2020년은 코로나로 마음 졸이며 한해가 다 간 느낌입니다. 여름이 오면 코로나 리스크가 사라질 것으로 기대했으나 지금도 현재 진행중입니다. 현실적으로 마스크를 안써도 되는 시기는 내년 하반기에나 가능할 것으로 보입니다.

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올 한해 오윤섭의 부자노트가 부동산 가치투자를 통해 자본소득을 올리는데 얼마나 도움이 됐는지 모르겠습니다.

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이번 주 오윤섭의 부자노트에선 아파트 인허가 실적을 중심으로 아파트시장 공급사이클로 2021년 이후 집값을 예측해보려고 합니다.

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2021년 수도권 주택시장은 3기 신도시 사전청약으로 대표되는 공급확대 시그널과 역대급 입주물량 감소라는 공급감소 시그널이 공존하는 한해가 될 것입니다.

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또 수도권 지방 모두 입주물량이 줄어드는 시기로 매매 전세 동반상승장이 지속될 것입니다. 전세가율이 바닥에 이르지 않는 상황에서 전셋값 폭등하면서 실수요자는 물론 투자수요까지 매매수요를 자극해 전국 동시다발로 매매가를 끌어올리고 있습니다.

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2021년 전국 아파트 입주물량은 부동산지인 기준으로 26.6만가구입니다. 2000년 이후 가장 적었던 2011년(24.5만가구) 버금가게 적습니다. KB국민은행 기준으로 2011년 전국 아파트 전셋값은 무려 16.2% 폭등했습니다. 하락장에 들어선 서울도 13.2%나 급등했습니다. 힌해 거르고 2013년 수도권 전셋값은 9.0% 올랐습니다. 서울 등 수도권 전셋값 안정에 기여했던 경기 입주물량이 5.8만가구로 역대급으로 적었습니다.

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2018~2020년 전국 아파트 분양물량은 연평균 32만가구에 그쳤습니다. 이는 2013~2017년 38만가구에 비해 연평균 6만가구 이상 줄어든 수준입니다.

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분양물량이 줄어든 이유는 잘 아시다시피 수도권 지방 동시다발로 공공택지 물량이 소진됐기 때문입니다. 여기에 2017년부터 시작된 문재인정부의 정비사업 규제책, 즉 신축 공급감소책도 큰 몫을 했습니다.

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2018~2020년 분양물량 감소는 3년 뒤인 2021~2023년 입주물량 감소로 이어질 것입니다.

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전국 아파트 인허가 실적 추이(12개월 이동평균선)를 보면 2016년 하반기부터 감소세가 시작돼 현재 2020년까지 3년 이상 지속됐습니다.

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2016년 6월 4만9천가구(월평균)로 정점을 찍었습니다. 이후 지속적으로 줄어들어 2020년 10월 현재 2만9천가구로 바닥을 다지고 있습니다. 수도권도 추세가 유사한데 차이를 보는 시기는 2017년입니다. 인허가 추세가 일시적으로 늘어났습니다. 재건축 초과이익환수제와 투기과열지구 관리처분인가후 재개발 조합원 지위 양도금지로 인해 밀어내기 사업시행인가가 많았기 때문입니다.

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인허가 실적은 2021년 이후 감소세에서 증가세로 돌아설 가능성이 높아지고 있습니다. 수도권의 경우 인허가 실적 추이가 10월부터 증가세로 돌아섰습니다.

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아파트 인허가 실적은 3~5년 뒤 입주물량이 됩니다. 이중 정비사업은 5~7년 뒤 입주물량이 된다고 보면 됩니다.

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분양물량의 선행지표는 인허가 실적입니다. 또 인허가 실적이 늘어나면 착공 실적도 늘어납니다. 같은 방향으로 움직이는데 시차가 6개월에서 1년 입니다. 당연히 인허가가 선행합니다.

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서울 등 수도권 정비사업 입주물량은 2023년부터 점차 증가하는데 인허가 실적과 입주물량 시차를 비교하면 흥미롭습니다.

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하락장에 정비사업 규제가 완화되고 상승장에 사업속도가 빨라지면서 2015~2017년에 사업시행인가를 받은 재개발 재건축 아파트가 2023년부터 본격적으로 입주합니다. 최소한 2025년까지 입주물량이 늘어날 것입니다. 2025년 이후 수도권 입주물량은 3기 신도시가 주도할 것입니다. 2028년부터 신도시 입주물량이 늘어날 것입니다.

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2018~2020년 수도권 정비사업 인허가 실적이 감소했으니 2025년부터 정비사업 입주물량은 다시 감소세로 돌아선다는 것을 의미합니다. 투기과열지구로 규제수위가 높고 중층 재건축단지가 몰려있는 서울이 2025년 이후 감소폭이 클 것입니다.

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문재인정부는 2022년까지 급감하는 입주물량 감소를 3기 신도시로 메꾸려고 합니다. 공공재개발은 신도시와 전혀 다른 공급확대책입니다. 2021년 상반기 후보지를 선정한다고 하더라도 사업시행인가까진 최소 5년이라는 시간이 필요할 것입니다.

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토지보상을 시작한(문서상) 3기 신도시의 주택 공급물량은 17만4천가구입니다. 1기 신도시의 59% 수준입니다. 아직도 분양물량이 남아있는(평택 고덕국제도시, 인천 검단신도시, 파주 운정신도시, 양주 옥정신도시 등) 2기 신도시의 28% 수준입니다.

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참여정부의 유산인 2기 신도시도 아직 광역교통대책이 마무리되지 않았는데 3기 신도시 광역교통대책을 최근 발표했습니다. 2028년까지 철도망 도로망을 완료하겠다는데... 이게 무슨 의미일까까요? 결국 3기 신도시 아파트는 2028년이 돼야 입주가 가능하다는게 아닐까요?

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3기 신도시 등 수도권 공공택지에서 2021년 하반기와 2022년에 사전청약하는 공공분양분 6만2천가구를 인근 시세의 50%에 분양하더라도 수도권 아파트값이 안정되지 않을 것입니다. 전셋값도 물론입니다. 유량(流量. FLOW)인 분양물량(사전청약 월평균 3천4백가구)이 저량(貯量. STOCK)인 재고아파트(수도권 539만가구)에 비해 턱없이 적기 때문입니다.

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더욱이 사전청약하는 공공분양은 토지보상이 시작되는 시점에 분양하는 것으로 5년뒤에 입주할지, 8년뒤에 입주할지 모릅니다. 또 주택시장 수급에 영향을 미치는, 즉 유통물량으로 나오는 시기는 입주후 7년이 지나야 합니다. 전매제한기간(최대 10년)과 거주의무기간(최대 5년)을 모두 충족해야 마음대로 매도할 수 있습니다.

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이번 사전청약 공공분양분은 우리가 알던 공공분양이 아니라 환매조건부 및 토지임대부 공공분양이 될 가능성도 배제할 수 없습니다. 중도금 대출을 받으면 입주시점에 전세를 줄 수 없습니다. 무조건 입주해 거주의무기간을 채워야 합니다.

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2020년 하반기 과천 지정타나 위례 공공분양에서 보듯 분양가가 인근 시세보다 낮을수록 로또시장으로 변질된다는 것입니다. 평균 청약경쟁률이 100대 1 이상이라면 청약자의 99.9% 이상이 낙첨자가 됩니다. 상승장에선 인근 아파트값 상승을 부추기는 요인이 됩니다. 과거 2006년 판교 동시분양 후폭풍처럼 말입니다.

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결론입니다.

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누구나 살고 싶어 하는 구도심 신도심 새아파트 입주물량은 역대급으로 감소하고 있습니다. 재고아파트중 신축(입주 5년이내) 준신축(입주 10년 이내) 비중도 갈수록 낮아지고 있습니다.

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2019년부터 2022년까지 전국 동시다발로 입주물량이 감소세입니다. 2017년부터 2020년까지 인허가실적이 감소세였습니다. 또 2018~2021년 분양물량이 감소세입니다.

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2021년은 박근혜정부의 공공택지 건설중단과 문재인정부의 정비사업 규제라는 미스매치로 인해 공급감소의 후유증이 심각해질 것입니다.

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2021년은 분양물량과 입주물량이 동시에 줄어드는 시기입니다. 주택수급 불균형이 절정으로 치달을 것입니다. 분양 및 입주 동반 감소세는 최소한 2022년까지 지속될 것입니다.

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이런 가운데 부동산 증세 3종 세트(취득세 종부세 양도세 중과)로 다주택자는 팔지도 못하게 하고 유주택자는 추가로 사지 못하게 했습니다. 임대공급의 80% 이상을 차지하는 다주택자의 전세공급이 끊긴 것입니다. 전셋값은 두자릿수 상승하며 전세대란이 2021년에도 계속될 것입니다.

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전셋값 급등으로 줄어든 매매 전세 갭으로 인해 실수요자는 물론 투자수요의 매매수요를 자극할 것입니다. 수도권 지방 대부분 아파트 매매가 역시 두자릿수 상승할 것입니다. 신규 조정대상지역 또는 투기과열지구로 지정된 곳을 제외하곤 말입니다.

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마지막으로 30대 무주택자의 내집마련 고민에 대한 제 답변입니다.

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질문: 2025년 이후 하락장이 온다면 지금 아파트를 사지말고 청약하면서 하락장까지 기다릴까요?

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답변: 지금 9억원에 사면 2024년에 16억원까지 오를 것입니다. 2025년 이후 하락장에 와서 13억원까지 떨어진다면 그때 가서 살 것인가요? 고수도 힘든데 무주택, 무경험자가 과연 바닥에 살수 있을까요? 불가능합니다. 그리고 무주택자는 하락장이 오면 다시 상승장이 올때까지 집을 사지 않을 확률이 99.9%입니다.

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PS: 2021년 1월 강의도 코로나 리스크로 하지 않습니다. 대신 한시적으로 이메일 개인상담을 하겠습니다. 1월 4일(월) 오전에 공지하겠습니다.