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매매 전세 이중가격 시대, 무엇이 문제인가?

2020-09-03 조회 734 | 추천 1 | 의견 0 | 평점:없음

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코로나 리스크가 전국 곳곳으로 확산되고 있습니다. 우리 주변으로 점점 다가오는 느낌입니다. 결국 다 지나가겠지만 후유증이 남지 않으려면 각자도생해야 합니다. 육체적으로나 정신적으로나 재정적으로 말입니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 매매가 전셋값 이중가격 시대를 통해 문재인정부 집권 말기, 2021년, 2022년 서울권 아파트 수급의 심각성을 분석해보겠습니다.

9월 현재 서울권 아파트시장은 전셋값 이중가격 부작용이 심각해지고 있습니다. 송파헬리오시티의 경우 84타입 기준으로 한집은 6억5천만원에, 다른 한집은 11억원에 전세 살고 있는 시대를 맞고 있습니다. 지난 7월 31일 시행된 전월세상한제, 계약갱신청구권 등 임대차2법 때문입니다.

이중가격은 +2년 계약갱신권을 행사해 전세금을 5%만 올린 전셋값(갱신계약)과 +2년이 적용되지 않아 시세대로 책정한 전셋값(신규계약)이 다른 것을 말합니다. 갈수록 심각해지는 전세수급 상황은 2025년 이후에야 해소될 것입니다.

전셋값 이중가격으로 인한 부작용은 결국 주거의 질이 악화된다는 것입니다. 임대주택의 질이 떨어지는 것은 물론 계약갱신청구권을 포기하고 학군 통근 등을 이유로 원하는 지역으로 이사를 가고싶지만 폭등한 전셋값이 주거이동을 가로막을 것입니다.

이중가격은 8월 이후 전셋값에서 매매가로 확대되고 있습니다.

시가 15억원 초과 고가주택의 경우 매수후 바로 입주할 수 있는 입주물과 +2년 계약갱신청구권을 행사해 나중에 입주할 수 있고 낮은 전셋값으로 매매 전세 갭이 큰 전세 낀 매물간 매매가 격차가 최대 1억5천만원 이상 벌어졌습니다. 고덕 그라시움이 대표적인 사례입니다. 입주물은 매도호가가 17.5억원 이상인데 계약갱신청구권으로 낮은 전세금의 전세 낀 매물은 16억원입니다.

매매가 이중가격을 부추기는 요인으론 임대차2법외에 양도세 비과세 요건 강화때문입니다. 1주택자의 경우 양도세 비과세 를 받으려면 2년 실거주해야 합니다. 또 실거래가 9억원 초과 고가주택에서 장기보유특별공제를 받으려면 거주요건 강화(2021년 1월 매도시 장특공제율은 보유기간에 따라 최대 40%, 거주기간에 따라 40%)돼 최대한 거주기간을 늘려야 합니다.

매매 전세 모두 수급 밸런스가 무너진 서울권 아파트시장에선 매매가 이중가격이 장기화될 것입니다. 매매가 이중가격의 가장 큰 문제점은 상승장에서 단기간 가격 폭등을 초래할 수 있다는 것입니다. 압도적인 매도자 우위 시장에서 거래량을 동반하지 않고 신고가 행진을 양산할 것입니다.

예를 들어 보겠습니다. 홍길동이 거주중 A아파트 84타입을 9월에 18억원에 팔았습니다. 가장 인기가 많은 입주물이라 전고점보다 1억원 높여 매도했습니다.

같은 아파트를 전세주고 있던 장길산은 15.5억원에 팔려고 내놓았다 18억원 실거래가를 확인하고 매도호가를 16.5억원으로 올립니다. 유통물량이 워낙 적어 거래량은 많지 않지만 거래될 때마다 신고가를 기록하니 서둘러 팔 생각이 없습니다. 안팔리면 +2년 전세만기 시점인 2022년 하반기에 입주물로 만들어 비싼 가격으로 팔 생각입니다.

가상의 예이지만 실제로 서울권 아파트시장에서 일어나고 있는 상황입니다. 특히 2010년대 입주한 신축 준신축에서 두드러집니다.

임대차2법과 종부세 폭탄으로 인한 부작용(4년치 전세금을 한꺼번에 올려받고 종부세 부담을 줄이기 위해 올린 전세금을 월세로 받는)으로 인해 전세물량이 급감하고 있습니다. 이에 따라 상승장 후반기에 전셋값 상승폭이 매매가 상승폭보다 더 커지는 이상 현상이 발생하고 있습니다. 입주물의 경우 일시적으로 전세가율이 올라 매전 갭이 줄어들고 있습니다. 강남3구 신축 84타입 전세가율이 60%에 육박하고 있습니다.

대출레버리지가 힘들어지자 전세레버리지로 선매수하는 3040대가 늘어나고 있습니다. 주담대가 나오지 않는 시가 15억원 초과는 물론 주담대가 나오는 15억원 이하도 서울 도심 및 강남은 신축 구축 가리지 않고 우선 전세 끼고 사두는 것입니다. 본인은 월세로 살구요.

전세자금대출 레버리지로 전세 낀 아파트를 구입하는 시대는 사실상 끝났습니다. 지난 2019년 12.16대책 이후 시가 9억원 초과 아파트를 구입하면 전세대출은 즉시 회수대상입니다. 또 6.17대책으로 투기과열지구, 투기지역에서 시가 3억원 초과 아파트를 구입하면 전세대출을 회수당합니다. 전세대출 한도도 1주택자는 최대 2억원(서울보증보험 3억원)으로 2억원이 줄어들었습니다.

그럼 거래량을 동반하지 않는 신고가 행진은 언제까지 계속될까요? 시장에 팔고 살수 있는(사고 실입주할 수 있는) 유통물량이 크게 늘어날 때까지 계속될 것입니다. 시장에 매물이 쌓여 매도자우위 시장이 매수자 우위 시장이 돌아서야 거래량과 신고가 행진 괴리 현상이 진정될 것입니다.

그런데 7.10대책으로 거래세(취득세 또는 양도세)가 낮아지지 않는 한 시장에 매물이 쌓이지 않을 것입니다. 7.10대책의 최대 패착은 바로 취득세와 양도세를 동시에 인상했다는 것입니다. 유통물량 가뭄이 갈수록 심해지고 있습니다. 입니다. 목마른 사람에게(특히 패닉바잉중인 3040대에게) 물 한 모금으론 갈증이 해소되지 않습니다.

각종 규제책은 유통매물 급감에서 끝나지 않습니다. 서울 아파트 주거의 질이 갈수록 악화되고 있습니다. 서울에서 아파트에 살고 있는 세대는 42%입니다. 그런데 지은 지 30년 이상된 노후아파트 비중이 2018년 12월 현재 19%에서 2030년 56%로 급증하고 있습니다.

서울 모든 아파트를 재건축할 수 없습니다. 하지만 수요가 가장 많은 3종 일반주거지 역세권 노후아파트를 계속 방치한다면 다음 정부에 커다란 부담을 안겨줄 것입니다. 여기에 2022년부터 분당 등 수도권 1기 신도시 재건축 연한이 도래합니다.

공공재건축도 사실상 물건너갔습니다. 문재인정부가 수도권 30년 이상 노후아파트에 대해 재건축 vs 리모델링에 대한 명확한 로드맵을 수립하고 지자체가 액션플랜을 짜야 할 것입니다.

서울에선 누구나 살고 싶은 새 아파트 공급물량 및 재고비중은 감소하고 있습니다. 누구나 살고 싶지 않는 노후아파트는 급증하고 있습니다. 그런데 어떻게 집값이 안정될 수 있나요? 지금 서울권 강보합세는 코로나 리스크때문이지 7.10대책 때문이 아닙니다.

우리에겐 3기 신도시가 있다구요? 3기 신도시는 서울 외곽 아파트를 제외하고 대부분 비교열위에 있습니다. 다만 2025년 이후 입주장이 시작될 때 수도권 전셋값 안정에는 기여할 것입니다.

정부는 7.10대책의 양도세 종부세 폭탄으로 내년 5월까지 다주택자의 매도물량이 늘어날 것으로 기대하고 있습니다. 또 아파트 주택임대사업을 폐지했으니 자진말소한 매물이 늘어날 것으로 희망하고 있습니다.

서울 임대등록 아파트는 대략 10만가구 안팎으로 추산합니다. 그런데 임사비율이 높은 서울 아파트단지들은 대부분 노도강으로 대표되는 6억원 안팎 중저가, 즉 매매 전세 갭이 적은 아파트입니다. 또 재건축을 추진하는 단지입니다. 이들 임사비율(등록임대가구/총가구)은 5% 이상입니다.

반면 강남 핵심입지 신축 임사 비율은 1% 안팎에 불과합니다. 래미안대치팰리스는 1.9%, 개포 래미안블레스티지 1.3%, 송파헬리오시티 0.5%입니다.

이런데 서울 임대등록 아파트를 팔고 나서 현금을 보유한다? 아니면 다주택자가 자진말소하고 매도한뒤 취득세 중과에도 매수한다? 전셋값이 고공행진중인데 자진말소에 필요한 임차인 동의를 쉽게 받을 수 있을까요?

2021~2022년 자진말소로 시장에 나올 서울 임대등록 아파트는 많아야 임사물량 전체의 10% 정도인 1만가구 안팎으로 봅니다. 그나마 자진말소로 시장에 나오는 매물은 서울 도심에서 먼 중저가 구축이 될 것입니다. 인천경기 수도권 외곽 구축에서 매물이 많이 나올 것입니다. 2021, 2022년 6만가구 사전청약이 예정된 3기 신도시 직격탄을 맞을 곳이기 때문입니다.

내년 6월 이후 양도세 및 종부세 폭탄으로 매물이 쏟아질 가능성에 대해선 코멘트할 가치도 없습니다. 이번에도 다르지 않습니다. 취득세 중과로 사지를 못하게 했는데 어떻게 매물이 쏟아질 수 있나요? 종부세 부담을 회피하기 위해 초고가 아파트 매물이 제한적으로 나올 것입니다.



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