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무주택자에 활짝 열린 청약시장…신혼부부는 `특공` 노려볼만

매일경제 2019-01-04 조회 3,609
자격 기준 유리하게 바뀌어
민영주택 추첨때도 우선권

새해 민영아파트 38만가구
봄·가을 성수기 물량 집중

◆ 2019 재테크 가이드 / 내집마련 전략 ◆

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지난달 29일 서울 강남구 대치동 소재 GS건설 자이갤러리에 마련된 위례포레자이 견본주택을 방문한 내방객들이 상담 창구에서 순서를 기다리고 있다. [사진 제공 = GS건설]

전국적으로 집값이 하락세에 들어섰음에도 서울의 새 아파트 값은 요지부동이다. 최근 강남권을 중심으로 아파트값이 떨어지고 있지만, 정부의 규제 직격탄을 맞은 재건축 아파트가 크게 흔들릴 뿐 새 아파트는 오히려 신고가를 경신하는 사례도 눈에 띈다. 부동산 전문가들은 '입지' 보다 '아파트 연식'이 더 우선시되는 이례적인 새 아파트의 전성시대라는 분석마저 내놓고 있다. 정부가 재건축 아파트에 대해 옥상옥 규제를 쏟아내며 새 아파트 공급이 줄어들 것이 확실해지면서 당장 눈앞에 있는 새 아파트의 가치가 높아지고 있는 것이다. 또한 공공택지 위에 공급될 새 아파트와 이미 관리처분인가를 득한 재건축·재개발 아파트의 몸값도 뛰고 있다. 이런 주택시장의 흐름은 올해도 여전히 유지될 것으로 보인다. 정부가 재건축 아파트 공급을 계속 옥죄는 한편, 3기 신도시 등의 새 아파트 공급은 수년이 걸릴 것이기 때문이다.

올해는 재건축초과이익환수 부담금을 막판에 피한 수도권 대형 재건축 단지들과 위례지구 등 금싸라기 마지막 공공택지 아파트 분양이 몰려 있다.

게다가 정부의 사실상 분양가 통제로 청약시장의 매력을 더욱 키우고 있다. 공공택지 분양가 상한제 적용과 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 통제로 신규 분양 가격이 시세보다 낮게 책정되면서 당첨만 되면 수억 원의 시세차익을 거둘 수 있다는 것이다. 특히 무주택자들은 올해 열리는 대형 분양장에서 승부를 봐야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 주택공급에 관한 규칙 개정안이 지난해 12월 시행되면서 신규 분양 자격 기준 등이 무주택자에게 유리하게 바뀌었기 때문이다. 분양권·입주권 소유자는 무주택자에서 제외되고, 민영주택 공급 시에도 추첨제로 입주자 선정 시 무주택자에게 우선권이 주어진다.

추첨으로 당첨을 가리는 물량의 경우 75% 이상을 무주택자에게 공급한다. 이 규정은 전용면적 85㎡ 이하의 경우 청약과열지역과 기타 지역에 적용되며, 85㎡를 초과하는 경우는 수도권 공공택지, 투기과열지구, 청약과열지역, 기타 지역에 적용된다.

미계약이나 미분양 등으로 잔여 주택이 생겼을 때도 무주택자를 우선한다. 기존에는 잔여 주택의 경우 청약 자격에 제한이 없어 유주택자도 선착순으로 분양을 받곤 했다. 하지만 개정안에서는 잔여 주택이 20가구 이상이면 추첨을 통해 무주택자에게 먼저 공급한다.

추첨제가 아닌 가점제 청약에서도 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 등을 따질 때 비중이 가장 큰 부양가족 수에서 무주택자를 배려한다.

신혼부부라도 혼인신고 이후 주택 구입 이력이 있다면 입주자 모집 공고일 시점상 무주택 가구라도 특별공급에서 제외된다. 한마디로 '실제 무주택자'를 가려내 지원을 집중하겠다는 것이다.

부동산정보업체 부동산114 조사에 따르면 올해 민영 아파트는 총 38만6741가구가 분양된다. 2014~2018년 평균 분양실적(31만5602가구)에 비해 약 23%(7만1139가구) 많은 수치다. 시기별로 보면 봄·가을 분양 성수기인 4월(3만7127가구)과 9월(3만8659가구)에 분양 물량이 집중된다.

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새해 가장 먼저 청약시장의 관심이 모아질 곳은 북위례 지역이다. 특히 지난달 21일 견본주택을 열고 분양에 들어간 위례신도시 위례포레자이에 관심이 집중된다. 3년 만에 재개하는 위례 릴레이 분양의 첫 시작이 이 단지다. 일각에선 2006년 4월 682대1의 경쟁률을 기록한 판교 분양의 기록에 도전해볼 만하다는 분석까지 나온다. 이 단지는 전용 95~131㎡ 규모 558가구를 분양한다. 모두 전용 85㎡ 초과 중대형이어서 무주택자만이 아니라 1주택자도 신청할 수 있다. 청약 가능 지역은 수도권 전체다. 지난 11월 말 기준으로 이 아파트 주택형에 해당하는 수도권 1순위자가 무주택 여부에 상관없이 총 65만명 정도다.

당초 업계는 이 단지 분양가를 3.3㎡당 2000만원대 초반으로 예상했지만 실제로는 1820만원으로 확정되면서 먹을 게 많아졌다. 택지를 2010년 한국토지주택공사로부터 저렴하게 공급받았기 때문이다. 위례포레자이 주변에 들어선 아파트 시세가 3.3㎡당 현재 3000만원 선인 것을 감안하면, 분양가가 주변 시세보다 3.3㎡당 1200만원가량 저렴한 셈이다.

올해 분양시장의 큰 특징은 재개발·재건축 물량이 많다는 점이다. 서울 강남권에서는 개포주공 4단지 재건축에 대한 관심이 뜨겁다. 개포 4단지는 강남 신흥 부촌으로 떠오르는 개포동에서도 지하철역(대모산입구역)이 가깝고 대모산 전경을 볼 수 있어 뛰어난 입지로 평가받는다.

자금 사정이 넉넉하지 않은 실수요자라면 '신혼희망타운'을 눈여겨보는 것도 좋은 방법이다. 신혼희망타운은 거주 요건 및 전매제한 등 청약 조건이 다소 까다롭지만 기존 단지에 비해 분양가가 저렴하다는 것이 큰 장점이다. 공급 일정은 1월 평택고덕(891가구)부터 시작하며 3·4분기 화성동탄2(1171가구), 고양지축(750가구), 남양주 별내(383가구) 등이 예정돼 있다. 아울러 양원(405가구) 및 수세역세권(635가구) 등 서울에서도 처음으로 신혼희망타운이 선보이게 된다.

[전범주 기자]
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