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3기 신도시 사전청약으로 3040 서울 패닉바잉 진정될까?

2020-09-10 조회 659 | 추천 1 | 의견 0 | 평점:없음

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9월이 되자마자 날씨가 여름에서 가을로 확 바뀌었습니다. 올 가을에 코로나도 하루 빨리 진정됐으면 좋겠습니다. 백신이 빨리 나와겠지요.

문재인정부의 집값 안정에 대한 집착이 생각보다 강합니다. 그러나 집값 안정이란 집착이나 의지로만 이뤄질 수 없습니다. 8.4대책이 발표됐다고 한달만에 수도권 집값이 안정됐다는데...

이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 수도권 공급확대책, 8.4대책에 이은 9.8대책을 보고 느낀 점을 정리했습니다. 3기 신도시 등 수도권 공공택지에서 2021년 하반기부터 2022년까지 공급될 사전청약 공공분양물량은 4만9천3백가구입니다. 당초 계획보다 1만가구 줄어들었습니다.

그러면 3기 신도시 등 사전청약이 본격화되면 수도권 집값이 안정될까요?

우선 3기 신도시는 수도권 무주택자를 위한 신도시라는 태생적인 한계를 안고 있습니다. 공급물량의 90% 이상은 무주택자가 당첨받을 가능성이 높습니다. 이는 기반시설, 상권, 학군 등 생활인프라가 구축되는데 마이너스 요인이 될 가능성이 높습니다. 자세한 내용은 생락하겠습니다.

3기 신도시 등 수도권 공공택지는 민영주택이 30% 이상 넘기 힘들 것입니다. 나머지 70% 이상은 공공임대 공공분양 등 공공물량이 될 것입니다.

민영주택도 전용면적 85㎡ 이하는 무조건 100% 가점제입니다. 즉 유주택자는 당첨기회가 없다는 것입니다. 85㎡ 초과는 1주택자가 당첨받을 수 있는 추첨제 물량이 50% 이상 배정됩니다. 하지만 지자체장이 얼마든지 줄일 수있습니다. 또 추첨제 물량의 75%는 무주택자에게 우선공급합니다. 나머지 25%는 처분조건부 각서를 쓴 1주택자가 75% 추첨제에서 떨어진 무주택자와 경쟁해 당첨받을 수 있지만 당첨 가능성은 떨어집니다.

3기 신도시 선호도가 낮아지는데는 1, 2기 신도시 학습효과도 큽니다.

과거 분당 판교 위례 등 신축으로 갈아탄 사람보다 서울 도심 핵심입지에서 구축이라도 재건축을 기대하고 투자한 사람이 결과적으로 훨씬 자본차익이 컸습니다. 또 신도시로 가지 않고 서울 도심에 위치한 재개발 입주권 또는 재개발 신축으로 갈아탄 사람이 자본차익이 컸기 때문입니다.

사실상 무주택자만 입주할 수있는 3기 신도시는 서울 대체 신도시가 되기 힘듭니다. 인천경기 대체신도시일뿐입니다.

입지가치로 봐도 서울권 정비사업보다 입지열위에 있습니다. 또 신도시간 경쟁에서도 분당, 판교, 위례, 광교보다 열위입니다. 최소한 3기 신도시 시범단지가 입주하고 10년이 지날때까지 말입니다.

분당의 경우 2022년부터 집중적으로 재건축 연한이 도래합니다. 주거 인프라가 뛰어나고 강남구 접근성이 좋은 서울권이자 동남권 재건축단지(또는 리모델링단지)입니다.

강남3구에 진입하기 힘든 인강남 대기 수요자가 매수할 가치가 있는 ‘대체재’입니다. 예를 들어 인강남 나홀로 아파트 20평형대 구축에 사느니 분당 중대형 구축을 매수하고 재건축 또는 리모델링을 기다리는 것입니다.

1기 신도시 재건축연한이 도래하는 2020년대는 강남 저밀도지구 재건축시대를 열었던 2000년대와 유사합니다. 여의도를 비롯해 목동 개포 송파 강동 노원 등 중층 재건축까지 겹치면서 주택시장 폭발력이 클 것입니다.

2000년대 강남 저밀도지구는 반포 잠실 청담도곡에서 총 4만여가구였습니다. 1기 신도시는 분당만 공동주택이 9만5천여가구에 달합니다.

따라서 3기 신도시는 비서울권과 서울권 일부 무주택자 중심으로 관심을 받을 것으로 보입니다. 고양, 하남에서 구축을 처분하고 무주택자가 돼 3기 신도시 청약을 기다리는 사람들이 있는걸 보면 말입니다. 서울 아파트를 팔고 3기 신도시를 기다리겠다는 사람은 못봤습니다.

이번 사전청약 물량은 모두 공공분양입니다. 따라서 가점제 추첨제와 무관합니다. 일반공급은 3년 이상 무주택세대구성원중 저축총액(납입금액)이 많은 순으로 당첨자를 결정합니다.

그런데 신혼부부(30%) 생애최초(25%) 등 특별공급 물량이 무려 85%를 차지합니다. 일반공급이 15%에 불과합니다. 언발에 오줌누기?

또 전매제한은 최대 10년, 거주의무 최대 5년이 유력합니다. 거주요건은 본청약까지 지역우선공급 거주요건(투기과열지구 2년, 나머지는 1년)을 갖춰야 합니다.

더 큰 문제는 중도금대출 입니다. 조정대상지역 투기과열지구 등 규제지역에서 중도금 대출을 받으면 입주후 소유권이전등기 6개월 이내 실입주를 해야 합니다. 전세금으로 중도금 대출을 상환하더라도 전입해야 합니다. 실입주를 하지 않으려면 분양가 9억원 이하도 중도금 대출을 받지 않아야 합니다. 공공이든 민간이든 이제 모두 거주의무기간이 생겼으니 싫든 좋든 입주해서 5년 살아야 합니다. 이로인해 신도시 입주초기에 살기가 불편하니 대출금회수및 3년 주담대 금지 등 패널티를 감수하고 전세주겠다는 사람도 있던데...

사전청약에 당첨이 되더라도 본청약은 물론 입주시점까지 전세대원이 무주택을 유지해야 합니다. 시세의 70%에 분양한다면 전매제한 기간이 10년, 거주의무기간 5년 입니다. 입주후 7년 이상 매도할 수 없습니다. 또 입주후 5년 이상을 거주해야 시세대로 매도할 수 있습니다. 사전청약후 입주까지 5년으로 본다면 당첨되더라도 최소 10년간 3기 신도시 한 아파트에 ‘올인’해야 합니다. 즉 10년이 지나냐 되팔수 있습니다.

그럼에도 선호도 높은 서울 유휴부지와 3기 신도시 공공분양 사전청약 당첨 가능성은 매우 낮을 것입니다.

지난 3월 과천지정타 공공분양인 과천제이드자이의 경우 59A타입 일반공급 당첨 커트라인은 납입금액 2.646만원에 달했습니다. 22년간 매달 10만원씩 납부했다고 보면 됩니다. 가장 낮은 당첨컷을 기록한 49A도 납입금액이 1,740만원으로 14년 6개월을 매달 납부한 것입니다.

앞으로 선호도 높은 서울 유휴부지나 3기 신도시 등 공공분양 당첨컷은 최소 2,000만원 이상으로 봐야 합니다. 서울 도심권이나 강남권 유휴부지나 과천공공택지 등은 2,400만원 이상이 안정권이 될 것입니다.

3기 신도시는 신도시 중 처음으로 공공주택특별법에 따라 짓는 신도시입니다. 공공임대, 공공분양 등 공공물량을 최소한 50% 이상 지어야 합니다. 누구나 선호하는 메이저 브랜드(공공택지에 메이저 브랜가 매우 적지만)의 민영주택은 이재명 경기도지사 리스크를 감안하면 30%를 넘기 힘들 것입니다.

민영아파트 전체 분양물량중 일반공급 물량은 42%에 불과합니다. 나머지 52%는 신혼부부 20%, 생애최초 15% 등 특별공급입니다. 2기 신도시는 민영주택이 70% 안팎, 공공물량이 30% 안팎이었습니다.

따라서 가점제로 선호도가 높은 3기 신도시 민영아파트를 당첨받기가 만만치 않습니다. 창릉과 교산의 경우 민영 가점컷은 최소 60점 이상이 될 것입니다. 과천공공택지의 경우 지난 7월 분양한 지정타의 과천푸르지오벨라르테 당첨컷처럼 최소 65점 이상 돼야 할 것입니다.

한편 이번 사전청약이 후폭풍을 초래할 가능성이 높다고 생각합니다. 2006년 판교 동시분양 후폭풍처럼 말입니다.

이번 사전청약 시기는 역대급으로 입주물량이 줄어드는 시기입니다. 역대급 청약경쟁률을 기록한다면? 청약과열로 인해 사전청약에서 낙첨된 무주택자들이 3기 신도시 청약이 끝날 때까지 2023년, 2024년까지 기다릴까요?

낙첨자들이 청약과열로 당첨 가능성이 희박해질수록 청약을 포기하고 인근 경기 아파트를 매수하지 않을까요? 그러면 국지적으로 주택시장 과열을 초래하는 후폭풍이 올 가능성이 높습니다.

서울경기 입주물량을 보면 판교 분양시기인 2006~2008년엔 14만2천가구, 11만8천가구, 14만3천가구로 과소공급 구간이었습니다. 사전청약을 하는 2021, 2022년에도 매년 11만7천가구에 불과해 역대급으로 입주물량이 적은 구간입니다.

이 보다 더 심각한 것은 역대급 유통물량 감소입니다. 양도세 폭탄으로 인한 동결효과(매도보류), 임사등록, 증여로 인한 매물잠김을 비롯해 9월 이후 수도권 및 광역시 분양권 전매 전면금지, 재개발 재건축 투기과열지구 조합원지위 양도금지로 주택시장에서 살수 있는 매도물량이 갈수록 줄어들고 있습니다.

양도세 중과에 취득세 중과로 갈아타기가 힘들어져 매수후 바로 입주하거나 시세대로 전세를 줄 수 있는 입주물은 더욱 찾기 힘듭니다.

2021, 2022년 수도권 주택시장은 2006년처럼 상승장 후반기입니다. 전세수요보다 매매수요가 많아 매매가 상승폭이 큰 시기입니다. 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 낮아지는 시기입니다. 전세가율은 2006년 47% 안팎. 2020년 8월 현재 53%대.

내년 사전청약에서 청약과열로 낙첨자수가 많을수록, 서울권 정비사업 분양물량이 급감할수록, 전셋값 상승이 길어져 전세가율이 높아질수록, 유통물량이 더욱더 줄어들수록 사전청약 후폭풍 가능성아 높아질 것입니다. 3040대 서울권 패닉바잉이 다시 시작될 수 있습니다.

그런데 이번 사전청약에서 서울 유휴부지는 대부분 제외됐더군요. 특히 서울의료원, 서울지방조달청, 외교원 유휴부지 등 강남3구는 모두 빠졌습니다. 범강남권으로 본다면 용산정비창(3천가구)과 과천공공택지(1천8백가구)뿐입니다. 반면 서울권 무주택자 선호도가 낮은 인천 시흥 안산 군포 고양 남양주 등에 사전청약 물량이 몰렸습니다.



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