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부동산 세금을 올리면 집값 잡을 수 있나?

2020-11-05 조회 638 | 추천 0 | 의견 0 | 평점:없음

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지난 7.10대책은 문재인정부가 추진중인 부동산 대책의 방향을 단적으로 드러낸 정책이었습니다. 한마디로 부동산 세금을 늘려 집값을 잡겠다는 것입니다.

최근 정부와 여당은 종부세 재산세 등 보유세를 늘리는 공시가격 현실화에 드라이브를 걸고 있습니다. 역시 타깃은 공시가격 15억원 초과 초고가아파트입니다. 5년안에 공시가격을 시세의 90%까지 현실화할 계획입니다.

공시가격 6억원 이하(시가 9억원 이하) 중저가주택(전국 주택의 55%, 서울 아파트의 31%) 1주택자에겐 앞으로 3년간(2021~2023년) 재산세를 한시적으로 인하해주겠다고 합니다. 한마디로 시가 20억 안팎 초고가주택울 보유중인 다주택자에겐 보유세 폭탄을, 시가 9억원 이하 중저가주택을 보유중인1주택자에겐 재산세를 찔끔 줄여주겠다는 것입니다.

결국 징벌적 보유세 증세로 서울권 아파트값도 잡고 세수도 늘리겠다? 지지기반인 무주택자와 중저가 1주택자는 보호(?)해 재집권을 하겠다?

역대 정부에서 부동산 증세로 집값이 잡힌 적이 없습니다. 특히 보유세와 거래세(취득세 양도세)를 동시에 늘리면 거래량만 줄어들 뿐 시장은 요동칩니다. 상승장에서 징벌적 과세정책을 남발하면 기대수익률이 높은 쪽으로 돈이 몰리면서 주택시장을 불안하게 만듭니다.

지금 투자수요가 몰리는 대도시 비규제지역 풍선효과가 대표적입니다. 나아가 규제가 5년 이상 지속되면 규제지역인 서울권 주택시장을 침체시키고 결국 내수침체로 이어집니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 7.10대책 이후 앞으로 부동산 3종 증세(취득세 중과, 종부세 중과, 양도세 중과) 세트가 주택시장에 어떤 부작용을 초래할지 정리했습니다.

부작용1: 동결효과

그동안 여러번 언급했습니다. 부동산 자본이득(시세차익)에 대한 지나친 양도세 부과는 다주택자가 매도 대신 계속 보유를 선택하는, 즉 자본이득 실현을 늦추는 동결효과(Lock-In Effect)를 초래합니다.

2019년 이후 급증한 증여도 동결효과입니다. 매물잠식에 전세물량 가뭄까지 현재 주택시장 수급상황은 최악입니다. 래미안대치팰리스 등 강남2구는 전용면적 84타입 전셋값 20억원 시대가 왔습니다.

이와 관련 서울 세대수는 올해 9월말 현재 2019년 한해보다 1.81%, 8만세대가 증가했습니다. 서울 세대수 증가율을 보면 2016년 0%대에서 2017년 0.72%, 2018년 1.04%, 2019년 1.49%, 2020년(9월말 현재) 1.81%로 갈수록 증가폭이 커지고 있습니다.

올해 서울 세대수 증가율은 3년전 2017년보다 3배 이상 달할 것입니다. 2017년 422만세대에서 올해 440만세대로 18만세대가 늘어났습니다. 같은 기간 인구는 985.7만명에서 969.9만명으로 15.8만명이 줄었습니다.

부작용2: 신규주택공급 감소

앞선 부자노트 칼럼에서 이미 인허가 실적 감소를 언급했습니다. 더욱 심각한 상황은 아파트 대체재인 다세대 다가구 등 비아파트 주택 공급이 지속적으로 감소하고 있다는 것입니다. 다주택자들이 주택을 추가로 사지 않으니(살 수 없으니) 건축업자들이 빌라, 도시형생활주택 등 주택을 짓지 않고 있습니다.

주택 인허가 실적 기준은 건축허가입니다. 2020년에 8월말 현재 수도권 주택(아파트 제외) 인허가 실적은 전년동기 대비 12.3% 줄었습니다. 2019년에도 전년보다 22.9% 감소했습니다. 2018년에도 21%, 2017년에도 16.2% 각각 줄었습니다. 이젠 비아파트 주택 전세대란까지 걱정해야 할 상황입니다.

상승장에서 신규주택공급이 부족해 매매가 전셋값이 오르고 있는데 아파트는 물론 다세대 다가구 도시형생활주택 등 모든 주택 공급물량이 감소하고 있습니다. 문재인정부 들어서 다주택자를 위한 주택임대사업자 세제혜택도 대폭 축소됐으니 주택 공급은 더욱 감소할 것입니다.

결과적으로 부동산 증세는 다주택자의 투기수요를 억제하는 효과보단 공급을 감소시키는 효과가 더 큰 부작용을 초래해 집값 안정에 실패하게 됩니다.

부작용3: 주택시장 경착륙

부동산 3종 증세 세트로 인해 서울권 다주택자들은 추가로 주택을 구입하기 힘든 상황입니다. 상가 꼬마빌딩 등 비주택 부동산 시장으로 자본을 투입하거나 아니면 자녀를 세대분리 시켜 아파트를 마련해주고 있습니다.

상승장에서 집값이 많이 오른다는 이유로 단기처방으로 부동산 세금을 올려버리면 하락장이 오면 역시 단기처방으로 세금을 내려야 합니다. 세금정책을 단기처방으로 남발하게 됩니다. 불과 7년전인 2013년에도 미분양 구입을 구입하면 입주후 5년간 양도세를 면제해줬습니다.

만약 2025년 이후 3기 신도시 입주폭탄으로 하락장이 오더라도 주택공급 비탄력성으로 인해 공공택지 아파트 공급은 계속해야 합니다. 지금처럼 분양시장에서 무주택 실수요자만 살수 있다면 미분양은 급증할 것입니다. 주택시장이 경착륙할 것입니다.

주택시장이 경착륙했을 때 과연 실수요자만으로 주택경기를 부양할 수 있을까요?

세부담 증가로 거래량이 급감되면 주택시장은 정부의 부동산 정책 목표인 정상화가 아닌 비정상화로 갈 것입니다. 내수침체로 이어지고 주택시장은 하락장에서 경착륙하게 됩니다. 그리고 최대 피해자는 다주택자가 아니라 서민입니다.

지금 풍선효과로 지방 비규제지역 중저가 아파트값이 폭등하고 있습니다. 정부는 서울 집값만 잡으면 되나요? 결국 펀더멘털이 취약한 지방은 투자수요 비중이 높을수록 규제책에 따라 단기 폭등이 단기 폭락으로 이어져 경착륙 가능성이 높아질 것입니다.

단기급등하고 있는 부산 대구 울산 창원 김포를 조정대상지역 또는 투기과열지구로 지정된다고 주택시장이 안정될까요? 돈은 언제나 아래에서 위로 흐르고, 기대수익률이 높은 쪽으로 흐르게 마련입니다.

수도권에서 지방 대도시까지 확산중인 새아파트 공급부족 상황을 개선하지 않으면, 즉 공급이 충분하지 않으면 풍선효과는 계속될 것입니다.

부작용4: 조세저항

주택시장 사이클에서 상승장은 짧으면 5년, 길어야 최대 10년으로 봅니다. 투기를 억제한다는 명분으로 다주택자에게 징벌적 과세를 강행하고 장기화될 경우 조세저항을 초래할 가능성이 높습니다.

조세정책은 국민이 납득할 수 있도록 장기에 안정적으로 시행돼야 합니다. 서울권 집값이 상승한다는 이유로 3년만에 양도세 중과에 이어 종부세 중과 그리고 취득세 중과까지 징벌적 증세를 강했습니다. 여기에 공시가격 현실화라는 명목으로 전국 아파트 공시가격을 현재 시세의 60% 후반대에서 2030년까지 90%까지 끌어올리겠다고 발표했습니다.

공시가격 인상은 재산세 종부세만 늘어나는 게 아닙니다. 건강보험료 국민연금 등 사회보험료 인상으로 이어집니다. 중저가를 보유한 1주택자에 게 보유세를 완화해준다고 하더라도 직장이 없는 지역가입자에게 주택 한 채를 소유하고 있다는 이유로 건보료 폭탄을 맞을 수 있습니다. 취약계층은 물론 은퇴한 중산층에게도 준조세 부담이 늘어나 피해를 입을 것입니다.

결과적으로 부동산 증세 정책은 다주택자보다 소득이 적은 1주택자가 더 체감하는 세부담이 큽니다. 늘어난 취득세가 결국 매매가에 반영될 것입니다. 늘어난 종부세가 전세금이나 월세에 전가될 것입니다.

마지막으로 지난 2008년 9월 MB정부에서 기획재정부가 발표한 종부세 개편 관련 보도자료 내용입니다.

“주택 종부세 최고세율 3.6%로 20년 이상 과세하면 재산(주택)의 원본을 잠식하는 수준”

종부세율 3.6%는 2021년부터 시가 23.3억~69억원 주택을 보유한 조정대상지역 2주택 이상 다주택자에게 부과하는 세율입니다.



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