앞선 오윤섭의 부자노트 칼럼에서도 언급했듯이 지방보다 수도권이 먼저 하락장이 오면서 탈동조화가 시작될 것으로 예상합니다. 공급만 보면 수도권은 2024년이 변곡점이 될 가능성이 높습니다. 과소공급에서 벗어난다는 것입니다.

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반면 공공택지 고갈로 공급에 직격탄을 맞은 지방은 2020년부터 상승장이 시작됐습니다. 점차 민간택지 공급이 늘어나겠지만 입주물량이 되려면 최소한 3년 이상 시간이 필요합니다. 또 예타 면제로 지방 SOC 개발호재가 지속되고 있습니다. 착공이 늘어나고 토지보상이 늘어날 것입니다.

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2020년부터 시작된 전국 매매가 동반 상승장은 2021년 이후 최소한 2년 이상 지속될 것으로 예상합니다. 수급 밸런스가 무너져 전셋값 상승이 매매가를 끌어올리고 있습니다.

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이번 주 오윤섭의 부자노트에선 지난 2015년 이후 계단식 상승이 계속되고 있는 수도권 주택시장에 상승 에너지가 얼마나 남았나?를 분석했습니다.

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최근 저 포함 전문가(인플루언서?)들이 부동산 버블(집값 거품 붕괴)을 많이 언급하고 있습니다. 하지만 집값이 버블이 얼마나 생겼는지는 버블이 붕괴돼야 알 수 있습니다.

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미국에서도 집값 버블은 버블 붕괴후 회복-상승이 시작되고 나서 버블 시기를 정의합니다. 미국 집값은 2002년 버블이 시작돼 2006년 최고조에 달했습니다. 2007년부터 버블이 붕괴되기 시작해 2012년 상반기에 멈췄습니다. 낙폭은 도시마다 다르지만 전고점 대비 40~50% 폭락했습니다.

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반면 수도권은 2007~2008년을 버블 생성기로 봅니다. 글로벌 주택시장 동조화로 인해 미국처럼 버블이 생겼습니다. 대치동 은마 등 강남2구의 경우 2007년 또는 2008년 전고점 대비 2013년 상반기에 30~40% 하락했습니다.

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버블 붕괴는 예외 없이 금융위기 경제위기 직후에 왔습니다. 수도권 주택시장은 글로벌 경기 및 주택시장과 갈수록 동조화되고 있습니다. 미국 집값이 하락장이 돌아서고 1년 정도 지나면 수도권도 하락장이 시작될 것입니다.

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집값 버블을 측정할 때 주택구입부담지수와 PIR(연소득 대비 주택가격 비율)을 많이 인용하는데 무시하는 게 성공투자의 도움이 될 것입니다. 전세가율과 미분양만 봐도 충분합니다. 어차피 예측이니까요^^

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전세가율

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아파트 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)은 집값 버블을 가늠하는데 중요한 수치입니다.

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우리나라에만 존재하는 전세가율은 한센사이클(17년 주기)과 비슷한 주기가 있습니다. 대략 15년 주기입니다. 즉 7년 6개월 전세가율이 하락하면 다시 7년 6개월 전세가율이 상승한다는 것입니다.

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KB 국민은행 기준 서울 아파트 전세가율은 지난 2016년 6월 75.1을 찍고 2009년 2월 이후 상승기를 마감했습니다. 따라서 전세가율 하락기는 사이클상 2023년 12월까지 지속돼야 하는데 지난 9월 일시적으로 반등했습니다.

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11월말 현재 서울 전세가율은 55.5%로 3개월전 8월 53.3%보다 2.2% 포인트 상승했습니다. 과거 참여정부 시절 2005년 하반기~2006년 상반기처럼 일시적으로 전세가율이 상승한 것입니다. 입주물량이 줄어드는 시기에 다주택자를 타깃으로 규제수위를 높이면서 매매가 상승폭보다 전셋값 상승폭이 컸기 때문입니다.

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주택시장 상승장은 전세가율 하락기 1년전에 시작되고 하락장은 전세가율 상승기 1년 뒤 시작된다는 게 정설입니다. 따라서 수도권 하락장은 2025년 전후에 온다고 추론할 수 있습니다. 물론 예측이니 참고만 하세요.

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최근 수도권 전세가율 상승은 일시적일 현상일 가능성이 높습니다. 8월 이후 임대차2법이 전세시장에 충격을 주면서 오작동이 발생했습니다.

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신길파크자이, 포레나노원, 꿈의숲아이파크, 광명아크로포레자이, 래미안목동아델리체, 과천위버필드, 평촌어바인퍼스트, 다산자이아이비플레이스, 고덕자이, 힐스테이트녹번역, 철산센트럴푸르지오 등 2021년 1분기 전후에 입주하는 수도권 새아파트 전셋값을 보면 2년 뒤 집주인 입주할 전셋값과 최소 4년(2+2년)간 전세를 줘야 하는 전셋값 간에 차이가 10% 이상 납니다.

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2000년대 수도권 하락장은 서울 아파트 전세가율이 2009년 1월 38.2%로 바닥을 찍고 40%(2009년 12월 40.6%)를 넘어서는 시점에 왔습니다.

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이를 통해 서울 전세가율이 45% 이하(전세자금대출을 감안해 과거보다 5% 포인트 높게 책정)로 떨어지면 수도권 하락장이 임박했다고 봅니다. 강남3구를 기준으로 한다면 35% 이하로 볼 수 있구요. 시가 12억원 이하 중저가 시장은 전세가율 55% 이하로 보면 될 것입니다. 전국 공통으로 전세가율이 60%를 넘어 70%로 가까워질수록 세입자의 매수세가 강해지는 것으로 알려졌습니다.

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과거 상승장에서 서울 전세가율이 55%에서 45% 이하로 떨어지는데 대략 4년이 걸렸습니다. 따라서 2021년 이후 수도권 주택시장에 하락장이 오려면 상승 에너지는 2024년 12월 이후 소진될 것으로 추론할 수 있습니다.

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참고로 지난 2002~2004년 전국 동반 상승장에서 전국 아파트 전세가율은 평균 69%(2001년 10월 69.5로 전고점) 안팎이었습니다. 공교롭게 지난 11월말 현재 전세가율(69.9%)과 유사합니다. 이후 전세가율이 2005년 50%대로 떨어지면서 수도권과 지방 집값 탈동조화가 시작됐습니다.

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미분양

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그동안 너무 자주 언급했지만 아무리 강조해도 지나치지 않습니다.

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상승장에서 하락장으로 돌아서는 변곡점을 수도권은 미분양 1만5천가구로 봅니다. 수도권은 미분양이 지난 2013년 3만5천가구를 넘어선 후 2015년 하반기 1만5천가구 이하로 줄어들면서 대세상승장으로 돌아섰습니다.

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또 2019년 8월까지 2만가구가 넘었던 부울경(부산 울산 경남) 미분양도 지난 2020년 1월 1만5천가구 미만으로 줄어들면서 상승장으로 돌아섰습니다.

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10월 현재 수도권 미분양 4천가구 미만은 과거 2002년 수준으로 보면 됩니다. 전세가율도 마찬가지로 2002년 하반기 수준입니다.

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수도권 미분양이 증가세(최소 3개월 이상)로 돌아서고 1만가구를 넘어서면 하락장에 적극적으로 대비해야 합니다. 일시적으로 매매가가 계속 상승해도 말입니다.

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결론적으로 현재 2020년 12월 현재 수도권 주택시장은 과거 2002년 하반기를 지나고 있다고 봅니다. 만약 참여정부의 2004년처럼 문재인정부가 2021년에 다주택자에게 조건없이(매도후 구입하지 못하게 하고) 2년 이상 보유한 주택에 대해 조정대상지역 양도세 중과 한시적 유예를 단행한다면 일시적으로 조정장세가 올수 있습니다. 단기 집값 안정책이 될 것입니다.

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최근 유튜브에 과거 2005년 7월에 방송된 KBS 다큐, ‘집값 전쟁’이 회자되고 있습니다. 지금 주택시장 상황과 비슷하다고 생각하는 사람들이 많더군요. 그러나 2005년 주택시장과 2020년 주택시장 상황은 아주 많이 다릅니다. 수도권 집값이 5년 이상 계단식 상승을 했다는 것을 빼구요.

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2005년 당시 서울 아파트 전세가율은 40%대 였습니다. 이후 2006년 하반기부터 전세가율 하락폭이 커져 2008년엔 30%대로 떨어졌구요. 수도권 미분양도 그당시엔 1만가구 이상~1만6천가구 수준이었습니다.

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무엇보다 대출규제 수위와 통화량에서 많이 다릅니다. 그땐 제2금융권에서 시세의 100%까지 주택담보대출을 무한정 해주던 시기였습니다. 100채를 보유하고 있다면 100채 모두 말입니다.

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지금처럼 은행권 제1금융권에서도 규제지역에 대한 추가 주택구입에 대한 주담대 금지가 없었습니다. DTI도 없었습니다. DTI는 2006년 3월 서울 투기지역에 처음 도입됐습니다.

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통화량 M1(협의통화. 주머니통화)도 2020년 10월 현재 2005년(12월말)보다 3.7배가 많은 1,135조원에 달합니다. 집값은 장기적으로 통화량과 비례 관계에 있습니다. 10년간 통화량이 2배가 늘어나면 서울 집값도 1.5배~2배 오른다고 보면 됩니다.

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유동성 장세에 큰 힘을 발휘하는 기준금리도 참여정부엔 4% 안팎이었고 지금은 0.5%로 8분의 1 수준입니다. 물론 그만큼 2005년보다 자산폭등(거품이 많이 생길) 가능성이 높습니다. 버블 붕괴와 별개로 말입니다.