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서울권 중저가 VS 고가 아파트 갭은 다시 벌어질까?

2020-10-19 조회 734 | 추천 0 | 의견 0 | 평점:없음

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추석이후 10월 서울권 아파트시장은 혼조세입니다. 신고가로 거래되는 매물이 있는가 하면 최고가보다 1억원 이상 낮게 거래되기도 했습니다. 물론 로열동 로열층에 따라, 입주물이냐 전세낀 매물이냐에 따라 실거래가 차이는 납니다. 또 누가 매수하느냐에 따라 차이 날수 있습니다. 1주택자 또는 일시적 2주택자가 상위입지 또는 중대형으로 갈아타는 경우 입주물을 최고가로 매수하기도 합니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 7.10대책 이후 서울권 아파트시장에서 전용면적 84타입 기준으로 시가 9억원 이하 중저가 아파트와 15억원 안팎 고가 아파트간 매매가 차이, 즉 갭이 다시 벌어질 것인지, 아니면 더욱 줄어들 것인지를 분석해보겠습니다.

이와 관련 KB국민은행의 서울 아파트 5분위 배율(상위 20%에 속한 아파트의 평균 매매가를 하위 20%의 평균 매매가로 나눈 값)을 보겠습니다.

2019년 12.16대책으로 서울 등 투기과열지구에서 시가 15억원 초과 아파트는 주택담보대출이 금지됐습니다. 이로 인해 서울 5분위 배율은 지난 1월 4.8배로 정점을 찍고 낮아지고 있습니다.

2015년 서울권 상승장이 본격적으로 시작되는 시점엔 4.1배(1월)였습니다. 이후 2018년 3월에 5.1배까지 벌어지기도 했습니다.

하지만 강남 고가아파트를 타깃으로 한 집중규제(대출규제 양도세 중과 등)와 풍선효과로 인해 5분위 배율이 줄어들었습니다. 9월 현재 4.3배 입니다.

규제지역 대출규제는 시가 9억원 초과부터 심해져 투기과열지구 15억원 초과는 무주택자도 주담대를 받아 아파트를 살 수 없습니다.

7.10대책으로 보유세(종부세 재산세)와 거래세(취득 양도세)를 동시에 늘리고 수도권에 규제지역(조정대상지역 투기과열지구)을 확대했습니다.

하지만 강남, 다주택자처럼 특정지역, 특정인을 타깃으로 한 수요억제, 공급억제 정책은 고가 아파트값을 폭등시키는 부작용을 초래할 것입니다. 따라서 2021년 이후 서울권 중저가와 고가 아파트 매매가 갭은 다시 벌어질 것입니다. 결과적으로 갭벌리기로 비서울권 비강남권 아파트값의 상대적 가치를 떨어트릴 것입니다.

갭벌리기 근거론 우선 정비사업 규제로 서울권 도심 새아파트 공급 급감입니다. 비탄력적인 공급시장에서 중장기적으로 서울 도심에 신축 공급이 갈수록 감소할 것이라는 시그널을 서울권 수요자에게 보내고 있습니다.

특히 초고가 아파트를 대표하는 재건축시장의 경우 2017년 재건축 초과이익환수제 부활을 시작으로 안전진단 강화, 투기과열지구 조합원지위 양도금지, 이주비대출 규제, 민간택지 분양가상한제 등 규제책이 쏟아졌습니다. 또 6.17대책으로 2020년 12월까지 조합설립인가를 신청하지 못하면 2년 거주해야 조합원 분양자격이 주어집니다.

문재인정부는 보유세를 늘리는 대신 거래세(취득세 양도세)를 낮춰 거래량을 적정 수준으로 유지하면서 집값을 안정시켜야 했습니다. 정비사업 규제완화도 단행하구요.

그러나 반대로 7.10대책으로 보유세와 거래세를 동시에 올려버렸습니다. 동결효과는 더욱 심화될 것입니다. 다주택자들이 지나친 양도세부담으로 매도대신 보유및 증여를 선택하면서 서울권 고가아파트 유통매물은 더욱 줄어들 것입니다.

사지도 팔지도 못하게 하는 부동산 증세 정책은 단기 집값 안정책일 뿐입니다. 강남과 같은 주거선호지역에 비탄력적인 공급이 감소하게 되면 탄력적인 수요에 대응하지 못하게 됩니다. 3개월 안팎 일시적으로 조정장세를 보이다 다시 급등하는 패턴이 반복될 것입니다.

지난 12.16대책 이후 서울 등 투기과열지구에서 대출규제가 덜한 6억원 이하와 9억원 이하 중저가시장에 실수요와 투자수요가 몰려 매매가 상승폭이 컸습니다. 과거 2007년 노도강(노원구 도봉구 강북구) 폭등 사례와 비슷합니다.

참여정부 2005년 8.31대책, 2006년 3.30대책 이후 노도강 등 중저가 아파트값 급등은 일시적인 풍선효과일 뿐입니다. 7.10대책처럼 수도권 전역에 무차별 규제가 이뤄지면 풍선효과가 사라져 다시 갭 벌리기가 시작될 것입니다.

- 다주택자인 주택임대사업가 보유중인, 자동말소 또는 자진말소 될 등록임대 아파트는 대부분 중저가 아파트다. 중저가 아파트를 팔고(주택수를 줄이고) 서울권 고가아파트로 갈아타는 수요가 늘어날 것이다.

- 3기 신도시를 기다리는 대기 수요, 서울권 무주택자는 대부분 9억원 이하 중저가 아파트를 매수할 수 있는 잠재적 수요자다. 수요가 3기 신도시로 분산되면서 2021년 이후 중저가 아파트값 상승세가 약해질 가능성이 높다.

- 서울권 분양시장에서 84타입 기준으로 입주시점 15억원이 넘는 고가아파트 분양물량은 급감하고 있다. 반면 3기 신도시 등 수도권 공공택지와 인천부천 안산 안양 고양 등 정비사업에서 10억원 안팎이 될 중저가 아파트 분양물량은 늘어나고 있다.

- 지난 8월 이후 전셋값 급등으로 매매가 전셋값 갭이 줄어들고 있다. 주담대 규제로 시가 15억원 안팎 고가아파트로 갈아타지 못하는 수요자들이 갭투자로 선매수하는 사례가 늘어나고 있다.

- 코로나 리스크로 주거인프라를 갖춘 대단지 선호도가 높아지고 있다. 물론 이들 단지는 대부분 정비사업 신축 준신축이다. 커뮤니티 시설이 풍부한 대단지 신축 고가아파트 교체수요가 늘어날 것이다. 중소형에서 대형으로 갈아타는 교체수요도 늘어날 것이다. 반면 전용 60타입 이하 소형 평형 비중이 높은(50% 이상인) 구축은 갈수록 선호도가 낮아져 수요가 줄어들 것이다.

- 상승장 후반기 규제정책의 시대에 고물가시대를 앞두고 인플레 헤지를 위해 중저가 아파트를 여러 채 보유하기 보단 투자를 겸한 실수요 목적으로 고가아파트 2~3채를 보유하는 다주택자가 늘어날 것이다.

서울권에서 다주택자가 보유하는 주택수가 줄어든다는 것은 중저가 매수세가 줄어들고 고가 매수세가 늘어난다는 것을 의미한다. 예를 들어 시가 20억원이 넘는 초고가 아파트 3채를 갖고 있는 다주택자는 종부세 중과에도 한채도 팔지 않으려는 성향이 강하다

인서울 인강남 새아파트 공급을 늘리는 규제완화가 신속히 이뤄지지 않을 경우 서울권 15억원 안팎 고가 아파트값은 갈수록 집값 상승 기대감이 높아져 다시 급등할 것입니다. 중저가와 매매가 갭이 다시 벌어질 것입니다.

2021년 이후 집값 상승 기대심리로 인한 고가 아파트 매매가 급등은 결국 중저가 보다 훨씬 높은 수준의 가격 형성(오버슈팅)으로 거품을 양산하는 부작용을 초래할 것입니다.



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