2.4대책이 발표됐습니다. 그런데 주택공급 확대책으로 집값이 안정되려면 소득 3, 4분위(상위 21~60%)에 속한 가구에서 선호하는 아파트를 공급해야 합니다. 하지만 문재인정부의 공급확대책은 지지기반인 소득 1, 2분위(하위 40%)를 위해 공공을 강조하고 있습니다. 공공을 지나치게 강조하면 결국 땅주인 집주인을 지나치게 괴롭힌다는 것인데... 과연 정책의 실효성이 있을까요?

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이번 주 오윤섭의 부자노트에선 문재인정부 규제정책의 시대에 강남 다주택자는 왜 1세대 1인 1주택을 선호하는 걸까?라는 주제로 칼럼을 써볼까 합니다.

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먼저 다주택자의 움직임은 주택시장에서 매우 중요합니다. 이유는 하락장에서 반등할 때 가장 먼저 매수하고 상승장에서 하락장으로 돌아설 때 가장 먼저 매도하기 때문입니다. 다주택자가 선제매도 또는 선제매수할 수 있는 힘은 돈과 투자경험이라고 생각합니다.

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따라서 지금 수도권 상승장이 언제까지 지속될 것인가를 추론할 때 가장 중요한 시장참여자들의 움직임은 다주택자입니다. 여기서 다주택자는 임대수익을 지향하는 순수한(?) 주택임대사업자가 아닌 시세차익형을 지향하는 다주택자를 말합니다.

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참고로 강남 부동산 부자들은 과거 하락장이 오기전 즉 2009년 가을 이전 상승장에서 2006년과 2007년에 가장 많이 매도했습니다. 특히 2006년 거래량이 역대급으로 폭발할 때 다주택자들이 많이 매도했습니다. 이때 산 사람들은 바로 무주택자, 부동산 개미들이었습니다.

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2020년 7.10대책이후 주목할 만한 다주택자들의 수요 트렌드는 크게 2가지입니다. 하나는 다주택을 포기하지 않고있다는 것입니다. 또하나는 1세대(사실상) 1인 1주택을 지향한다는 것입니다.

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2021년 2월 현재 수도권 다주택자들은 주택수를 줄이면서 서울권 인강남 갈아타기를 시도하고 있습니다. 그중에선 시세차익형 다주택자들은 인강남 성향이 가장 강합니다. 취득세 종부세 중과에도 말입니다.

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강남에서 최우선 선택지는 강남구 서초구입니다. 이중 압구정이 원탑입니다. 이어 반포 대치 잠원 서초 잠실이 뒤를 잇고 있습니다. 다음으론 송파구 비잠실권(가락동 이남) 중층 재건축단지를 많이 선택하고 있습니다. 서초권에선 방배재건축구역이, 송파권에선 문정동과 위례가 마지노선입니다.

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서울권으로 갈아타는 다주택자는 시가 15억원 초과~20억원 이하 아파트로 주로 매수하고 있습니다. 마포구 성동구 동작구가 가장 선호도가 높습니다. 판교 분당과 위례도 선호도가 높아지고 있습니다.

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여하튼 지금 다주택자들은 다주택자의 길을 포기하지 않고 있습니다. 주택수를 줄이되 안전자산으로 판단되는 서울권 1급지 아파트로 갈아타고 있습니다. 이는 다주택자들인 상승장이 앞으로도 5년 안팎 남았다고 판단하고 있기 때문입니다.

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고정수입이 안정적인 다주택자의 경우 종부세 부담에도 불구하고 강남에 시가 30억원 안팎 2~3채도 계속 보유하고 있습니다. 한마디로 존버입니다. 나머지 보유했던 주택은 대부분 매도했거나 7.10대책 이전에 자녀에게 증여했습니다.

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여하튼 다주택자는 다주택의 길을 걸어가는 걸 포기하지 않고 있습니다. 주택수를 줄이되 똘똘한 아파트 2~3채는 보유하려고 안간힘을 쓰고 있습니다.

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다주택자들의 최근 수요 트렌드중 하나는 1세대 1인 1주택을 지향한다는 것입니다. 쉽게 말해 자녀가 둘인 가족에서 부부 단독 또는 공동명의로 2채를 보유하고 자녀 각각 한 채를 보유하려는 성향이 강해지고 있습니다. 특히 강남에 아파트를 2채 이상 보유중인 다주택자들이 이런 성향이 강하다는 것입니다.

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부자들이 생각하는 부자란 부를 늘리는 것보다 갖고 있는 부를 하루빨리 절세해서 자녀에게 증여하는 사람이란 말이 생각납니다.

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앞으로 시가 15억원 초과 고가시장에서 핵심수요층은 강남 다주택자들의 자녀와 40대 고소득 직장인이 될 것입니다. 이들이 갈아타기로 선택하는 투기과열지구 고가아파트는 시가 15억원 초과로 LTV 0%에도 불구하고 신고가 행진이 이어질 것입니다.

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지난 2019년 12.16대책 이후 시가 15억원 초과 주담대 제로라는 허들이 생겼습니다. 그 허들은 1년만에 급속도로 무너지고 있습니다. 12.16대책 이전 10억원대 아파트가 지금 15억원을 향하고 있습니다. 또 14억원대가 20억원에 진입하고 있습니다. 다주택자가 자녀를 위해 선별 매수하고 있기 때문입니다.

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언론에선 이를 2030대 영끌매수라고 하지만 절반 이상은 다주택자 부모가 부담부증여로 자녀에게 아파트를 사준 것입니다. 물론 자수성가해서(선제투자해서) 고가아파트로 갈아타는 30대 고소득자도 적지 않습니다.

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지금 다주택자들(특히 인강남 다주택자의 경우)의 최대 관심은 자녀에게 한명당 한 채씩 집을 사주는 것입니다. 가급적이면 부모가 거주하는 곳과 가까운 곳으로 말입니다. 압구정이 급등하면 압구정 건너편, 성동구 옥수 금호 행당이 급등하는 이유이기도 합니다.

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다주택자가 1세대 1인 1주택을 선호하는 이유는 돈의 가치가 떨어지는 것도 하나의 요인입니다. 하지만 핵심 요인은 지금 자녀에게 아파트 한 채를 사주는 것이 자녀에게 부를 하루빨리 이전하는 방법이라고 생각하기 때문입니다.

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인별 과세하는 종부세 회피도 하나의 요인입니다. 지금 매수하면 하락장이 와도 매수가격 이하로 떨어지지 않을 것이라는 판단하고 있습니다. 또 1인 1주택 분산투자가 하락장 리스크를 헤지하는 좋은 방법이라고 판단하구요.