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서울 1급지, 정비사업 공급절벽이 다가오고 있다

2020-10-08 조회 528 | 추천 0 | 의견 0 | 평점:없음

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재건축 신축, 반포 아크로리버파크 84타입이 또다시 신고가를 기록했습니다. 지난 9월 8일 35.9억원으로 지난 7월 최고가 35.7억원을 갱신했습니다. 한강조망 최고 로열동 105, 106동에서 신고가가 나오고 있습니다.

이와 관련 최근 한강조망 신축 프리미엄이 높아지고 있습니다. 지난 8월 재개발 준신축, 래미안옥수리버젠 84타입 한강조망 라인 최고층(20층) 타워형이 18억원에 거래됐습니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 7.4대책 이후에도 서울 정비사업 신축 준신축과 입주권을 중심으로 신고가 행진이 계속되는 근본적인 원인을 분석해볼까 합니다. 서울 도심 1급지, 정비사업 새아파트 공급 상황이 얼마나 심각한지를 들여다보겠습니다.

굳이 미국 뉴욕 맨해튼이나 샌프란시스코의 주택 공급정책을 들먹이지 않더라도 대도시 주택시장 규제책은 1급지 신축 감소로 집값 폭등을 초래합니다. 서울도 마찬가지 입니다. 서울 정비사업 신축 공급 스케쥴이 꼬일대로 꼬였습니다. 서울 1급지 공급 절벽이 다가오고 있습니다.

지금 당장 민간택지 분양가상한제로 분양가뭄이 시작됐습니다. 2021년 이루 입주물량 감소가 시작돼 2020년대 하반기부터 입주가뭄이 시작될 것입니다. 어느 순간 월간 서울 정비사업 분양물량, 입주물량 0이라는 현실을 맞이할 것입니다.

정비사업 조합 및 조합원은 하락장이 오기전 하루빨리 적정가로 일반분양을 해 분양수입을 통해 사업성 수익성을 확보하길 바라고 있습니다. 그러나 문재인정부의 정비사업 누적적 증가로 인해 2018년 이후 사업속도가 갈수록 느려지고 있습니다.

문재인정부와 박원순시장 눈치를 보던 서울시의 정비사업 공급계획은 정비구역 지정부터 급감하고 있습니다.

재개발은 지난 2011년 박 시장 체제가 들어선후 신규 정비구역이 거의 지정되지 않았습니다. 지난 2015년 재개발구역에 도입된 주거정비지수 70점 요건으로 인해 지난 6년간 정비구역으로 지정된 곳이 0입니다.

재건축도 안전진단 강화와 정비계획 심의 강화라는 ‘이중덫’에 걸려 개점휴업입니다. 강남3구에서 정비구역 지정이 지연되고 있는 곳으론 대치동 은마를 비롯해 개포우성4차, 대치미도 등이 있습니다. 인천경기에선 1년이면 통과되는 정비구역 지정이 서울에선 최소 2년 이상 걸립니다. 집값이 오른다고 강남2구는 최근 아예 정비구역으로 지정된 곳이 없습니다.

그런데 갑자기 들고 나온 공공재건축 공공재개발로 정비사업 공급물량이 크게 늘어날까요? 저는 매우 회의적입니다. 민간은 규제를 유지하고 공공 정비사업만 용적률 등 규제를 대폭 완화해 정비구역 지정후 5.8년만에 입주시킨다?

공공재개발이 시행되더라도 입주는 3기 신도시보다 더 늦는다에 한표를 걸겠습니다. 정비구역 지정~관리처분인가~이주철거보다 토지보상 및 대지조성 기간이 더 짧을 것입니다.

민간 정비사업의 경우 안전진단 및 정비구역 지정을 받더라도 사업시행인가전 서울시의 건축심의라는 큰 ‘산’이 가로막고 있습니다. 집값 비싼 동네일수록, 한강에 가까울수록, 강남3구에 가까울수록, 단지가 클수록 건축심의를 통과하는게 매우 어렵습니다. 대표적인 정비사업지가 잠실주공5단지와 성수전략정비구역입니다.

여기에 여의도, 압구정, 목동신시가지 등 대규모 정비사업지 지구단계획안에 대해 박원순 서울시장 시절 도시건축공동위원회 심의에서 번번이 보류되거나 아예 심의를 거부하기도 했습니다.

건축심의가 까다로워지면서 서울에서 9월 23일 현재 2020년에 사업시행인가를 받은 재건축단지는 옥수동 한남하이츠, 이촌동 한강삼익, 도곡삼호 등뿐입니다. 재개발구역은 신월곡1구역이 있습니다.

한편 지난 2017년 인허가(정비사업 사업시행인가) 실적(7.5만가구)이 일시적으로 급증한 것을 놓고 서울 아파트 공급과잉이라고 주장하는 분이 있던데... 시장에 공급물량이 쌓여 집값이 안정되려면 서울에 새아파트가 지속적으로 공급돼야 합니다. 그래서 입주물량은 누적 3년치를 보고 공급물량 적정성을 평가하는 것입니다.

서울 정비사업 인허가 실적이 2017년 급증한데는 재건축 초과이익환수제를 피하기 위한 밀어내기 때문입니다. 또 투기과열지구인 서울 재개발은 2018년 1월 24일까지 사업시행인가 신청을 하지 않으면 관리처분인가후 조합원 매매가 금지되기 때문입니다.

2017년 재초환을 피하려는 밀어내기 인허가 실적은 대부분 강남3구입니다. △반포주공1단지 1, 2, 4주구(5,335가구. 디에이치클래스트) △반포주공1단지 3주구(2,091가구. 퍼스티지래미안) △신반포4지구(3,685가구. 메이플자이) △신반포3차+반포경남(2,990가구. 래미안원베일리) △방배13구역(2,322가구. 방배포레스트자이) △잠실 진주(2,636가구) △잠실 미성크로바(1,991가구) 등이 대표적입니다.

가장 사업이 빠른 원베일리(2023년)를 제외하곤 일러야 2024~2026년에 입주가 가능할 것입니다. 재초환을 피하기위해 졸속으로 건축심의, 사업시행인가, 시공사 선정, 관리처분인가 신청을 추진했기 때문입니다. 최근 설계변경 과정에서 조합장 해임, 시공사 계약해지, 추가분담금 증가 등 갈등이 증폭되고 있습니다.

앞으론 둔촌주공(둔촌올림픽파크포레)처럼 민간택지 분양가상한제가 주요 조합 갈등 요인이 될 것입니다.

재초환 회피 밀어내기 입주물량으로 강남 입주물량이 늘어난다면 강북에서 강남으로 갈아타는 실수요자가 많아지지 않을까요? 그러면 강남보단 강북 집값이 안정되지 않을까요?

2017년 사업시행인가를 받고 2024년에 입주한다면 사업시행인가후 입주까지 7년이 걸리게됩니다. 사업시행인가후 5년이내 입주가 힘들어지고 있습니다.

강남은 물론 강북도 서울 정비사업 공급계획이 심각합니다. 인허가 실적이 많이 남은 서울 재개발구역은 노량진뉴타운뿐입니다. 지은지 30년 이상된 노후주택(아파트 포함)이 서울에 40% 육박하고 있습니다.

서울 정비사업이 관리처분인가를 받더라도 마지막 관문인 일반분양가가 남아있습니다. 고분양가관리지역으로 주택도시보증공사(HUG)가 통제하던 걸 이젠 민간택지 분양가상한제로 정부(국토교통부)가 통제합니다. 시세의 70% 수준에서 잭정했던 정비사업 일반분양가를 정부가 60% 이하로 결정하겠다는 것입니다.

서울 정비사업 조합이 대부분 후분양을 고민하고 있습니다. 60% 이하로 일반분양하느니 다음 정부에 적정가(땅값은 매년 20% 안팎 오르니)로 후분양하겠다는 것입니다.

정비사업 분상제에서 정부와 조합간 갈등 포인트는 땅값 감정가입니다. 강남3구의 경우 땅값이 분양가의 70% 이상을 차지합니다. 땅값 감정가는 최종적으로 국토부 승인을 받아야 합니다. 그래야 지자체의 분양승인을 받고 일반분양할 수 있습니다.

앞으로 서울 정비사업은 사업시행인가후 입주까지 평균 7년 걸린다고 봐야 할 것입니다.

따라서 2025년 이후 서울 정비사업 입주물량은 2018년 이후 아파트 인허가 실적을 보면 추론할 수 있습니다. 2018년 3.2만가구, 2019년 3,6만가구입니다.

문제는 2020년인데요. 전년 대비 서울 인허가 실적이 급감하고 있습니다. 7월말 현재 2020년 아파트 인허가 실적은 1.4만가구에 그치고 있습니다. 전년동기대비(2.4만가구) 43%가 줄어든 것입니다. 문제는 감소 추세가 2018년 이후 장기화되고 있다는 것입니다.

최소한 2021년부터 2027년까지 서울 정비사업 신축 입주물량이 갈수록 부족해진다는 것을 의미합니다. 다행히 3기 신도시 입주가 시작되는 시점이라 서울 등 수도권 전셋값은 안정될 것입니다.

멸실주택(정비사업으로 한해 서울에서 2만가구 안팎 아파트 등 주택이 사라짐)을 감안하지 않더라도 2021년 이후 서울 아파트 입주물량은 적정 수요량인 연간 5만가구에 크게 못미치는 상황이 장기화될 것입니다. 2024년에 둔촌주공 등 일시적으로 입주물량이 늘어나겠지만 말입니다.

서울에서 가장 비싼 아파트를 내것으로 만들고 싶으면 재건축 단지를 사면됩니다. 두 번째로 비싼 아파트를 갖고 싶다면 재개발을 사면 됩니다. 다만 늦어도 5년 이내 관리처분인가까지 가능한 정비사업지를 매수해야 합니다.


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