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주택시장 슈퍼사이클과 역발상 투자, 출구전략

2020-11-19 조회 680 | 추천 1 | 의견 0 | 평점:없음

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불장이라는 표현을 좋아하지 않지만 연중 극비수기인 11월에 전국 아파트시장은 뜨거워지고 있습니다. 돈이 적은 사람은 지방으로, 돈이 많은 사람은 강남으로 몰려들고 있습니다.

자본차익을 실현한 뭉칫돈과 전셋값 상승으로 늘어난 현금(유동성)이 전국 아파트시장 곳곳에 유입되고 있습니다. 내년 3월 입주하는 마포프레스티지자이의 경우 84타입 전셋값이 12억원 이상을 호가합니다. 입주하지 않는 다주택자 조합원이라면 이주비 대출을 갚더라도 전세를 주면 10억원 안팎 현금이 생깁니다.

전국 아파트시장은 매매 전세 모두 수급 밸런스가 붕괴된데다 유동성장세가 강해지고 있습니다. 과거 2000년대 전반기처럼 전국 동시다발 슈퍼사이클에 진입하고 있습니다. 갭벌리기 갭메우기가 반복되는 순환매 장세로 돈의 ‘유속’이 빨라지고 있습니다.

11월 둘째 주부터 반포잠원 삼성청담 대치 개포 서초방배 등 강남 전역에서 매수세가 늘어나고 있습니다. 반포 아크로리버파크 84타입이 36.6억원에 거래돼 신고가를 기록했습니다. 강남2구 신축 84타입 40억원 시대가 눈앞입니다.

압구정은 11월 둘째주에 30평형대 중심으로 거래량이 폭발하고 있습니다. 10월보다 1억이 올랐습니다. 신현대 35평형이 28.1억원에 거래돼 최고가(28.3억)에 근접했습니다. 압구정 1~5구역 모두 연내 조합설립인가 신청이 가능해지면서 7.10대책 이후 지속된 관망세가 11월 들어 매수세로 돌아섰습니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 전국 주택시장 동반 상승장에서 부동산 가치투자자라면 반드시 실행해야 할 역발상 투자전략을 정리했습니다. 이번 부자노트 칼럼은 유난히 기네요. 상승장 후반기 변곡점에서 할말이 많았나 봅니다^^

순발상 투자자(추세매매)

- 공시가격 1억원 이하 저가주택은 다주택자 취득세및 양도세 중과에서 제외되니 공시가격 1억원 이하 주택을 매수한다?

저가주택을 취득하거나 양도할때 공시가격 1억원 이하면 취득세를 중과하지 않고 일반세율(1%)을 적용합니다. 또 저가주택은 양도세도 중과배제돼 일반세율(6~45%)을 적용한다는 것입니다. 하지만 규제지역에서 대출 받을때 또는 양도세 계산시 저가주택은 주택수에 포함됩니다.

그런데 공시가격 1억원 이하 주택(주로 정비구역으로 지정되지 않는 구축)을 사서 2년 보유하고 팔때 공시가격이 1억원이 넘으면? 누가 매수할까요? 실수요는 물론 투자수요도 매수하지 않을 것입니다. 더욱이 임대차2법 부작용으로 전세낀 매물의 환금성이 떨어져 낮은 매도가에 매도타이밍을 잡기가 갈수록 힘들어질 것입니다.

- 지방 비규제지역에 초기투자비를 최소화해 주택수를 늘려 자본차익을 극대화한다?

그래서 나온 말이 선선진입인가요? 선행학습한다고 SKY 가나요? 선진입이든 선선진입이든 내가 보유한 아파트를 사줄 사람을 후발주자, 투자수요로 보면 그건 투기입니다. 실수요자에게 매도한다는 생각으로 4년 이상 장기보유해야 투자입니다.

지방에서 선호하지 않는 구축을, 아직 안전진단도 통과되지 않고 정비구역으로 지정되지 않은 재건축 단지를 규제지역으로 지정된후 원하는 매도시기에 마음대로 팔수 있다고 생각하나요? 최악의 경우 하락장이 온 지방에 아파트를 여러채 보유할 경우 하우스푸어가 될 가능성이 높습니다.

- 선선진입을 해서 규제지역으로 지정되기전에 치고 빠진다? 늦어도 규제지역 고시일 전날까지 매매계약을 맺고 탈출하면 된다?

방망이를 짧게 잡고 1루타를 친다? 단기투자는 아무리 잘해야 1루타입니다. 또 짧게 잡고 친다고 다 안타가 되는 게 아닙니다. 10번 치면 잘해야 3번 1루타를 칠 수 있습니다.

반면 내재가치가 높은 부동산에 선제매수하고 4년 이상 장기보유하는 가치투자는 10루타도 칠 수 있습니다. 최소한 3루타 이상입니다. 주택시장에서 1루타를 쳐서 인서울 인강남 1급지로 갈아탄 사람은 지금까지 한번도 보지 못했습니다.

- 재건축 규제가 심하고 재개발시장이 뜨거우니 초기 재개발구역에 선선진입한다?

우선 가장 비싼 아파트는 재건축단지입니다. 속도가 문제지만 자금이 된다면 재건축에 투자를 해야 합니다. 인강남 후발투자자라면 안전진단과 정비구역 지정을 충족했다면 몸테크라도 해야 합니다.

11월 현재 정비구역으로 자정되지 않은 재개발구역은 투자 리스크가 매우 큽니다. 특히 10년 이상 장기간 사업이 중단됐고 지금도 중단된 곳은 공공재개발 호재가 있다고 하더라도 들어가지 말아야 합니다.

공공재개발이 사업속도를 높여줄 것으로 기대하고 투자하는 것은 서울에서 청약가점 60점인 사람이 둔촌주공 또는 반포주공1단지 일반분양분 84타입을 기다리는 것과 똑같습니다.

서울 공공재개발 20곳이 정비구역으로 지정된다고 하더라도 6년후 입주할 수 있을까요? 잘해야 20% 즉 4곳 정도만 정비구역 지정후 10년 이내 입주가 가능할 것입니다.

상승장 후반기 정비사업은 갈수록 리스크가 커질 수밖에 없습니다. 2025년 전후 찾아올 하락장이 최대 리스크입니다.

정비사업 추진중 하락장을 맞는다면 지정 이후 입주까진 최소 15년 이상 걸리게 됩니다. 서울이든 강남이든 성남이든 안양이든 부산이든 모두 마찬가지입니다. 정비사업 규제가 완화되고 하락장이 끝나야 다시 사업속도가 빨라질 것입니다.

역발상 투자자(가치투자)

- 비규제지역에 투자하는 것이 아니라 조정장세에 있는 규제지역이 투자하라

인천 안양 부천 안산 등 규제지역에서 서울 접근성이 좋거나 좋아지는(신역세권) 신축(입주권 포함) 준신축을 매수해야 합니다.

지금 전국에서 가장 뜨거운 김포나 부산 등 비규제지역에 진입하고 싶다면 규제지역이 지정된후 6개월 안팎 되는 시점에 1급지 입주권을 매수해야 합니다. 이게 바로 역발상 투자 입니다.

- 지금 주택수를 줄이고 인도심 인서울 인강남으로 진입하라

종부세 부담으로 자꾸만 수도권 외곽에 투자하려고 하는데 매우 잘못된 투자전략입니다. 당신이 펀더멘털(기초체력)을 갖춘 투자자라면 집요하게 인강남 또는 서울권에 집중투자해야 합니다. 종부세 회피전략은 얼마든지 있습니다. 돈이 문제지요.

지방 주택수를 줄이고 인서울 정비사업 신축으로 갈아타야 합니다. 종부세를 줄이고 2채 모두 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 1주택+1입주권 또는 1정비사업주택+1대체주택 보유전략을 추천합니다.

쉽게 말해 지방 여러채를 팔고 서울권 정비사업 입주아파트로 갈아타세요. 갈수록 입주물량이 줄어들고 매물이 적습니다. 내년 3월 입주하는 마포프레스티지자이(1,694가구)도 현재 나와 있는 매물은 5~6건 뿐입니다.

- 서울권 정비사업 입주예정 단지를 매수하라

상승장 후반기 가장 안전한 갈아타기 투자처는 정비사업 입주예정 아파트입니다. 초신축입니다. 서울 과천 광명 안양 등 서울권 투기과열지구에서 정비사업 신축은 갈수록 희소가치가 높아지기 때문입니다.

다음은 입주아파트 매매가 흐름을 잘못 판단하는 경우입니다.

입주시점에 매물이 늘어나 매매가가 하락한다? 전셋값이 약세를 보인다? 등기 나는 시점에 매물이 늘어난다? 입주 2년이 지나면 양도세 비과세 매물이 늘어난다? 지금처럼 수급밸런스가 무너진(역대급 미분양 바닥수준) 상승장에선 매물이 늘어나지도 않고(늘어날 수가 없습니다. 등기 나기전엔 10년 이상 장기보유자만 합법적으로 매매 가능) 매매가도 급등합니다.

입주아파트를 가장 싸게 사는 방법은 입주 3개월 남은 시점(늦어도 사전점검까지 )에 시세대로 매수하는 것입니다. 입주 2년을 앞두고 있지만 등기가 늦고 있는 송파헬리오시티의 경우 84타입이 최근 20.4억원으로 신고가를 기록했습니다. 내년 6월 전후 등기가 나오면 매매가는 얼마가 될까요?

- 건축심의~사업시행인가전 정비사업을 적극 매수하라

재건축의 경우 서울 등 투기과열지구에선 조합설립인가를 받으면 조합원 매매가 금지돼 매도자 우위시장으로 매도호가가 급등합니다. 통상은 2억원 안팎 오릅니다. 도심 1급지 재건축단지라면 5년 이상 장기보유할 생각으로 조합설립인가전 매수해야 합니다.

서울권 재개발의 경우 조합설립인가후 건축심의~사업시행인가 총회전이 최적의 매수타이밍입니다.

서울 재개발 지분은 건축심의를 통과하면 최소 1억원 이상, 사업시행인가를 받으면 1.5억원 이상 가격이 오릅니다. 건축심의와 사업시행인가는 정부와 지자체 입김이 강하게 작용하는 단계입니다. 리스크가 낮아져 매매가가 급등합니다.

- 전세레버리지를 적극 활용해 전세 낀 매물을 선매수하라

아크로리버파크도 지금 84타입 매매 전세 갭이 15억원입니다. 경희궁자이는 갭(매매가-전셋값)이 6억원(17.5억원-11.5억원)입니다. 동판교 40평형대도 갭이 6억원까지 줄어들었습니다.

전셋값이 안정되려면 다주택자의 추가 주택구입을 자유롭게 해줘야 합니다. 지금처럼 추가 주택 구입을 차단한다면 인허가 실적, 착공실적, 입주물량 모두 감소세가 장기화될 것입니다.

앞으론 입주물량이 늘어나도 전세물량이 급감합니다. 내년 2월부터 거주의무기간이 최대 5년인 분양가상한제가 적용되는 공공택지 민간택지(정비사업 포함)에서 아파트를 분양받으면 입주시점에 전세를 줄 수 없습니다. 최초 입주가능일(입주시작일)로부터 90일 이내 입주해야 합니다.

계약갱신청구권 등 임대차2법으로 인해 전세낀 매물은 입주물량보다 매매가가 10% 이상 낮습니다. 바로 입주할 수 없다는 것과 전셋값이 낮아 매매 전세 갭이 크기 때문입니다.

역발상투자로 전세낀 매물을 적극 공략하세요. 상위지역 입주 10년 이내 서울권 정비사업 신축 준신축이라면 보유중인 주택을 팔고서라도(입주할때까지 반전세 월세를 살더라도) 전세끼고 선매수하세요.

자금이 부족하다면 최근 계약갱신청구권을 행사한 전세낀 급매물을 공략하세요. 2년 이내 전세만료후 신규 전세 또는 입주 중 하나를 선택할 수 있으니까요.

- 자본차익을 많이 올린 선제투자자라면 재건축 입주권+1주택을 보유하라

입주권 장점은 매우 많은데 우선 시세가 50억원이 넘더라라도 철거되면(멸실등기) 새아파트 준공일까지 종부세를 내지 않습니다.

또 입주권만 보유하고 있다면 현재는 자유롭게 전세자금대출을 받을 수 있습니다. 기존 주택을 팔고 상급지 입주권을 매수하세요. 그리고 입주권이 입주할때까지 전세자금대출을 받아서 반전세로 거주하세요.

- 규제가 심할수록 서울 등 투기과열지구를 매수하라

지방처럼 규제가 덜할수록 입주물량은 갈수록 늘어날 것입니다. 반면 서울 등 투기과열지구는 갈수록 정비사업 입주물량이 감소할 것입니다. 갈수록 신축 희소가치가 높아질 것입니다.

재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 2017년에 한꺼번에 관리처분인가 신청을 한 강남구 서초구 등 강남 재건축단지 입주물량이 2024~2026년에 쏟아집니다. 이에 앞서 2023년에 둔촌주공(올림픽파크 에비뉴포레. 1만2천여가구)과 래미안원베일리(반포경남, 신반포3차 등)가 입주예정입니다.

그런데 강남구 서초구 84타입 신축은 2023년 이후 입주시세가 45억원을 넘을텐데 입주물량이 일시적으로 늘어난다고, 3기 신도시가 입주한다고 서울 매매가가 하락할까요? 물론 강남 전셋값은 일시적으로 안정될 것입니다.

- 최소한 서울권에서 하락장을 맞아라. 지방, 서울 외곽, 수도권 외곽에서 맞으면 안된다.

서울 도심 정비사업 신축이나 신축이 될 입주권에서 하락장을 맞는게 가장 좋습니다. 하락장이 오기전 일반분양을 하면 가장 해피한 케이스입니다.

2025년 전후 수도권 하락장이 온다고 지방은 지금처럼 상승장이 계속 될까요? 그럴 가능성은 현재로선 낮습니다.

수도권 하락장 이후 지방 상승장이 계속되려면 무엇보다 비규제지역으로 남거나 규제지역에서 해제돼야 합니다. 지금 조정대상지역은 과거 참여정부 시절 투기과열지구보다 규제 강도가 더 셉니다. 늦어도 2021년 12월까지 지방 대도시는 물론 중소도시 대부분이 조정대상지역 또는 투기과열지구로 지정될 것입니다.

또 지방 상승장이 장기화되려면 입주물량이 지금처럼 태부족한 상황이 지속돼야 합니다. 주담대 금리가 지금처럼 2%대를 유지하고 일자리가 줄어들지 않아야 합니다.

과거 2009년 가을 이후 지방 주택시장이 상승장으로 돌아선데는 2007~2008년에 투기과열지구(2003년 참여정부 시절 지정된)에서 해제됐기 때문입니다. 또 2007~2012년 입주물량이 워낙 적었기 때문입니다.

하지만 지방은 지난 2015년 전후 정비사업 인허가(사업시힝인가 기준) 실적이 꾸준히 늘어나고 있습니다. 정비사업 입주물량이 늘어날수록 구축(지은지 20년 이상) 대비 신축(지은지 5년 이내) 비율이 높아질 것입니다. 여기에 금리가 2023년 이후 본격적으로 오르기 시작한다면? 참고로 지방 주택시장 침체기(미분양 급증기)인 2006~2008년에 정책금리는 4%대 였습니다.

- 모두가 상승장을 외칠 때 출구전략을 세워라

주택수를 줄이고 부채 비율을 낮추면서 기초체력을 키워야 합니다. 거창하게 컨틴전시 플랜이라고 하긴 그렇지만 출구전략은 세워야 합니다.

수도권에선 30~40대 실수요자가 많은(갈수록 늘어나는) 강남3구나 강남3구 접근성이 좋은 동남권으로 갈아타면서 주택수를 2주택 또는 3주택 이하로 줄여야 합니다.

강남3구엔 서울 중견기업(직원 500명 이상)과 대기업의 절반이상이 몰려있습니다. 앞으로 강남3구를 포함한 수도권 동남권 일자리는 강동, 수서문정, 과천, 분당판교, 용인, 화성까지 확장되고 있습니다.



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