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서울 강남 재건축 들쑤신 후분양 “시세 60% 반대” 원베일리·상아2 분양 연기

매일경제 2019-07-08 조회 3,274
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서울 서초구 신반포3차, 신반포23차, 반포경남을 통합 재건축하는 ‘래미안원베일리’는 3.3㎡당 4000만원대 분양가를 받아들이지 않고 후분양으로 공급하기로 했다. <사진 : 윤관식 기자>

주택도시보증공사(HUG)가 고분양가 심사 기준을 강화하고 나서자 서울 강남권(강남·서초·송파구)을 중심으로 선분양에서 후분양으로 돌아서는 재건축 단지가 속속 등장하고 있다. 당장 올 하반기 분양 예정이던 단지들이 청약 일정을 줄줄이 연기하면서 공급 부족 우려 목소리도 나온다. 

후분양제는 아파트를 80% 이상 지은 상태에서 소비자에게 분양하는 것을 의미한다. 착공에 들어간 뒤 일정 기간 후 분양하면 HUG의 분양보증을 받지 않아도 돼 분양가 규제 대상에서 벗어난다. 그동안 정비업계에서는 아파트를 짓기 전 분양해 분양대금을 건설비용으로 충당하는 선분양이 대세로 자리매김해왔다. 

그러나 최근 서울 강남권을 중심으로 후분양제로 공급 방식을 바꾸는 재건축 단지가 속속 나타나고 있다. 선분양하려면 HUG로부터 분양보증을 받아야 하는데 HUG는 분양보증 발급 조건으로 분양가 상한 기준을 둬 사실상 분양가를 통제하고 있기 때문이다. HUG는 최근 서울 등 전국 고분양가 관리지역 분양가를 심사할 때 분양 아파트가 속한 자치구에 1년 이내 분양한 아파트가 있으면 100% 수준, 1년이 지났으면 비교 단지 분양가의 105% 수준을 넘지 못하도록 했다. 이 때문에 강남 등 시세 상승률이 높은 재건축 단지들이 수익성에 직격탄을 맞게 됐다. 일반분양가를 직전 분양가와 같거나 더 낮은 가격으로 책정해야 할 경우 과거 110% 대비 수익성이 악화될 수밖에 없는 데다 이들 단지는 주변 시세와 HUG가 제시한 상한 분양가 간 격차도 큰 상황이다. 

이에 금융비용이 더 들더라도 후분양이 선분양보다 낫다고 판단한 재건축 단지들이 분양 일정을 연기하고 후분양에 나설 채비를 갖추고 있다. 

서울 강남구 삼성동 ‘상아2차’ 재건축 조합이 처음으로 강남권 후분양 테이프를 끊었다. 조합은 최근 대의원회의를 열고 상아2차를 재건축하는 ‘래미안라클래시’ 일반분양 물량 115가구를 2021년 하반기 후분양하기로 뜻을 모았다. 상아2차 조합이 후분양을 택한 것은 HUG와 분양가 합의를 이루지 못했기 때문이다. 상아2차 조합은 입지 등을 이유로 3.3㎡당 최소 4700만원 이상의 일반분양가를 책정할 계획이었다. 하지만 HUG의 새 심사 기준을 적용하면 상아2차 분양가는 지난 4월 인근에 분양한 ‘디에이치포레센트’의 평균 분양가(3.3㎡당 4569만원)를 넘을 수 없다. 

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▶래미안라클래시 강남 첫 후분양 나서 

서울 서초구 신반포3차, 신반포23차, 반포경남을 통합 재건축하는 ‘래미안원베일리’도 결국 일반분양 약 500가구를 후분양 공급하기로 확정했다. HUG 기준을 적용하면 3.3㎡당 평균 분양가가 주변 시세의 60% 정도인 4000만원대를 넘지 못할 것으로 예상되면서 후분양으로 돌아선 것이다. 통합 재건축 관계자는 “지난 5월 30일 열린 임시총회에서 조합원들에게 후분양제 시행과 그 내용에 대해 충분히 설명했다”며 “후분양제 도입은 관리처분계획안을 바꿔야 하는 사안이 아니어서 총회 결의가 필요 없다”고 밝혔다. 

래미안원베일리 통합 재건축 조합은 이미 지난해 중순부터 후분양제 도입을 논의했다. 인근 반포동 ‘아크로리버파크’ ‘래미안퍼스티지’ 가격이 3.3㎡당 9000만원에 육박하지만 당시 주변 분양가의 110%를 초과할 수 없다는 HUG 규정에 따라 3.3㎡당 평균 분양가가 4000만원대에 불과할 것으로 예상됐기 때문이다. 설상가상 지난 6월 초 HUG가 ‘고분양가 사업장 심사기준’을 내놓으면서 분양가를 더 낮게 책정해야 할 처지에 몰렸다. 지난해 10월 조합이 제출한 건축심의 변경안의 인허가가 늦춰지고 사업 기간이 지체되면서 래미안원베일리 입주 시기는 기존 2022년 9월에서 2023년 9월로 연기됐다. 

서초구 잠원동 ‘반포우성’은 HUG가 제시한 평균 분양가가 3.3㎡당 4950만원 아래면 후분양제를 도입한다는 방침이다. 인근 ‘반포주공1단지(1·2·4주구)’와 서초구 방배13구역, 잠원동 신반포4주구 등도 후분양제를 도입할 가능성이 높다는 것이 정비업계 분석이다. 또 이 밖에 강동구 둔촌주공아파트 재건축 등 후분양을 검토하는 강남권 정비사업장들이 갈수록 늘어나는 분위기다. 

강남권은 아니지만 다른 서울·수도권 재건축 단지들도 적극적으로 검토하고 있다. 

서울 동작구 흑석뉴타운 3구역(이하 흑석3구역)은 현재 후분양 가능성을 두고 논의 중이다. 흑석3구역 조합 관계자는 “후분양 여부를 놓고 협상 중”이라며 “확정되면 조합원에 통보할 예정”이라고 밝혔다. 흑석3구역은 동작구 흑석동 253-89 일대 10만3497㎡ 부지를 지하 5층~지상 20층 26개 동 1772가구 새 아파트로 짓는 사업이다. 지난 2017년 8월 관리처분인가를 받고 시공사로 GS건설을 선정해놨다. 

강남과 맞붙어 있어 ‘준강남’으로 통하는 경기 과천시에서는 과천주공1단지(과천퍼스트푸르지오써밋)가 공정률 80%를 넘어서는 오는 11월 말 이후 일반분양에 들어간다. 과천주공1단지 재건축조합은 그간 3.3㎡당 3313만원의 분양가를 제시했지만 HUG는 비싸다는 이유로 분양보증 발급을 거부했다. 최근 아파트 3.3㎡당 시세가 4000만원을 돌파한 과천은 올해 전국에서 가장 높은 공시가격 상승률을 기록하는 등 집값이 급격히 오르고 있는 지역 중 하나다. 

후분양으로 선회한 단지가 많지만 후분양이 정말 재건축조합에도 이익일까. 

결론부터 말하면 강남권 재건축 시장은 후분양에 좋은 조건을 갖췄다. 재건축이 일반 아파트 사업장보다 후분양 위험성이 상대적으로 적다. 부지가 조합원 땅이어서 사업비의 절반 이상을 차지하는 땅값에 대한 금융비용이 없기 때문이다. 게다가 전체 물량의 절반 넘게 차지하는 조합원 분양대금으로 공사비를 상당 부분 충당할 수 있는 구조다. 

한 건설사 관계자는 “HUG가 제시하는 분양가가 주변 시세의 80%보다 적으면서 조합이 원하는 분양가와 3.3㎡당 1000만원 이상 차이 나면 조합으로서는 후분양해볼 수 있다. 분양성이 높은 단지일수록 후분양으로 전환할 가능성이 높다”고 분석했다. 후분양으로 전환하면 공사비 등 자금조달 과정에서 금융비용 증가가 불가피하지만 향후 원하는 가격에 분양가를 올려 받을 수 있으면 조합원 부담금이 오히려 줄어들 수 있다는 논리다. 

일례로 서울에서도 아파트값이 비싼 서초구 반포지구 일대에서는 3.3㎡당 1억원 이상으로 치솟을 가능성이 있다. 현재 반포 일대에서 가장 비싼 아크로리버파크가 3.3㎡당 8500만원 선이다. 전용 85㎡ 이하 중소형 평형은 8800만원 정도다. 지난해 말에는 9000만원 넘는 가격에 거래되기도 했다. 아크로리버파크 주변에 나올 통합 재건축 단지(래미안원베일리)나 반포주공1단지 등은 입지 조건이 아크로리버파크 못지않고 후분양한다면 분양 시기가 지금보다 3~5년 뒤여서 ‘새 아파트’라는 이점도 있다. 

물론 이점만 있는 것은 아니다. 후분양은 재건축 사업의 불확실성을 높일 수 있다. 2~3년 뒤 부동산 경기에 따라 조합이 기대하는 만큼 분양가를 높게 받지 못할 수 있는 데다 HUG의 분양가 규제는 받지 않아도 분양 승인권자인 자치단체가 제동을 걸 수 있기 때문이다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “후분양으로 일반분양가를 높이면 재건축 부담금이 늘어날 수 있는데 일반분양가가 올라가 분양 수입이 증가하면서 재건축 개발 이익이 늘어 초과이익환수 대상이 될 가능성을 배제할 수 없다”고 말했다. 

[정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr] 

[본 기사는 매경이코노미 제2015·창간호 (2019.07.03~2019.07.09일자) 기사입니다] 




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