내년 3월 입주하는 마포프레스티지자이 84타입 20억원 돌파가 화제입니다. 지난 2019년 12.16대책 직전 시가 15억원 전후 아파트는 LTV 0%라는 전무후무한 대출규제책으로 발생한 눌림목 구간을 지나 20억원으로 향하고 있습니다.

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비강남3구 서울권 신축 84타입 20억원 돌파 단지를 트래킹(Tracking)하면서 알게 된 사실인데요. 59타입 실거래가가 16억원에 가까워지면 84타입 실거래가는 20억원이 된다는 것입니다. 송파헬리오시티도 지난 8월 59타입이 16억원을 돌파하고 2개월뒤 10월에 84타입 20억원을 돌파했습니다. 실거래가 추세로 보면 지난주 16억원을 찍은 신촌그랑자이가 다음 타자가 될 가능성이 높습니다. 이처럼 같은 단지에서도 평형간에 갭메우기, 갭벌리기 즉 순환매가 일어나고 있습니다.

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지난 2015~2018년 선제투자자들이 현재 가장 부담스러워하는 게 종부세와 하락장 대응입니다.

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종부세의 경우 2010년 전후 하락장에서 종부세액이 늘어나는 경험을 한 투자자들이 트라우마가 크더군요. 또 2000년대 상승장에서 주택수를 너무 늘려 결과적으로 부채가 늘리고 나서 하락장을 만나 팔고 싶어도 팔지 못해 유동성 장애를 겪은 트라마우가 큽니다. 최악의 경우 하우스푸어가 되기때문입니다. 특히 2010년대 하락장에선 서울 외곽 또는 수도권 외곽 구축에 주택수를 늘린 사람들이 가장 마음고생이 컸습니다.

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이번 주 오윤섭의 부자노트에선 초기 재개발 투자에 대한 리스크를 정리했습니다. 과연 하이리스크, 하이리턴 투자처일까요? 고수익을 얻으려면 고위험을 감수해야하는 것은 아닙니다.

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하나의 예를 들죠. 최근 20년 이상을 기다려 입주하는 재개발구역 조합원을 보고 투자에 성공했다고 하는 사람은 거의 없을 것입니다. 이 조합원이 투자해서 입주까지 20년이 걸릴 것이라고 예상할 수 있을까요?

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제가 항상 말씀드리지만 부동산 투자는 예측가능한 리스크에 대비하고 투자해야 합니다. 예측불가능한 리스크에 투자해선 안됩니다. 최악의 경우 하이리스크(고위험), 로우리턴(저수익)이 될 가능성이 높습니다.

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2019년 이후 초기투자비가 상대적으로 적은 서울 재개발구역에 신규 투자자들이 몰리고 있습니다. 특히 정비구역으로 지정되지 않은 초기 재개발이나 공공재개발(여당에서 일반분양분에 전매제한 최대 10년, 거주의무기간 최대 5년의 관련 법안을 추진중) 후보지에 많이 투자하고 있습니다.

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재개발 정비구역에 투자할 때, 특히 서울 정비구역 투자할 땐 최근 정비구역 지정이 얼마나 됐는지를 한번 체크해보시기 바랍니다. 재건축 안전진단 이상으로 힘든 게 재개발 정비구역 지정입니다. 주민동의율(50%이상 찬성, 반대 25% 미만)과 주거정비지수(70점) 등 사전타당성 조사를 통과하면 바로 정비구역이 지정된다고 생각하는 사람들이 의외로 많습니다.

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정비구역 지정을 위한 1단계 사전타당성 검토가 통과되면 2단계로 자치구에서 서울시에 예산편성을 요청해 지원받아 정비계획안을 용역을 통해 수립해야 합니다. 용역 기간은 통상 1년이구요. 이후 3단계로 시구 합동보고회-주민설명회-주민공람-서울시의회 의견청취를 거쳐 서울시에 정비계획안을 상정하고 도시계획위원회 심의에서 가결돼야 이후 정비계획 결정및 정비구정 지정 고시가 됩니다.

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왜 2018년 이후 서울에서 사업시행인가를 받는 정비구역이 급감할까요? 이에 대한 분석도 없이 초기투자비가 적으니, 입지가 좋으니, 또는 남이 투자하니 따라 투자해선 안 될 이유가 너무나 많습니다.

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서울이든 인천이든 경기든 최근 입주하는 재개발 신축을 보면 정비구역 지정에서 입주까지 평균 15년 안팎이 소요됐습니다.

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마포프레스티지자이, 염리3구역의 경우 지난 2007년 12월 정비구역 지정후 13년 3개월만인 2021년 3월에 입주예정입니다. 신정2-1구역(래미안목동아델리체), 신길8구역(신길파크자이), 응암1구역(힐스테이트녹번역)도 정비구역 지정에서 입주까지 13년이 걸렸습니다. 중간에 하락장을 맞았으니 빠른 편입니다.

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반면 인근 서대문구 북아현2구역의 경우 비슷한 시기인 2008년 2월 정비구역으로 지정됐으나 현재 사업시행변경인가를 위한 건축심의를 통과한 단계에 머물렀습니다. 앞으로 사업시행변경인가, 감정평가, 조합원 분양신청, 관리처분인가, 이주철거 등 사업속도가 빨라져 2026년에 입주한다고 하더라도 18년 이상이 소요되는 것입니다. 성북구 장위7구역(꿈의숲아이파크)도 15년 이상 걸렸습니다.

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최근 서울 도심에서 핫한 초기 재개발사업지인 마포구 아현1구역, 염리4, 5구역, 노고산동, 대흥5구역의 경우 정비구역 지정만 되면 입주까지 8년이면 된다구요? 성동구 금호21구역 금호23구역, 은평구 수색14구역 불광동 갈현동(갈현2구역) 녹번동(녹번2-2구역, 녹번2-3구역), 강북구 미아동258번지 번동148번지, 성북구 성북1구역 장위8구역 장위9구역 등도 마찬가지입니다.

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참고로 2018, 2019, 2020년 3년간 서울 재개발구역에서 정비구역으로 지정된 곳(고시 기준)은 송파구 마천1구역(2020년 1월 재정비축진구역으로 지정) 한곳 뿐입니다.

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박원순 리스크도 사라지고 정부에서 공공재개발도 지원하니 이제 달라진다구요? 2021년 4월 서울시장이 바뀌고 2022년 3월 정권이 바뀌면 분명 달라질 것입니다. 그럼에도 정비구역 지정에서 입주까진 최소 13년이상 걸린다고 보고 장기전에 대비해야 합니다.

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낙관적으로 보면 정비구역에서 입주까지 8년이 물리적으로 불가능하진 않습니다. 신기록을 세우면 됩니다. 우선 서울시가 정비사업을 적극적으로 지원해 도심 신축공급을 확대하겠다는 발상의 대전환이 필요합니다. 역량있는 조합장이 매우 중요합니다. 정비사업이란 배를 이끌어갈 선장(조합장)이 무능한데 4년 이상 장기집권한다면 배는 산으로 가게 됩니다.

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여기에 상승장이 지속돼야 사업속도가 빨라집니다. 정비구역 전후, 조합설립인가 전후, 사업시행인가 전후, 관리처분인가 전후, 그리고 가장 심각한 이주철거 시점에 하락장을 맞는다면 정비사업은 3년 이상 지연됩니다.

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하락장을 맞으면 조합원들의 재개발 의지도 떨어지게 마련입니다. 사업성과 수익성이 동시에 떨어지기 때문에 사업은 지지부진해집니다. 사업성이 떨어지면 건설사들이 수주를 하지 않습니다. 2010년 전후 시공사를 선정한 조합에선 건설사를 모셔와야 할 정도였습니다.

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수익성이 떨어지면(추가분담금이 늘어나고 입주시세가 하향되면) 조합원들의 갈등이 갈수록 커집니다. 여기에 하락장에서 일반분양하는데 민간택지 분양가상한제까지 적용된다면(분상제가 적용되지 않더라도 고분양가관리지역으로 인근 시세의 70%에 분양해야 함) 사면초가에 빠지게 될 것입니다.

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정비사업은 빠르게 진행될수록 멸실주택이 늘어나 이주수요가 발생합니다. 2020~2022년처럼 전셋값이 폭등한다면 11.19대책(전세대책)을 보듯 이주시기를 정부와 지자체에서 통제하게 됩니다. 관리처분인가가 늦어지고 이주철거가 지연되는 것입니다. 지금처럼 초과수요(공급부족) 구간에서 동시다발로 정비사업이 추진되기란 더더욱 어렵습니다.

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초기 정비사업 투자를 지나치게 낙관하는 투자자들이 많아(쉽게 말해 2010년대 상승장에 투자해 정비사업 투자로 크게 덴 경험이 없는 사람들이 많아) 다소 비관적으로 글을 썼으니 양해바랍니다.

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수도권 상승장 후반기를 맞아 초기 재개발 투자가 자본차익을 극대화하는데 도움이 되지 않을 가능성이 높습니다. 언제인지는(2024년 이후?) 모르겠지만 초과수요가 초과공급으로 바뀌는 변곡점이 조금씩 다가오는 느낌입니다.

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이번 상승장이 끝나기전까지 초기 재개발 투자로 자본차익을 올리지 못하더라도 자녀에게 물려주면 된다고 판단해선 안됩니다. 매매가를 30% 이상 내려도 또는 매수가 이하로 매물을 내놓아도 3년 이상 팔리지 않은 경험을 겪지 않있다면 오판일 가능성이 99%입니다.

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PS: 2021년 1월에도 코로나 리스크로 강의를 하지 않습니다. 대신 한시적으로 이메일 개인상담을 하겠습니다. 1월 4일(월) 오전에 공지하겠습니다.