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상승장 후반기 최대 수익을 원하는 투자자에게

2020-10-22 조회 959 | 추천 2 | 의견 0 | 평점:없음

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추석이후 10월 서울권 아파트시장은 보합세입니다. 시가 15억원 초과는 약보합세, 15억원 이하는 강보합세에 가깝습니다. 10월 들어 압구정 잠실 고덕 등 강남4구에선 최고가보다 5% 정도 낮은 가격에 거래되고 있습니다. 하지만 지난주부터 매수세는 증가하고 있습니다.

지난 8월 12일 이후 취득세 중과로 다주택자의 추가 아파트 구입이 힘들어지면서 거래량이 급감하고 있습니다. 1주택자나 일시적 2주택자도 세입자의 계약갱신청구권 행사로 입주물로 갈아타기가 쉽지 않습니다.

7.10대책 이후 7월보다 8월, 8월보다 9월 거래량이 감소세입니다. 성수기인 10월 거래량이 전달 9월보다 얼마나 늘어날지가 관전포인트입니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 수도권 주택시장 상승장 후반기에 코로나 팬데믹 이후 최대 수익을 바라는 부동산 가치투자자를 위한 투자전략을 소개합니다.

먼저 코로나 팬데믹이 언제 끝날지는 현재로선 알 수 없습니다. 다만 현실적 낙관주의자로서 내년 상반기가 변곡점이 되지 않을까 생각합니다. 하루빨리 미국 유럽에서 백신이 출시되기를 기대합니다.

투자전략1: 주택수를 구조조정하라

수도권 주택시장 상승장 후반기에 마지막 불꽃(상승랠리 또는 호황기)이 언제까지 계속될진 어느 누구도 알 수 없습니다.

다만 분명한 사실은 산이 높으면 골이 깊다는 것입니다. 코로나 팬데믹이 촉발시킨 역대급 유동성장세에다 30년만에 전세계약 기간이 2년에서 4년(2+2년)으로 바뀌면서 전셋값이 급등해 강남3구 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)도 60~70%로 치솟아 전세레버리지투자(갭투자)를 부추기고 있습니다.

2021년 이후 주택수를 늘리는 것은 문재인정부 부동산 정책에 대응하는 것이 아니라 대항하는 것입니다. 바람직하지 않습니다. 주택수를 줄이고 서울권 또는 동남권 아파트로 포트폴리오를 재편해야 합니다.

이를 위해서 늦어도 2021년까진 하락장이 오기전(언제 올지 알수 없지만 어깨에 판다는 생각으로) 팔아야 하는 아파트와 하락장이 와도 장기보유할 아파트로 구분해 포트폴리오를 재구성해야 합니다.

2018년 이전 선제투자한 다주택자라면 하락장이 오기전까지 주택수를 구조조정해 최소한 2주택을 유지하는 것을 추천합니다. 가장 이상적인 포트폴리오는 1주택+1입주권입니다. 여기에 여유자금이 있다면 비규제지역 준신축에 전세레버리지투자를 하거나 재개발구역 소액투자를 추천합니다. 또는 1정비사업 주택(사업시행인가 전후 매수하고)+대체주택(사업시행인가후 공사중 거주할 대체주택을 추가 매수)도 좋습니다.

수도권 주택시장에 2019년 이후 진입한 후발투자자라면 점차 부채를 줄여가면서 여력이 된다면 일시적 2주택을 유지하는 것을 추천합니다. 또 하락장이 오기전까지 상급지로 갈아타기를 추천합니다. 자금여력이 된다면 계약갱신청구권을 행사한 전세낀 매물을 매수하고 전세만기시 입주해 양도세 비과세 요건을 갖춰 입주물로 매도하는 것을 추천합니다.

세대 분리를 하지 못한다면 수도권 규제지역에서 1세대 3주택 이상을 보유하는 것은 바람직하지 않습니다. 종부세 부담이 되지 않더라도 늦어도 2023년까지 3주택 이하로 줄이는 게 바람직합니다.

투자전략2: 대단지 중대형으로 갈아타라

하락장이 오기전(하락장이 오기전 팔고 싶다고 팔수 있는 건 아니지만) 실거주용으론 서울권 규제지역 도심에 위치한 대단지+중대형이 가장 안전한 투자처입니다. 물론 신축이 좋지만 2005년 이후 입주한 대단지 준신축 구축도 추천합니다.

자금이 부족한 3040대라면 대단지 재건축 또는 리모델링 몸테크도 추천합니다. 연내 조합설립인가 신청이 가능하고 인근 신축이 최소한 12억원이 넘는 서울권을 추천합니다.

이번 상승장이 끝나기전 전용면적 84타입 기준으로 15억원이 넘는다면 용적률 200% 안팎은 재건축 또는 리모델링 투자가치가 있다고 봅니다. 재건축 대상이라면 지은 지 28년 전후가 상승장 후반기에 진입하기 좋습니다. 리모델링 단지는 지은지 20년 이상 된 1천가구 안팎 단지를 매수해야 할 것입니다. 재건축이든 리모델링이든 84타입이 가장 환금성 높은, 안전한 투자처입니다.

실거주용 아파트에서 입지가치론 여전히 직주근접성(+전철망 역세권)이 가장 중요합니다. 다음으로 리테일(소매점) 접근성이 갈수록 중요해지고 있습니다. 슬세권을 말합니다. 반경 500m 이내, 걸어서 10분 거리에 마트, 쇼핑몰, 식당, 영화관, 도서관, 은행, 병원, 공원(산책로) 등이 갖춘 단지의 주거선호가치는 갈수록 높아질 것입니다.

단지 가치론 커뮤니티 시설을 기본적으로 갖춘 2010년대 이후 입주한 대단지가 좋습니다. 단지내 평형 구성은 84타입 비중이 50% 이상이거나 85초과로만 구성된 중대형 단지들이 코로나 팬데믹 이후 선호도가 높아질 것입니다.

투자전략3: 최대 수익은 4년 이상 보유해야 나온다

오윤섭의 가치투자 수강생들을 보더라도 1~2년 보유하고 자주 사고판 경우 자본소득이 크게 증가하지 않았습니다. 반면 자본소득이 크게 증가한 수강생들은 대부분 4년 이상 보유하고 갈아탄 경우가 많습니다.

저는 항상 부동산 가치투자를 위해 4년 이상 장기보유를 추천해왔습니다. 2년 보유시점에 중간 평가를 하고 명백히 잘못 매수하지 않았다면 계속 보유를 추천했습니다. 내가 산 아파트보다 다른 사람이 산 아파트가 더 많이 올랐다는 이유로 갈아타선 안됩니다.

부동산 가치투자자라면 조바심은 버리고 인내심을 가져야 합니다. 존버하는 힘을 키워야 합니다. 최소한 4년 보유하고 매도해야 최대 수익이 날 수 있다는 믿음을 가져야 합니다. 내가 산 아파트가 시장에서 제대로 평가를 받으려면 4년은 필요합니다. 내재가치가 시세로 바뀌는데 필요한 시간입니다.

3040대 기혼 직장인 실수요가 늘어난다면 내재가치가 높다는 것이며 펀더멘털(기초체력)이 강하다는 것을 의미합니다. 이런 아파트는 4년 이상 장기보유해야 합니다. 같은 단지 또는 같은 생활권에서 실수요자들이 소형에서 중대형으로 갈아타는 교체수요가 늘어난다면 역시 마찬가지입니다.



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