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8.4대책과 문재인정부의 심각한 현실인식 오류

2020-08-06 조회 1,143 | 추천 1 | 의견 0 | 평점:없음

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수도권 주택시장은 매년 여름마다 폭등장이 오면서 휴가철에 규제책이 나오고 있습니다. 2020년 여름엔 6.17대책, 7.10대책에 이어 8.4대책까지 굵직한 대책이 장마철 물폭탄처럼 쏟아지고 있습니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 8.4대책을 통해 주택시장에 대한 문재인정부의 심각한 현실인식 오류를 들여다보겠습니다. 8.4대책 정부 합동 발표전문을 보자마자 문재인정부의 심각한 현실인식 오류를 발견했습니다.

“금년 발표된 6.17대책, 7.10대책 등 수요관리대책들은 주택투기에 대한 기대수익률을 확 낮춰 투기수요를 차단하겠다는 정부의지를 시장에 보여주는 조치였습니다.”

정말 정부가 주택수요를 관리할 수 있다고 믿고 있는 건가요? 공급은 관리가 가능하지만 수요는 관리가 불가능한 영역입니다. 하락장에선 있는 집도 팔고 상승장에서 세 채를 가진 유주택자도 추가로 아파트를 구입하기 마련입니다.

이런 시장참여자들의 심리를 규제지역 확대 및 부동산 증세 3종 세트(취득세 보유세 양도세 중과)로 수요를 관리할 수 있다고 생각하는 건 심각한 현실인식 오류입니다. 또 기대수익률을 낮추는 근본적인 정책은 증세가 아니라 수요보다 공급(특히 서울권 도심 대단지에 4세대 아파트를 짓는 것)을 많이 해 시장에 물량이 쌓이게 하는 것입니다.

“공급 부족 우려라는 불안심리를 조기에 차단하고 미래 주택수요에도 선제적으로 대응하기 위해 금번 '서울권역 등 수도권에 대한 주택공급 확대방안'을 마련했습니다.”

공급부족 불안심리는 지금 시장에 전세물량 매매물량이 급감하기 때문에 실수요자들이 불안해하는 것입니다. 무주택자가 패닉바잉하는 것입니다.

지금 주택시장에 필요한 건 미래수요가 아닙니다. 현재수요입니다. 하루빨리 주택시장에 현재수요를 충족시킬 수 있는 유통물량이 늘어나는 것입니다. 보도자료를 보면 지금은 서울 아파트 공급물량이 부족하지 않고 2023년 이후 안정적인 주택공급이 이뤄질 수 있도록 대응방안이 필요해 8.4대책을 발표했다고 했습니다. 심각한 현실인식 오류입니다.

규제 남발로 지금 시장에 유통매물이 씨가 마르고 있는데 앞으로 5년 이상(입주 기준) 참고 견디라니요? 또 미래수요에 부합하는 아파트는 정부미 아파트가 아닙니다. 지분적립형 주택이 아닙니다. 투룸 소형이 아닙니다. 공원 대신 임대아파트를 지어 기부채납해 때려짓는 아파트가 아닙니다.

“정부는 서울권역을 중심으로 실수요자를 위하여 양질의 신규주택이 지속적으로 공급된다는 견고한 믿음을 국민들께 드린다는 자세로 이번 대책을 준비했습니다.” 정부는 정말 양질의 새 아파트가 무엇인지 모른다는 말인가요?

이번 8.4 공급확대책의 핵심은 공공 재건축입니다. 공공참여형 고밀 재건축으로 앞으로 5년간 5만가구 이상을 공급하다고 하는데요. 5년간 5만가구는 아마 정부 통계에서 주택공급실적으로 잡는 인허가실적, 즉 정비사업 사업시행인가 기준 가구수를 의미하는 것으로 유추할 수 있습니다.

서울시 클린업에 따르면 5년 이내 사업시행인가가 가능한 추진위 승인~사업시행인가전 재건축단지는 131곳입니다. 단지당 평균 1천가구씩 재건축한다고 하면 50곳 이상이 공공 재건축을 선택해야 가능한 수치입니다.

추진위를 구성하려면 먼저 안전진단을 통과하고 정비구역 지정을 받아야 합니다. 서울 기준으로 추진위 승인 단계에서 조합설립인가까지 평균 1년 정도 걸립니다. 조합설립인가에서 사업시행인가까지 즉 인허가 실적으로 잡히는데 평균 3년 정도 걸립니다. 사업속도가 빠른 기준으로 보면 됩니다.

공공참여형 재건축은 아무래도 추진위 승인을 받은 압구정 여의도 대치은마와 조합설립인가를 받고 건축심의에서 멈춘 잠실주공5단지를 타깃으로 하는 것으로 보입니다. 하지만 해당 조합에서 거부감이 상당합니다.

사업성 수익성이 뛰어난 재건축단지에서 소유자 3분의 2 이상 동의를 받아 공공참여형 재건축을 하게 하려면 공공의 '내정간섭'을 감수할 정도의 분명한 '당근'이 있어야 합니다.

심각한 현실인식 오류의 하이라이트는 개발이익의 90% 이상을 토해내라는 겁니다.

용적률 최대 500%, 층고 35층이라는 인센티브를 줄테니 늘어난 용적률의 50~70%를 공공임대 등으로 기부채납하고 초과이익환수제에 따른 재건축 부담금으로 개발이익의 90% 이상을 토해내라는 것입니다. 그것도 SH, LH를 공공관리자 또는 공동시행자로 참여시켜서 말입니다. 또 기부채납하는 주택중 최소 50% 이상은 장기공공임대(아마 30년)를, 나머지는 지분적립형 주택을 지어야 합니다.

도대체 조합원의 이익은 어디에 있나요? 재초환 부담금, 기부채납에다 민간택지 분양가상한제 적용을 받아(공공재개발처럼 분상제를 적용받지 않는다고 하더라도 인근 시세의 70% 안팎에 분양해야 함) 분양물량이 많을수록 오히려 손해를 봅니다.

더 심각한 것은 SH, LH의 ‘신탁통치’를 받으며 과연 서울 3도심 핵심입지에서 개포 래미안블레스티지나 디에이치아너힐즈 같은 4세대 신축을 지을 수 있을까요? 재건축 아파트는 정부미 아파트가 될 것입니다.

결론적으로 공공참여형 재건축은 문재인정부에서 지지부진하다 차기정부에서 흐지부지될 공급대책입니다. 공급계획의 20%인 1만가구도 실제 공급이 쉽지 않습니다.

따라서 이주철거로 인한 전셋값 급등은 걱정할 필요가 없을 듯합니다. 다만 역세권에 위치한 15층 이상, 용적률 300% 안팎 리모델링 추진 대단지는 공공재건축으로 돌아설 수 있는데 재건축 연한 30년과 안전진단을 통과해야 합니다.

100% 민간 재건축사업에서 조합원의 이익을 우선하기보다 공공의 이익을 대변하는 공공 정비사업이 가능하다고 생각하는 것 자체가 심각한 현실인식 오류입니다.

공공재건축보다 상대적으로 실현가능성이 높은 게 공공재개발입니다. 서울시가 원하는 1순위 공급확대책입니다. 2023년까지 2만가구를 공급한다는데 역시 사업시행인가 기준 물량을 의미할 것입니다. 실제 공급물량은 1만여가구로 봅니다.

정비예정구역 22곳과 정비해제구역 176곳이 공공재개발 후보지입니다. 시는 8월 14일 합동설명회를 열고 9월 공공재개발 후보지를 공모할 예정입니다. 이후 12월까지 토지 등 소유자 과반수 동의로 SH, LH와 공동시행할(또는 조합 단독으로 시행하되 소유자 3분의 2 이상, 토지면적 2분의 1 이상 동의로 SH, LH를 공공관리자로 지정할) 공공재개발 정비구역을 지정하고 2023년까지 사업시행인가를 받는다는 계획입니다.

종상향과 용적률 상향, 분상제 제외 등을 인센티브로 사업 초기 정비구역을 공략한다는 계획입니다. 2, 3종 일반주거지에서 준주거지로 종상향이 가능한 역 승강장 반경 350m 이내 재개발구역이 최대 수혜지가 될 것으로 보입니다.

물론 주거정비지수(주민동의율, 노후도, 도로연장율, 세대밀도) 70점을 통과해야 정비구역 지정이 됩니다. 서울에서 해제된 역세권 재개발구역은 중랑구 종로구 성북구 영등포구 강동구 강북구 마포구 순으로 많습니다.

조합원 분양물량을 제외한 분양물량중 50%를 30년 장기임대주택으로 공급하고 나머지 50%는 지분적립형 주택(공공분양 민간분양)으로 채울 것으로 보입니다.

한편 인구밀도를 높여 늘어나는 3기 신도시 분양물량이 2만가구입니다. 사전청약으로 당겨쓴다고 해도 입주시기는 일러야 2025년 이후라는 것은 변함이 없습니다.

3기 신도시 등 공공택지 사전청약이 계획대로 3만가구에서 6만가구로 늘어날 경우 입지열위에 있는 인천경기권에서 미분양이 급속도로 늘어날 것입니다. 이미 인천에선 7월부터 선호도 떨어지는 공공택지와 구도심 정비사업에서 미분양이 늘어나기 시작했습니다.

이번 8.4대책에서 유의미한 공급계획은 유휴부지 활용입니다. 태릉CC, 용산캠프킴 등 신규택지 3만3천가구입니다. 이중 서울권 무주택 청약자에게 인기 있을 곳은 캠프킴, 상암DMC, 서부면허시험장, 반포 서울조달청청, 서초2동 국립외교원, 과천정부청사 유휴부지가 손꼽힙니다.

그런데 마포구와 과천에서 사전협의 없이 자족시설 부지에 임대아파트만 공급한다고 반대가 거세지고 있습니다. 서울권은 기반시설이 충분하니 빈 땅(노는 땅이 아니라 자족시설이 들어서기로 한 땅)에 아파트를 때려지어도 된다는 건 어느 시대 발상인가요?

이와 관련 서울시는 상암DMC, 서부면허시험장, 서울의료원(8.4대책에서 증가분 2천2백가구) 등 시유지 구유지 SH 보유지 11곳, 아파트 1만2천가구 공공분양및 청약자격을 구체적으로 밝혔습니다.

50대 이상 무주택자에게 절대 유리한 청약가점제로 공급하지 않습니다. 지분적립형 분양주택을 100% 추첨제로 3040대 무주택 세대주에게 우선공급합니다. 신혼부부 생애최초 등 특별공급으로 70%를 공급하고 나머지 30%는 월평균 소득 150% 이하 무주택 세대주에게 공급할 계획입니다. 지분적립형 주택은 신혼희망타운처럼 전용면적 40~50타입 투룸으로 공급할 것으로 보입니다.

그런데 지분적립형 주택은 전매제한 기간이 무려 20년입니다. 서울시는 10년이라고 하는데... 거주의무기간도 5년입니다. 또 20년 이상 걸려 나머지 지분을 100% 확보해야 내집이 됩니다.

참여정부의 토지임대부 아파트에서 보듯 이런 특수분양 아파트는 환금성이 떨어져 시세차익이 힘든 임대 아닌 임대아파트가 될 것입니다. 차라리 분양전환되는 10년 공공임대가 낫다고 봅니다.

지금 수도권 주택시장은 '보릿고개'에 직면하고 있습니다. 보릿고개처럼 쌀 보리가 없어 먹을 게 없는 시기입니다. 그런데 8.4대책은 5년 뒤 쌀(새 아파트)을 많이 생산할 테니 참고 견디라는 정책입니다. 지금 당장 전세물량 매매물량이 없어 패닉바잉을 하는데 5년을 기다리라니요?

문재인정부는 과거 보릿고개 시절 경주 최부자처럼 곳간을 열어 ‘쌀’을 나눠줘야 합니다. 그게 바로 1년 이상 양도세 중과 한시적 유예로 시장에 유통물량을 단기간에 늘리는 것입니다. 그래야 30~40대 무주책자들이 ‘소나무 껍질’을 먹지 않고(패닉바잉) ‘춘궁기’를 이겨낼 것입니다.

과연 3040대가 패닉바잉을 멈추고 8.4대책을 믿고 기다릴까요? 앞으로 3주면 8.4대책에 대한 시장참여자들의 평가가 나올 것입니다.



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