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상승장에서 전세가율 상승이 의미하는 것(feat: 가점 69점 낙첨시대)

2020-09-01 조회 644 | 추천 1 | 의견 0 | 평점:없음

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임대차2법에 코로나 리스크, 늦더위. 태풍, 의사파업 등 주택시장 안팎 상황이 답답하기만 합니다. 지금이 7월말인지, 8월말인지 다시 한번 달력을 확인해볼 정도로 늦더위가 대단합니다. 8월 하순 저녁 기온이 29도입니다. 체력적으로, 재정적으로 펀더멘털(기초체력)을 키워 살아남아야 합니다.

이번 주 수색증산뉴타운 증산2구역, DMC센트럴자이 당첨자 발표 결과 84타입에서 청약가점 69점이 대거 떨어졌습니다. 서울권 인기단지는 이제 가점 69점 낙첨, 70점대 당첨시대가 왔습니다.

민간택지 분양가 상한제로 9월 이후 분양가뭄이 장기화될 것입니다. 9월부터 정비사업 등 민간택지에도 특별공급물량이 늘어나 인기단지는 가점 커트라인이 더욱 높아질 것입니다. 또 9월부터 수도권 및 지방 광역시 등 전국 대도시에서 소유권 이전등기 시점까지 분양권 전매가 전면 금지됩니다.

7월 29일 이후 분양승인 신청분부터 민간택지 분양가 상한제가 시행됐습니다. 서울 등 민간택지 분상제 적용 지역에선 전매제한 기간이 최대 10년(시행중), 거주의무 기간이 최대 5년(2021년 2월 19일 이후 입주자모집공고분부터) 입니다. 앞으로 청약 쏠림현상이 심해질 것입니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 2020년 가을 수도권 아파트시장 전세시장을 통해 2020년은 물론 2021, 2022년 주택시장을 예측해볼까 합니다.

전세시장은 100% 실수요 시장이라고 말합니다. 100% 실수요장이라면 내집마련 자금이 부족해 순수하게(?) 전월세를 사는 것을 의미합니다.

하지만 구매력은 있으나 지역우선공급으로 당첨확률을 높이기 위해 주소를 이전하고 1주택자가 무주택자가 돼 전세를 살고 있다면? 또 3기 신도시 당첨확률을 높이기 위해 과천 고양 하남 등에 무주택자로 전입신고를 한다면? 해당 지역에선 전세시장이 100% 실수요라고 볼 수 없습니다. 그럼에도 전세시장은 90% 이상 실수요장이라고 봅니다.

문재인정부는 3기 신도시 2만가구 등 수도권 공공택지에서 6만가구를 2021년 하반기부터 사전청약을 한다고 합니다. 수요심리를 안정시키보단 새아파트 공급계획의 불확실성을 높이고 전세시장과 청약시장 가수요를 부추길 것입니다.

문재인정부는 집값 안정을 위해 아파트 수급 밸런스를 맞추는데 집중했어야 했습니다. 하지만 지난 3년간 수요억제 드라이브만 걸었습니다. 뒤늦게 8.4 공급확대책을 발표했지만 늦었습니다.

지금 수도권 아파트시장은 매매 전세 모두 수급 밸런스가 완전히 무너졌습니다. 특히 전세시장은 한번도 가보지 않는 길을 가고 있습니다.

부동산 중개업소가 현장에서 바라본 전세수급 상황을 들여다보겠습니다. KB국민은행의 전세수급지수는 심리적 요인(집주인과 전세입자)이 반영된 전세시장 시황이라고 보면 됩니다. 전세수급지수가 140을 넘으면 전세난이, 160이 넘으면 전세대란이 시작됐다고 보면 됩니다. 전세수급지수는 아파트 외에 단독 다가구 다세대 연립주택까지 포함한 것입니다.

서울 등 수도권 8월 17일 현재 전세수급지수는 187.9에 달합니다. 전월세상한제 계약갱신청구권 등 임대차2법이 시장에 반영된 7.10대책 이후 전세수급이 악화되고 있습니다.

서울 전세수급지수는 지난 6월초 160.5에서 지난주 189.6으로 무려 30포인트 가까이 치솟았습니다.

지금 전세수급 상황은 과거 참여정부 어느 시점과 유사할까요? 2005년 8.31대책이후 전세수급지수가 172까지 치솟은 2005년 9월과 비슷합니다. 이후 전세수급은 계속 악화돼 2006년까지 160~170을 유지하며 전세대란이 일어났습니다.

역사가 그대로 반복되지 않겠지만 그 흐름은 반복될 것입니다. 2005년 2006년 전세대란도 반복될 가능성이 매우 높습니다.

그럼 왜 8.31대책 이후 전세공급이 급감했을까요? 왜 수도권 전셋값 상승폭이 컸을까요? 8.31대책은 7.10대책처럼 다주택자 종부세와 양도세 중과를 더욱 강화한 ‘징벌적 과세’가 핵심입니다.

15년전, 8.31대책 이후 전셋값 급등의 근본적 원인은 규제의 누적적 증가로 인한 수급 불균형 때문이었습니다.

양도세 중과로 다주택자의 전세공급이 줄어들면서 전세수급이 악화됐습니다. 또 보유세 강화로 매매수요로 돌아서는 무주택자가 줄어든 반면 전세수요가 늘어났습니다. 또 민간임대주택의 80%를 차지하는 다주택자들이 추가 구입을 포기했습니다. 다주택자 매물이 2004년 1년간 양도세 중과 한시적 유예 기간(양도세를 일반과세하고 추가 주택 구입을 금지)에 소진돼 전세공급이 감소했기 때문입니다.

문재인정부의 규제책은 7.10대책으로 완성(?)됐다고 봅니다. 폭압적인 부동산 증세 3종 세트가 시행중입니다. 수요억제를 위해 보유세를 늘리면 거래세(취득세 양도세)를 낮춰 거래량이 늘어나게 해 수급 밸런스를 맞춰야 합니다. 하지만 거래세까지 늘려 수요와 공급을 모두 줄이면서 매매 전세 모두 가뭄이 심해지고 있습니다.

정부는 부동산 증세 3종 세트가 모두 시행되는 2021년 6월 이전에 다주택자 매물이 시장에 나올 것으로 기대하고 있습니다.

하지만 시장은 정반대로 움직이고 있습니다. 서울권은 매수세 감소폭보다 매도세 감소폭이 더 커 매도자 우위 시장이 계속되고 있습니다. 다주택자 조정대상지역 양도세 중과 한시적 유예 등 유통물량 확대책이 나오지 않는 한 최소한 2022년까지 계속될 것입니다.

다주택자는 양도차익이 많은 서울권 아파트를 증여 또는 임대사업자 자동말소 등까지 계속 보유할 생각입니다. 7.10대책 이후 거래량이 감소했지만 거래 될 때마다 최고가를 기록하고 있습니다. 8월에 거래된 서울 아파트 실거래가는 절반 이상(시세미에 따르면 8월 26일 현재 57.7%)이 최고가입니다. 시가 12억원 초과 고가아파트는 최고가로 거래될 때마다 매도호가가 5천만원씩, 1억원씩 뛰고 있습니다.

거래량을 동반하지 않는 서울권 폭등장이 머지않아 다가올 것입니다. 반면 투자수요 급감으로 지방 주택시장은 침체가 장기화될 것입니다. 이제 주택시장은 정상화에서 멀어지고 비정상화에 가까워지고 있습니다.

따라서 3040대 패닉바잉이 9월 이후에도 계속된다는데 한 표입니다. 1주택을 무주택으로 만들어 전용면적 85초과 추첨물량을 노리는 블런더(BLUNDER)를 저지르면 안됩니다. 가장 나쁜 실수가 될 것입니다.

로또청약은 투자가 아닙니다. 도박입니다. 대신 현재가치는 분양가보다 30~40% 비싸지만 미래가치가 높은 100% 당첨권, 입주권을 매수하세요. 돈이 모자라면 입주권이 입주할 때까지 전세자금대출을 받아 전셋집 또는 반전셋집을 얻으세요.

마지막으로 전세대란이 지속될 경우 전세입자가 매매수요로 전환하는데 참고할 만한 수치 2가지를 소개합니다.

서울 아파트 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)은 2020년 8월 현재 53.3입니다. 2005년 8월엔 47.2이었습니다. 8.31대책 후유증으로 전셋값 상승폭보다 매매가 상승폭이 더 큰 상승장임에도 전세가율이 2006년 4월까지 일시적으로 상승했습니다. 버블세븐 지역 중심으로 매매가 폭등이 일어난 시기입니다. 전세대란이 일어나면 과거 노도강처럼 전세가율이 60이상인 곳에서 전세입자의 매매수요가 강해집니다.

이후 2007년부터 전세가율이 떨어져 2009년 1월 38.2로 바닥을 쳤습니다. 그리고 1년 뒤 수도권 주택시장은 하락장이 시작됐습니다.

서울 인천 경기 등 수도권 미분양은 2020년 6월 현재 2,772가구입니다. 역대급 최소물량입니다. 역대 최저치(2002년 11월 982가구)로 향하고 있습니다.

2005년 6월엔 수도권 미분양이 9,370가구였습니다. 소폭 등락을 반복하며 2006년 상반기까진 1만가구 미만을 유지했습니다. 그해 하반기에 4,600여가구까지 급감했습니다. 이후 2007년 5월 3,500여가구로 바닥을 치고 증가세로 돌아섰습니다. 2008년 1월 2만1,000여가구로 폭증하며 하락장이 시작됐습니다.

2005, 2006년처럼 상승장에 다시 전세가율이 오른다면? 참여정부보다 돈은 3배이상 넘쳐나고 입주가능한 유통물량은 '0'을 향하고 있다면? 시장의 역습이 '매미'급 태풍으로 서울권 중심부를 향하고 있습니다.



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