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`민간상한제 부작용` 말 바꾼 국토연구원

매일경제 2019-07-30 조회 2,658
10년전 "가수요로 부작용"
이번엔 "집값 안정 기여"

국토연구원이 민간택지에 분양가상한제를 확대 적용하면 서울 집값이 연간 1.1%포인트 내려갈 수 있다는 분석을 내놨다. 정부가 3기 신도시 등으로 수도권 주택 공급에 나서고 있어 일각에서 제기되는 '공급 부족→시장 왜곡'이 나타날 가능성도 낮다는 전망이다. 

하지만 이 연구기관은 11년 전 내놓은 보고서에선 "민간택지 분양가상한제 부작용이 심해 주택시장 안정을 저해한다"는 의견을 제시한 것으로 확인됐다. 정부 정책 방향에 따라 '말 뒤집기'를 했다는 비판을 피할 수 없을 것으로 보인다. 

국토연구원 부동산시장연구센터는 '2019년 하반기 주택시장 전망과 향후 과제: 분양가상한제 확대 도입 영향 점검'을 29일 발행했다. 연구원은 이중차분법을 활용해 서울 지역에 민간택지 분양가상한제를 적용해 보니 연간 기준 주택 매매값이 1.1%포인트 떨어지는 효과가 나타났다고 주장했다. 

분양가상한제가 시행되면 분양 아파트 가격이 기존 아파트값을 밀어올리는 순환구조도 깨뜨릴 수 있다고 예상했다. 

또 분양가상한제를 실시했을 때 우려 요인으로 꼽히는 주택 공급 위축에 대한 가능성이 낮다고 판단했다. 우선 지난해 주택 준공실적이 62만7000가구로 크게 늘어났고, 최근 3년간 주택 건설 인허가 실적이 장기 평균치를 웃돌아 앞으로도 준공 물량이 높은 수준을 유지한다는 이유에서다. 정부가 3기 신도시 개발 등으로 수도권에 주택 30만가구를 공급할 예정인 것도 주택 공급에 대한 우려를 줄이는 요인으로 분석됐다. 

그러나 국토연구원의 이 같은 주장은 과거 자신들이 내놨던 분석과 정면으로 배치돼 논란이 예상된다. 국책 연구기관인 국토연구원 내 부동산시장연구센터는 부동산시장을 모니터링하고 관련 현안·정책을 분석한다. 결국 김현미 국토교통부 장관이 앞서 시사한 민간택지 분양가상한제 확대 적용에 힘을 실어주기 위해 정책의 긍정적 부분만 강조했다는 뜻이다. 

실제로 국토연구원이 2008년 10월 내놓은 '주요 주택 규제의 평가와 개선 방안 연구'에서는 민간택지 분양가상한제가 분양가를 억제시키는 효과가 있지만 부작용이 훨씬 많다고 지적했다. 

당시 국토연구원은 "상한제 적용 주택에 프리미엄(웃돈)이 형성되면서 가수요가 발생해 주택시장 안정을 오히려 저해한다"고 분석했다. 

민간택지 상한제로 투자 수요가 감소한다는 지금 주장과 반대되는 부분이다. 주택 공급 우려에 대해서도 "재개발·재건축 사업 등 추진이 어려워 민간택지 공급이 크게 위축돼 정책 시행 후 공급에 나쁜 영향을 준다"고 판단했다. 

전문가들은 국토연구원의 이번 보고서에도 분양가상한제 부작용에 대해 간접적으로 표현돼 있다고 지적한다. 우선 올해 1~5월 주택 인허가 실적이 지난해 같은 기간 대비 7.3%, 준공실적이 10.2% 각각 감소한다고 명시돼 있다. 지금까지 공급량으로 수급 문제가 발생하지 않는다고 지적했지만 공급 데이터가 흔들리는 현재 상황은 적혀 있는 셈이다. 

[손동우 기자]
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