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지금 반드시 알아야 할 주택시장 현실인식

2021-02-18 조회 847 | 추천 0 | 의견 0 | 평점:없음

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2.4대책의 후폭풍이 계속되고 있습니다. 문재인정부는 계획대로 공급하겠다고 거듭 공언하고 있습니다. 참으로 안타까운 상황입니다. 적재적소에 새아파트 공급해야 하는 골든타임은 이미 지났습니다. 시간을 거스를 순 없습니다.

제때에 서울 도심에 새 아파트 공급을 하지 못하는 것을 반성하고 올바른 공급 방향, 만간 재건축, 재개발 활성화로 선회해야 합니다. 서초그랑자이 84타입 실거래가 29억원처럼 시장은 역습을 가하고 있습니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 2.4대책과 설연휴 이후 부자노트 독자라면 반드시 알아야 할 수도권 주택시장 현실인식에 대해 정리했습니다.

매물은 늘어나지 않고 있다

언론에서 자꾸만 매물이 늘어난다고 하는데요. 아실 등 부동산 어플을 많이 인용하던데 신뢰할 수 없는 수치입니다. 중복 매물을 거른다고 하지만 집주인 인증매물이 정착되지 않는한 불가능합니다.

아실에 매물이 100개라면 실제 현장에 있는 진성매물은 10개라고 보면 됩니다. 중개업소가가 몰려있는 대단지일수록 허위매물이 많습니다.

지금 2월 오윤섭의 이메일 개인상담을 하고 있습니다. 한결같은 얘기가 매수하려는 아파트 매물이 너무 없다는 것입니다. 입주물은 물론 전세낀 매물도 거의 없다는 것입니다. 특히 로열동 로열층은 씨가 말랐습니다. 생활권내 1급지일수록, 전용면적 84타입 기준 시가 15억원 초과 고가시장일수록 30평형대 40평형대 매물이 없습니다.

대기 매수자들은 오는 5월말까지 양도세 폭탄과 종부세 폭탄을 피하려는 매물이 늘어날 것으로 기대하고 있습니다. 그러나 신축 준신축은 물론 실거주 비율이 높은 구축도 좀처럼 매물이 늘어나지 않고 있습니다. 부동산 증세 회피 매물이 늘어난다면 지금 매물이 쌓여야 합니다. 하지만 시장은 정반대로 움직이고 있습니다.

다만 최근 인천경기권에서 공시가격 1억원 이하 빌라 매물이 늘어나고 있습니다. 현금청산 리스크와 4월 1일 공시가격 1억원 초과로 인한 취득세 중과 리스크 때문입니다.

똘똘한 아파트가 정답이다

2주택을 보유한 사람이 똘똘한 1주택으로 갈아타는 것을 걱정하는 분들이 많습니다. 물론 똘똘한 2주택으로 갈아타면 좋겠지만 규제지역 대출규제 수위가 심한 상황에서 거의 불가능합니다.

똘똘한 아파트란 생활권내 40대 고소득자가 몰리는, 집주인 실거주 비율이 70% 안팎이 되는 아파트를 말합니다. 대단지일수록, 역세권일수록, 직주근접일수록, 중대형 위주일수록 더욱더 똘똘한 아파트라고 보면 됩니다.

다주택자에게 똘똘한 아파트 2채로 부동산 포트폴리오를 재구성하는 방법으로 1주택+1입주권을 많이 추천합니다. 특히 3주택 이상 다주택자에게 가장 많이 추천합니다. 즉 기존 아파트를 모두 팔고 똘똘한 아파트 2채로 세팅하는 것입니다.

기존 아파트를 모두 팔고나자마자 바로 재고아파트를 먼저 매수해 1주택을 만드는 것입니다. 곧이어 입주권을 사는 것입니다. 취득세가 단일세율(4.6%)인 멸실 입주권이 가장 좋지만 조금이라도 싸게 입주권을 사려면 관리처분인가 직후 입주권을 취득세율 8,4%를 부담하고 매수해야 합니다.

이때 주의할 사항은 기존아파트 잔금일이 입주권 잔금일보다 하루라도 빨라야 합니다. 1주택자가 1입주권을 추가로 사야 합니다. 1년 시차를 두지않아도 됩니다.

1주택을 사고 하루뒤 입주권을 사더라도(잔금일 기준) 소득세법 시행령에 따라 일시적 2주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 입주권 새 아파트 준공후 2년 이내에 기존아파트를 매도할 경우 비과세 요건을 갖추면 9억원까지 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 또 9억원 초과분은 3년 이상 보유할 경우 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다. 2021년부터 장특공제 거주요건 강화로 고가주택일수록 거주기간을 길게 가져가야 합니다.

종전주택을 새아파 준공 2년 이내에 팔고 비과세를 받으려면 새 아파트에 전세대원이 1년 이상 거주하는 요건을 갖춰야 합니다.

상승장에서 비과세를 받으며 2채를 동시에 보유하는 중복보유기간이 중요합니다. 1주택+1입주권으로 세팅할 경우 중복보유기간은 관리처분인가 직후 입주권을 매수할 경우 최소 7년 이상입니다.

또 입주권이 멸실되면 새 아파트 준공까지 종부세 부담이 사라집니다. 여기에 종부세 주택수 계산에서 멸실 입주권은 카운팅에서 제외됩니다. 새아파트 준공까지 1주택자로서 9억원 초과분(또는 공동명의인 경우 인당 6억원 초과분)에 대한 종부세만 부담하면 됩니다.

2주택을 팔고 똘똘한 1주택으로 갈아타는게 아쉽더라도 인서울 인강남 인도심 똘똘한 아파트 한 채로 갈아타야 합니다. 최대한 똘똘한 입주권을 사고 전셋집을 구하하는데 모자라는 자금은 전세자금대출(최대 5억원)을 받으면 됩니다.

지금은 하락장보다 상승장에 베팅해야 한다

최근 상담을 해보면 하락장이 오기전 팔려는 유주택자가 적지 않습니다. 전에도 언급했지만 하락장 시기를 예측하고 매도한후 현금을 보유해선 안됩니다.

부동산 투자에서도 하지 말아야 할 게 마켓타이밍입니다. 주택시장에서 공급은 예측이 가능하나 수요는 예측 불가능하기 때문입니다. 역대급 유동성장세에선 더더욱 수요를 예측하기 힘듭니다.

물론 부채 비율(50% 이상)은 많은 분은 올해부터 주택수를 줄이는 것을 추천합니다. 하지만 1주택자는 하락장이 온다고 무주택자가 돼서 안됩니다. 최대한 상급지로 갈아타야 하락장을 맞이해야 합니다. 여기서 상급지란 하락장이 와도 매수자가 있는 곳입니다.

특히 1주택자나 일시적 2주택자는 상승장에 베팅해야 합니다. 작년(2020년) 많이(20% 이상) 올랐다고 2021년엔 한 자릿수 상승한다고 섣불리 예측해선 안됩니다. 상승기간이 길었다고 하락하는 것이 아닙니다. 재고물량(미분양, 유통물량)이 쌓이고 기대수익률이 낮아져야 수요가 줄어 하락하는 것입니다

금리가 인상된다고 바로 집값이 하락하지 않는다

과거 금리인상기에 부자노트에서 칼럼을 많이 썼습니다. 금리가 오르면 집값이 하락하는 게 아니라 금리가 단기급등하면 집값이 하락합니다. 단기급등은 대부분 경제대란 금융대란에서 왔습니다.

미국의 경우 30년 고정 모기지금리가 현재 2%대 후반입니다. 서브프라임사태후 금융위기가 온 2008년엔 6%대를 넘나들었습니다. 2017년 4월 테이퍼링(자산매입 축소)이 시작된 후 2018년 11월에는 5%에 육박했습니다. 이때 미국 집값은 1년 6개월간 일시적 조정장장세가 왔습니다.

금리인상으로 집값이 하락하는 금리의 변곡점을 4%로 봅니다. 35년 만기 주택담보대출 혼합형 금리(가산금리 포함)를 기준으로 4% 넘어서는 시점으로 보고 있습니다. 물론 예측일 뿐입니다. 4%가 넘어도 계속 상승할 수 있습니다.

그러면 부동산 버블이 커질 것입니다. 주담대 금리가 4%가 넘어도 집값이 계속 상승한다면 달리는 말에 올라타기는 물론 내려오기도 힘들 것입니다. 


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