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7.10대책 이후 시장참여자들의 심리와 대응전략

2020-07-23 조회 971 | 추천 1 | 의견 0 | 평점:없음

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7.10대책 이후 주택시장은 한마디로 정중동(靜中動)입니다.

여름 휴가철과 부동산 법률 개정안 국회 본회의 의결을 앞두고 있어 거래는 소강상태입니다. 특히 종부세 직격탄을 맞은 초고가 아파트시장은 관망세가 짙습니다. 보합세입니다.

동마용성 서대문 강동구 과천 동판교 등 84타입 15억원 초과 고가 아파트는 지난해 12.16대책 이전보다 1억~2억원 올랐습니다. 7.10대책에도 매물부족이 심해지며 강보합세입니다.

6억원 이하 저가 아파트와 9억원 안팎 중가 아파트도 실수요자 매수세가 계속돼 강세장이 유지되고 있습니다.

반면 6.17대책으로 규제지역으로 지정된 인천 부천 시흥 안산 고양일산 의정부 양주 등은 급매물이 나와 소화중입니다. 투기과열지구가 된 수원과 성남수정구도 마찬가지입니다. 약보합세 또는 조정장세가 끝나려면 6개월 안팎 시간이 필요할 것입니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 7.10대책 이후 시장참여자들의 심리와 대응전략을 소개합니다.

7.10대책 이후 시장참여자들의 심리

우선 정부가 늦어도 2021년 5월까지 팔라고 강요하는 다주택자들의 심리입니다.

역대급 규제책이 나왔다고 다주택자들이 바로 급매로 쏟아내지 않습니다. 다주택자들은 대부분 참여정부에서 규제책에 단련된 사람들입니다. 특히 초고가 아파트를 보유한 사람들은 말입니다. 대응능력이 뛰어나 조바심에 섣불리 매물로 내놓지 않습니다.

다주택자가 가장 스트레스 받는 규제책은 종부세 부담과 5% 전월세상한제로 대표되는 임대차3법입니다.

7.10대책 이후 초고가 아파트 매물이 종부세 부담으로 일부 나오고 있지만 많지 않습니다. 아직 내년 5월까지 매도할 시간이 남아있고 종부세안이 확정되지 않았기 때문입니다.

다주택자 초고가 매물은 종부세안이 확정되고 2020년 종부세액을 납부하는 12월 이후에 조금씩 나올 것으로 보입니다. 특히 법인 명의 또는 단독 명의로 보유해 종부세 부담이 크게 늘어나는 다주택자의 매물이 나올 것입니다. 매물량은 지난 6월말에 끝난 다주택자 양도세 중과 유예 때보단 좀더 많이 나올 것으로 예상됩니다.

법인이 보유중인 수도권 중저가 아파트 매물량도 오는 12월 이후 늘어날 것으로 예상됩니다. 반면 시장을 리딩하는 서울권 핵심입지 15억원 안팎 고가 아파트는 매물량 증가가 거의 없을 것입니다. 똘똘한 아파트 쏠림현상으로 전세난과 매물난 이중고가 갈수록 악화될 것입니다.

다주택자가 스트레스 받는 또다른 규제책은 임대차3법입니다. 특히 송파헬리오시티처럼 올 하반기 이후 입주 2년을 맞는 초신축이 그렇습니다. 전월세상한제와 계약갱신청구권이 소급 적용된다면 전셋값을 5%만 올려서 재계약을 해야 하는 형편입니다.

다주택자들은 전월세상한제 5% 리스크를 헤지하기 위해 전세를 반전세로 돌리고 있습니다. 매매 전세 동반상승중인 고덕 초신축, 그라시움과 아르테온 84타입은 호가가 매매가 16억원 이상, 전셋값 8억원 이상으로 나오고 있습니다.

결국 종부세 재산세 등 보유세 급증은 전월세 폭등을 초래할 것입니다. 7월에 20% 안팎 오른 서울권 재산세 고지 이후 본격적으로 전월세에 전가되고 있습니다.

6월 아파트매매 거래량을 보면 서울이 1만5천건 이상, 경기 3만5천건 이상 달할 것으로 보입니다. 다주택자든 1주택자든 매도한 사람이 손에 쥔 돈은 어디로 갈까요? 6월에 동시에 팔고 산 사람보다 팔고 나서 7월 현재 주머니에 현금을 쥐고 있는 사람이 더 많을 것입니다.

여기에 2년전보다 서울권 초신축 신축 전셋값은 2억원 안팎 올랐습니다. 주변에 2억~3억원을 갖고 있는 사람들이 많은 이유이기도 합니다. 8월 하순 이후 실수요자가 이끄는 유동성장세가 주목되는 대목입니다.

7.10대책 이후 대응전략

7.10대책 법안이 예정대로 시행된다고 하더라도 서울권 상승세는 지속될 것입니다. 1주택자와 일시적 2주택자가 주도하는 실수요장세가 계속될 것입니다.

이에 따라 비강남2구 84타입 신축 20억원 돌파가 연내 나올 것으로 예상됩니다. 송파헬리오시티를 비롯해 마포(공덕SK리더스뷰, 신촌그랑자이) 동작(아크로리버하임) 과천(과천푸르지오써밋, 위버필드)이 유력합니다.

서울권 중저가시장에선 신축 10억원 시대가 열렸습니다. 강북구에선 지난 6월 29일 미아동 송천센트레빌이 최초로 10억원대에 진입했습니다. 꿈의숲롯데캐슬이 뒤를 이을 것입니다. 이에 앞서 하남 미사강변도시 미사강변푸르지오1차가 10억원 클럽에 가입했습니다.

7.10대책에 따라 취득시 보유시 양도시 세부담을 모두 증가시킨 세법 개정안은 한마디로 극약처방입니다. 지속가능한 규제책은 아니라고 생각합니다.

결국 다주택자의 추가 주택구입을 100% 차단함으로써 전월세공급물량이 끊길 것입니다. 전월세 가격이 폭등할 것입니다. 특히 자가점유율과 전세가율이 모두 낮은 강남3구 초신축(입주 2년 이내) 신축(입주 5년 안팎) 준신축(입주 10년 안팎)은 전셋값이 폭등할 것입니다.

7월말 부동산 법안 국회 통과후 시행일이 결정나면 무주택자 유주택자 모두 적극적으로 대응해야 할 것입니다.

시가 총액 30억원이 넘는 다주택자는 종부세에 적극적으로 대비해야 합니다. 증여는 서두르고 매도는 내년 1월 이후 하시면 될 것입니다. 매도후 갈아타기 상품은 입주권을 추천합니다. 철거 완료된 입주권은 종부세 부담이 없고 다주택자도 취득세율이 4.6%이기 때문입니다.

임대사업자 법인 투자자는 각자도생입니다. 다만 시세차익형으로 투자했지만 규제지역 확대로 보유가치가 떨어지는 비서울권 구축은 과감히 정리해야 할 것입니다. 늦어도 2022년 5월까지 말입니다. 2021년 말까지 매도를 추천합니다.

임대등록을 하지 않고 3주택 이상을 보유중인 다주택자는 2020년 12월까지 똘똘한 2채로 과감히 구조조정을 하는게 좋습니다.

일시적 2주택자는 취득세 중과와 양도세 중과에서 자유롭습니다. 자금여력이 있다면 2020년 12월까지 일시적 2주택으로 세팅하는 게 가장 이상적입니다.

똘똘한 아파트로 갈아타려는 일시적 2주택자는 1주택+1입주권을 추천합니다. 종전주택을 취득한지 1년이 지났다면 입주권을 매수하세요. 입주권을 사면 대부분 3년 이내 완공되기 힘들어 종전주택을 입주 2년 이내만 팔면 양도세 비과세 혜택을 받고 매도할 수 있습니다. 처분조건부로 이주비 대출을 승계받으면 새아파트 등기 6개월 이내 기존주택을 양도세 비과세를 받고 처분하면 됩니다.

서울권(서울 3대 도심을 지하철로 30분이내 도착할 수있는 곳. 7월 현재 신축 10억원 돌파 생활권)중 직주근접성과 리테일 접근성(슬세권)을 갖춘 2005년 이후 입주 아파트를 추천합니다. 물론 가장 똘똘한 건, 강남 접근성이 좋은 정비사업 신축 준신축입니다.

여기에 추가하면 3기 신도시보다 확실한 비교우위에 있는 1, 2기 신도시 구축 신축을 추천합니다. 1기는 분당처럼 재건축이 가능해야 합니다. 2기는 판교 광교처럼 성숙기에 진입하는 공공택지가 좋습니다.

무주택자의 경우 청약가점이 50점 미만은 과감히 청약을 포기하세요. 서울권 준신축에서 앞에 언급한 입지 조건을 갖춘 재고아파트를 매수하세요. 분양권 입주권도 적극 공략 대상입니다. 입주까진 전세자금대출을 받아 존버하면 될 것입니다.

최근 많이 물어보는 1억~3억원 소액 여유자금 투자처론 규제지역에선 매우 제한돼 있습니다. 무주택자라면 서울권 분양권으로 내집마련하는 것을 가장 추천합니다.

취득세 중과에서 자유로운 오피스텔(아파텔) 분양권도 추천합니다. 무주택자도 오피스텔 분양권을 보유해도 청약 가점을 유지할 수 있습니다. 다만 입주후 주택으로 사용할 경우 무주택 가점이 사라집니다. 오피스텔 분양권은 다주택자도 중도금 대출규제를 받지 않습니다. 입주시 취득세 중과도 적용되지 않습니다. 또 아파트 분양권처럼 양도세 중과 대상도 아닙니다.

수도권 전역이 규제지역으로 지정돼 앞으로 100실 이상 분양한 오피스텔 분양권도 전매가 금지됩니다. 또 수원광교 안양평촌처럼 비규제 시절 분양한 오피스텔 분양권을 투기과열지구 지정된후 매수할 경우 소유권이전등기까지 매도할 수 없습니다.

전에 칼럼에서 언급했듯이 서울 아파트 전세가율 54%는 참여정부 폭등장이 시작된 2005년 40%대 후반 보다 높은 수준입니다. 2006년에 비해 10% 포인트 높습니다. 물론 전세대출이 전세가율 하방경직성에 기여하고 있습니다. 그러나 갈수록 전세대출 규제수위가 높아지고 2020년 4월 이후 매매 전세 동반상승세가 이어지고 있습니다.

이게 무엇을 의미하는지 부자노트 독자님들은 한번 생각해보기 바랍니다.

6.17대책, 7.10대책 등 정부의 역습에 시장은 어떻게 역습할까요?

역습의 전조는 이미 지은지 40년 되는 재건축 아파트 전셋값 상승에서 시작됐습니다. 서울 아파트 매매물량이 한달전보다 20% 급감하면서 시작됐습니다.


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