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분양가 규제에…강남·여의도 후분양 '꿈틀'

매일경제 2019-06-10 조회 2,787
여의도 MBC 부지 개발사
오피스텔만 선분양한 후
아파트 후분양 검토 나서

반포우성도 총회서 논의
조합 부담 커 실행 `미지수`

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래미안 원베일리(신반포3차·경남 재건축).

주택도시보증공사(HUG)가 사실상 새 아파트 분양가를 주변 시세 이하로 묶으면서 청약 절차를 앞둔 아파트 단지들이 '후분양 카드'를 만지작거리기 시작했다. 집을 지은 뒤 입주자를 구하는 '후분양'은 재건축 조합이나 건설사에 자금 조달 부담으로 작용하지만 HUG의 분양가 규제를 피할 수 있어 수익성에는 도움이 된다.

현충일과 주말 사이에 '징검다리 연휴'로 끼인 7일 서울 지역에서 일반분양을 준비하는 재건축 조합과 시공사는 곳곳에서 HUG발 분양가 추가 통제에 따른 비상 대책 마련 회의를 열었다.

여의도 옛 MBC 땅에 들어서는 '브라이튼 여의도'는 14년 만에 여의도에 공급되는 새 아파트로 관심을 모았으나 연내 일반분양은 점점 어려워지고 있다. 브라이튼 여의도 시행을 맡고 있는 신영은 다른 컨소시엄 관계자들과 함께 회의를 열고 HUG의 기습적인 분양 규제 강화에 대해 후분양을 적극 검토하기로 의견을 모았다. 신영 관계자는 "당초 후분양은 전혀 계획에 없었고 연내 아파트 일반분양을 목표로 진행해 왔다"며 "HUG가 여의도의 특별한 상황을 인정하지 않고 분양가를 더욱 강하게 압박하면서 후분양도 검토해야 한다는 분위기가 강해지고 있다"고 설명했다.

이 단지는 다음달 오피스텔을 먼저 분양하는데, 주상복합 아파트는 HUG와 분양가를 놓고 이견을 좁히지 못하고 있다. 신영 측은 이 단지가 여의도에서 14년 만에 분양하는 고급 아파트임을 들어 3.3㎡당 평균 4000만원 이상 분양가를 검토 중인 반면, HUG는 주변 시세를 고려해 3000만원대를 요구한 것으로 알려졌다.

그간 HUG는 현재 고분양가 관리 지역에 대해 인근에서 1년 전 분양된 아파트가 있을 때는 직전 분양 아파트 분양가를 넘지 못하도록 분양가를 제한하고, 1년 전에 분양된 아파트가 없으면 직전 분양가의 최대 110%까지 인상을 허용해 왔다.

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래미안 라클래시(상아2차 재건축).

하지만 이달 24일 이후부터는 동일 행정구역에서 분양한 비교 사업장 평균 분양가의 105%를 넘지 못하도록 제한한다. 여의도처럼 분양 단지가 없을 때는 인근의 기존(준공) 아파트 시세를 비교 대상으로 정해 당해 사업장의 평균 분양가가 인근 아파트 평균 매매가를 넘지 못하도록 했다. 이 기준을 적용하면 브라이튼 여의도 아파트 분양가는 3.3㎡당 3400만원대를 넘지 못할 전망이다.

강남권 재건축 조합들에도 후분양이 '선택카드'가 아닌 '현실'로 받아들여지는 분위기다. 서초구 반포우성 아파트는 이달 중 총회를 개최해 후분양제 전환 여부에 대한 조합원 총의를 모으기로 했다. 이번 HUG의 분양가 기준 발표 전에 총회가 예정됐지만 HUG의 분양가 관리 발표로 후분양에 힘이 실릴 것으로 보인다.

조합 관계자는 "어제 발표된 내용에서 인근 지역이라는 표현 자체가 인근 구를 의미하는지, 인근 동을 의미하는지 해석이 분분하다"며 "HUG 발표가 재건축 추진에 미치는 영향 등을 다각도로 검토해볼 예정"이라고 밝혔다.

강남구 삼성동 상아2차 아파트 재건축 '래미안 라클래시'도 HUG와의 의견 조율이 더 힘들어지면서 후분양 목소리가 커지고 있다. 계획보다 1년 이상 일반분양 일정이 밀려 있는 이 단지는 이번 HUG의 강화된 분양가 새 심사 기준에 따라 최근 같은 구에 분양했던 일원동 '디에이치 포레센트' 분양가를 넘지 못하게 됐다. 디에이치 포레센트는 62가구 소형 단지로 3.3㎡당 평균 분양가 4569만원을 승인받았다.

실제로 재건축 아파트 상당수가 후분양으로 돌아서기는 어렵다는 주장도 있다. 현행 기준에서 HUG 간섭 없이 분양가를 마음대로 정하려면 공사를 완전히 끝내거나 시공사 2개의 연대보증이 필요하다. 전체 공정 중 60%를 마치고 분양해도 건설 과정 중간에 주택도시기금 대출을 받아야 하기 때문에 분양가 통제를 피할 수 없다는 뜻이다.

[박인혜 기자 / 전범주 기자 / 추동훈 기자]
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