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재개발이란? | 추진절차

재개발이란?

정비기반시설이 열악하고 노후불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 정비구역안에서 관리처분계획에 따라 주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하거나 환지로 공급하는 방법에 의한다.

재개발 추진절차


1. 기본계획수립
특별시장, 광역시장, 시장이 도시기능의 보존, 회복, 정비 차원에서 법에 의한 정비구역으로 지정할 예정인 구역별 정비사업의 기본방향과 지침을 정하여 무질서한 정비사업을 방지하고, 적정한 밀도로 주변지역과 조화되는 개발을 유도하고자 계획을 수립한다.

일정한 지역에 정비구역을 지정하여 그 구역을 적용대상으로 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업 및 도시환경정비사업을 시행하는 것으로 정비구역 안에서만 적용한다.

2. 정비계획수립 및 정비구역지정
시장군수는 정비사업을 계획적으로 시행하기 위해 정비기본계획에 적합한 범위 안에서 노후,불량건축물이 밀집하는 등 지정 요건에 해당하는 구역에 대하여 정비계획을 수립해 이를 주민에게 서면을 통보한 후 공람과 지방의회의견을 들은 후 시도지사에게 정비구역지정신청을 한다.

구역지정은 단순히 면적의 의미를 갖는 것으로 정비기반시설설치, 용적률 · 건폐율 등에 관한 사항이 없고 구역지정과 정비계획수립은 반드시 결합돼 발표된다.

정비구역의 지정고시가 있는 날부터 당해 정비구역 안에는 정비계획의 내용에 적합하지 아니한 건축물 또는 공작물을 설치할 수 없다.


4. 추진위원회 승인
추진위원회는 조합의 전 단계로서 정비사업의 초기 단계에 설립되어 조합설립을 위한 일반적인 준비행위를 하는 단체를 말함.

향후 조합을 설립할 경우 포괄적으로 승계되는 단계로서 하나의 정비구역에 여러 추진위가 난립되어 분쟁이 발생하는 경우가 있어 추진위원회 제도를 법제화함.

토지등의소유자의 1/2이상 동의를 얻어 구성함.

5. 조합설립인가
정비사업의 시행자는 조합이 단독시행자로 인정되며 조합원 자격은 토지등소유자가 됨. 이 때 재개발사업은 조합을 설립하게 되면 설립 당시 사업시행구역 안에 있는 모든 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자는 당연히 조합원이 되므로 동의하지 않아도 조합원이 됨.

1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건출물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정.

6. 시공사 선정
조합은 조합설립인가를 받은 후 조합 총회에서 국토해양부장관이 정하는 경쟁 입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정함.

7. 사업시행인가
조합등 사업시행자가 추진하고 있는 정비사업에 관한 일체의 내용을 시장군수가 최종적으로 확정하여 인가하는 절절차이다.
정비사업의 시행인가를 받기 위해서는 각종 조건에 토지면적 50%이상 토지소유자의 동의를 받은 후 사업시행인가신청서를 시장군수에게 인가를 신청하여야 한다.
사업시행인가 고시 후 60일 이내에 개략적인 분담금 및 분양신청기간을 토지등 소유자에게 통지 종전토지 등의 평가시점의 기준이 된다.

8. 관리처분계획인가
조합원이 출자한 재산의 가치산정 방법, 새로이 신축하는 건축물과 대지지분을 조합원에게 배분하는 기준 및 추산액 등을 확정하여 토지등소유자에게 분담 또는 환급하는 절차
사실상 토지등소유자가 취득할 건축물 및 대지지분이 얼마인지, 정산받을 금액 또는 납부하여야 할 금액이 얼마인지 가늠할 수 있는 기준이 됨.
종전의 토지 또는 건축물의 면적, 이용 상황, 환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 하는 것으로 공법적 통제하에 진행됨.
종전 및 종후 자산평가는 시장군수가 선정,계약하는 부동산공시법에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정함.

9. 준공
사업시행인가를 받아 건축한 건물이 사업시행인가 내용대로 이행되어 건축행정 목적에 적합한지의 여부를 확인하고 준공인가등을 교부하여 줌으로써 허가받은 자로 하여금 건물을 사용, 수익할 수 있도록 하는 것임.

 

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