오세훈 서울시장이 당선됐다고 서울 정비사업 속도가 획기적으로 빨라진다고 생각하지 않습니다.

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잔여임기가 짧아 우선순위를 정해 선별적으로 정비사업이 정상화될 것으로 보입니다. 앞으로 정비구역으로 지정된 정비사업이 직권해제될 가능성은 매우 낮아졌습니다. 또 무기한 연기된 아파트지구 택지개발지구 등 지구단위계획안 또는 건축심의 속도가 빨라질 것입니다. 그래서 오세훈 시장 체제에서 최대 수혜 아파트는 안진진단을 통과하고 정비구역 지정을 앞두거나 조합설립인가를 받고 건축심의를 추진중인 재건축단지가 될 것입니다.

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사업시행인가전 반드시 거쳐야 하는 건축심의, 경관심의, 공원심의, 환경영향평가 등 정비사업 지연 리스크가 낮아질 것입니다. 안전진단을 통과하고 정비계획안이 통과하지 못한 재건축단지는 사업속도가 빨라질 것입니다.

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이번 주 오윤섭의 부자노트에선 수도권 주택시장에서 입주물량이 매매가 모멘텀(상승동력)에 미치는 영향을 분석했습니다.

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우선 전국 아파트 입주물량 추세는 2018년 46만가구(부동산114 기준)로 정점을 찍고 감소세로 돌아섰습니다. 2023년 이후 입주물량은 수도권 지방 모두 증가세로 돌아설 가능성이 높습니다.

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지난 2008년 금융위기 이후 수도권 주택시장이 미분양이 급증하면서 하락장이 시작되는 시기에 공급물량이 줄어들었습니다. 이어 지난 2014년 대규모 공공택지 건설을 중단한 것도 입주물량 감소에 큰 영향을 미쳤습니다.

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전국 입주물량은 2022년 25만4천가구까지 감소세를 보이다 2023년부터 점차 늘어나는 추세를 보일 것으로 예측됩니다.

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입주물량 증가는 특히 지방 주택시장에서 매매가는 물론 전셋값에 직격탄이 될 것입니다. 2020년 이후 미분양이 수도권 지방 동시에 급감하면서 지방은 올들어 공급물량(인허가실적, 착공물량 등)이 증가세입니다.

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착공물량은 올해부터 수도권 지방 모두 증가세입니다. 아파트 착공물량은 3년 뒤 입주물량이 됩니다. 따라서 이르면 2023년부터 공급부족이 해소될 가능성이 높습니다.

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수도권의 경우 2025년 이후 과공급 구간에 진입할 가능성이 높다고 봅니다. 미분양이 급증하는 시기와 겹칠 것입니다.

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지방 투자자는 앞으로 규제지역 확대, 주택담보대출 금리 이자 상승, 입주물량 증가 등 악재가 대기하고 있어 신규 투자에 신중해야 합니다. 지방 정비사업 극초기단계의 썩빌 투자는 가장 어리석은 투자라고 봅니다. 하락장이 오면 어느 누구도 사지 않을 것이며 당연히 정비사업도 장기간 방치될 것입니다.

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서울 인천 경기 등 수도권도 2023년부터 아파트 입주물량이 점차 늘어납니다. 다만 이전과 다른 것은 2010년대는 2기 신도시 등 공공택지가 입주물량을 주도한 것과 달리 2020년대는 정비사업이 70% 이상을 차지한다는 것입니다. 특히 재개발사업 입주물량이 크게 늘어납니다. 멸실을 동반한 정비사업은 공공택지 입주물량보다 순공급 증가 효과가 낮습니다.

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서울 강남3구에선 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 사업시행인가와 관리처분인가 신청이 2016~2017년에 집중적으로 이뤄졌습니다.

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2023년에 상반기부터 강남 재건축단지 입주가 늘어납니다. 개포프레지던스자이를 시작으로 반포 래미안원베일리, 둔촌주공(올림픽파크에비뉴포레)이 예정돼 있습니다. 2024년엔 개포 디에이치퍼스티어아이파크, 잠원 신반포4지구(신반포메이플자이), 잠실 미성크로바(잠실르엘)및 진주, 청담삼익(청담르엘), 방배5구역, 방배6구역 등이 입주할 예정입니다.

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그럼 강남3구에 일시적으로 입주물량이 늘어난다고 하락장이 올까요? 강남3구에서 입주물량은 집값 하락에 미치는 영향이 5% 안팎입니다. 상승장에서 주택시장 호황으로 입주물량 급증해 하락장이 돌아서는 트리거가 될 가능성은 매우 낮습니다. 수도권 주택시장 사이클에서 입주물량은 수많은 하락요인중 하나일 뿐입니다.

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지난 2018년 전국 입주물량이 역대급인 46만가구에 달했지만(서울경기도 18만가구로 역대급) 하락장이 오지 않았으며 오히려 상승폭이 갈수록 커졌습니다. 입주물량이 급증했음에도 상승폭이 커진 데는 수도권 지방 모두 미분양 소진속도가 빨라진 게 컸습니다. 지방도 미분양 2019년 하반기에 소진되면서 2020년부터 수도권 지방 매매가 동반상승기가 왔습니다.

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매매가 모멘텀에 영향을 주는 입주물량은 누적 입주물량입니다. 최소한 3년 이상 입주물량이 지속적으로 늘어나 누적 입주물량이 증가세를 보여야 합니다.

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과거 서울 경기 입주물량은 2011년부터 2015년까지 입주공백기라는 말이 어색하지 않을 정도로 역대급으로 감소구간이었습니다. 연간 6만~7만가구에 불과해 적정수요량(11만5천가구?)에 크게 못미쳤습니다.

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이후 2017~2020년 과공급 기간을 지나 2021~2022년에도 10만가구, 8만가구로 공급부족기가 다시 시작됐습니다. 향후 미분양 증가를 동반한 과공급 구간은 일러도 2025년 이후에 올 가능성이 높습니다. 3기 신도시 입주가 급증하는 2028년 전후로 봅니다.

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따라서 강남3구 입주물량이 2023~2024년 일시적으로 늘어난다고 하락장이 올 가능성은 매우 낮습니다.

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수도권에선 입주물량보다 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 더 중요하다고 봅니다. 가격 거품 정도를 분석할 때도 유용한 툴입니다. 4월 현재 입주 10년 전후 준신축을 기준으로 서울 아파트 전세가율은 60% 안팎을 유지하고 있습니다. 전세가율 60%는 전셋값 상승폭에 따라 매매수요가 늘어날 가능성이 높아 매매가 모멘텀이 될 수 있습니다.

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또 입주물량보다 미분양 증가(악성 재고물량 증가) 추세가 훨씬 더 중요합니다.

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수도권 미분양이 1만5천가구를 돌파하고 계단식 증가세라면 하락장에 대비해야 합니다. 전국 미분양으로 보면 지난 2019년 10월 5만6천가구로 6만가구 미만으로 줄어들면서 지방(미분양 4만8천가구)에서도 매매가 모멘텀이 발생했습니다. 수도권 미분양은 2015년 12월 3만가구를 정점으로 감소세로 돌아섰습니다. 미분양 급감으로2016~2020년 입주물량 과공급 구간을 통과했음에도 매매가 상승폭은 커졌습니다.

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서울 경기 아파트 입주물량은 노무현정부 집권 후반기인 2004년(17만가구)을 정점으로 감소세로 돌아섰습니다. 2007년엔 10만가구 미만으로 떨어졌습니다. 문재인정부 역시 후반기인 2021년부터 완연한 감소세입니다.

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미분양도 노무현정부에서 수도권 미분양의 90% 이상을 차지하는 경기 미분양이 2007년 4월 2,488가구까지 떨어졌습니다. 문재인정부에서도 지난 2월말 현재 1,567가구까지 줄었습니다. 노무현정부가 끝나기 직전인 2007년 하반기부터 수도권 미분양은 급증했습니다. 2008년 1월 2만2천가구를 넘었습니다.

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그럼 문재인정부에서도 2021년 하반기부터 수도권 미분양이 급증할까요? 급증한다고 보면 당연히 하락장에 베팅해야 합니다.

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문재인정부와 노무현정부 집권 후반기에 가장 큰 차이는 통화량입니다. 노무현정부에선 2006년부터 2008년까지 글로벌 금융위기로 인해 통화량이 감소세였습니다. 2007년 말 M1(주머니통화. 평잔 기준)은 312조원이었습니다.

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문재인정부에선 포스트코로나 경기 회복을 위해 역대급으로 통화량이 늘어나고 있습니다. 2021년 2월말 현재 M1은 1,205조원에 달합니다. 노무현정부보다 3배 가까이 많습니다. 전년동기 대비 증가율도 8%로 지난 2019년 하반기부터 증가세입니다.

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통화량 증가 효과(화폐가치 하락, 자산가격 폭등) 통상 1~2년뒤 극대화됩니다. 그래서 아직 상승장에 베팅해야 한다는 것입니다.