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최근 서울 아파트 실거래가 움직임을 직관적으로 보다

2021-03-11 조회 833 | 추천 0 | 의견 0 | 평점:없음

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광명시흥지구 등 3기 신도시에 대한 LH 직원의 땅투기로 도덕적 해이(모럴 해저드)가 문제되고 있습니다.

할 말은 많지만 한마디만 하겠습니다. 3기 신도시 등 수도권 공공택지와 8.4대책의 공공재개발, 2.4대책의 공공직접시행 정비사업 및 도심공공주택복합사업 모두 LH가 책임지고 시행해야 할 주택공급 정책입니다. 신뢰를 잃은 LH에게 국민들은 부동산 자산을 맡기고 공익을 위해 희생하라는 공공주도 공급정책의 앞날이 험난하기만 합니다.

만약 3기 신도시 등 공급확대책을 국민의 정서를 무시하고 강행한다면 자충수가 될 것입니다. 광명시흥지구 신도시 추진은 철회돼야 합니다. 또 공공주도 공급정책을 공공임대로 축소하고 민간주도 정비사업을 활성화시켜야 합니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 올 들어 1~3월 서울 아파트매매 실거래가 움직임 특징을 정리했습니다.

특징1: 1~3월 서울 아파트매매 거래량중 절반은 신고가다

아파트 실거래가 정보를 제공하는 시세미에 따르면 3월 10일 현재 1~3월 신고된 서울 아파트매매 거래량은 총 8,607건입니다. 이중 4,876건이 신고가로 거래됐습니다. 56%에 달합니다. 통계상 부정확한 면이 있으나 실거래가 신고가 흐름을 보는데 크게 지장이 없다고 봅니다. 50% 안팎이 전고점 대비 최고가로 거래된다고 보면 됩니다. 참고로 올해 1~2월 서울 거래량은 8,467건으로 전년동기 14,807건에 비해 57.2%에 그쳤습니다.

최근 상계동 중계동 하계동 등 노원구 중저가 중층(용적률 200% 안팎) 단지에 재건축 바람이 불고 있습니다. 거래량이 증가하며 신고가 행진이 쏟아지고 있습니다. 여기에 동북선(월계역, 하계역, 은행사거리역)이 지난해 7월 실착공했고 GTX C노선(창동역, 광운대역)이 내년 상반기 착공예정이라는 점도 큰 몫하고 있습니다.

또 마포공덕 VS 행당옥수 VS 고덕 신축들이 비강남3구 대장주 싸움이 치열합니다. 사실상 강남3구인 용산구 한강로& 동부이촌동, 성동구 성수1가, 그리고서반포로 불리는 동작구 흑석뉴타운은 이들 지역보다 한수 위 시세이니 제외합니다^^ 실수요 성격이 강한 전용면적 59타입 실거래가를 보면 한가람과 아크로리버하임 모두 16.4억원을 기록했습니다. 송파구 가락동 헬리오시티를 1억원 정도 갭으로 따라붙고 있습니다.

최근 1~3월 실거래가를 보면 성동구 옥수동 옥수파크힐스와 래미안옥수리버젠이 마포래미안푸르지오를 앞서고 있습니다. 리버젠 59타입이 15.9억원에 거래됐습니다. 매도호가는 이미 16억원 시대를 열었습니다.

행당동 대장주, 서울숲리버뷰자이도 59타입이 15억원을 넘어섰습니다. 강동구 고덕동 그라시움과 아르테온은 14억원 안팎에 머물고 있습니다. 서울숲푸르지오2차, 금호파크힐스, 신금호아파크자이 등 금호동과 꿈에그린24단지 등 위례 대장주와 비슷한 수준입니다.

강남2구에서 실수요성격이 강한 84타입을 기준으로 개포동과 서초2동 실거래가를 비교하면 서초2동이 개포동을 바싹 따라잡고 있습니다. 지난 2월 서초그랑자이 입주권 84타입이 실거래가(권리가액+프리미엄+분담금+옵션) 29억원에 거래됐다는 것은 의미심장합니다. 개포에선 개포프레지던스자이 입주권이 지난 1월 28.2억원에 거래됐습니다. 아직은 개포동이 서초2동보다 1억원 이상 높다고 보면 됩니다.

은평구 은평뉴타운은 84타입 10억원 시대가 힘들게 왔습니다. 박석고개힐스테이트1단지 84타입이 지난 1월 10억원을 돌파하고 매도호가는 현재 11억원 이상입니다. 하지만 삼송원흥이나 지축 등 인근 고양시 덕양구 공공택지 신축보다 1억~2억원 낮습니다. 구파발역 은평뉴타운과 통일로로 연결되는 녹변역세권 정비사업 신축에선 힐스테이트녹번이 지난 2월 14억원을 돌파했습니다. 래미안베라힐즈와 녹번역e편한세상캐슬이 뒤를 따를 것으로 봅니다.

특징2: 전셋값이 하락하는 곳은 매매가는 보합세다

서울 대부분 지역에서 전세물량이 소진되지 못하고 쌓이고 있는 상황입니다. 3월 전세수요가 조금 늘어났다고 하지만 거래는 정체돼 있습니다. 전세물량이 쌓인 곳은 여지없이 매매가도 정체돼 보합세입니다.

그렇다고 매물이 늘어나지도 않습니다. 매도호가도 떨어지지 않습니다. 매물이 워낙 없어 교체수요는 팔 때는 신고가보다 깎아주고 살 때는 신고가로 매수해야 갈아탈 수 있는 요즘입니다.

3월 이후 전셋값 향방이 매매가의 미래를 좌우할 것으로 보입니다. 서울 아파트 전월세 거래량은 매달 편차가 크지 않습니다.

전월세 거래량은 매년 12월부터 다음해 2월까지 가장 많습니다. 극성수기라고 보면 됩니다. 국토교통부가 발표하는 전월세 거래량 통계는 확정일자 기준입니다. 따라서 한 두달 전을 계약시점으로 보면 됩니다.

서울 아파트 전월세 거래량은 매달 1만5천건 안팎입니다. 규제책에도 거래량은 거의 영향이 없습니다. 지난해 7월 거래량 통계가 1만8천건이 넘었는데 계약갱신청구권 등 임대차2법 영향으로 보면 될 것입니다. 평년 수준인 1만2천건보다 6천건이 더 많습니다. 임대2차법 시행을 앞두고 집주인들이 기존 세입자를 내보내고 새로운 계약을 많이 한 것으로 보입니다.

특징3: 서울 아파트 59타입 중저가 기준은 10억원이다

서울에서 84타입 기준 10억원이 넘는 아파트를 고가아파트라고 한 게 엊그제 같은데....

서울 아파트 59타입 기준으로 중저가 기준은 10억원이라고 생각합니다. 10억원 초과~15억원 이하는 고가아파트, 15억원이 넘으면 초고가로 봐야 할 것입니다. 84타입으론 실거래가 20억원이 넘으면 초고가로 봐야 할 것입니다.

올 들어 서울 동북권중 성북구 길음뉴타운에서 래미안8단지 등 준신축 구축도 59타입 실거래가가 10억원을 넘어서고 있습니다. 장위뉴타운 신축, 래미안장위퍼스트하이도 2월에 실거래가 10억원을 기록했습니다. 성북구와 길음뉴타운 대장주인 래미안센터피스는 이달에 12억원을 돌파했습니다.

성북구와 마찬지로 같은 동북권인 동대문구에선 청량리역세권 신축, 롯데캐슬노블레스 59타입이 지난달 실거래가 13.75억원을 기록했습니다.

 

 


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