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재건축 가이드

재건축이란? | 추진절차 | 규제사항

재건축이란?

재건축이란 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말한다. 토지등소유자들이 조합을 설립하여 노후불량 주택을 철거하고 새로운 주택을 건설하는 사업이다.

정비기반시설?

도로, 상하수도, 공원, 공동구, 녹지 등

노후불량건축물?

건축물이 훼손되거나 일부 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물 등 법령과 조례에 정하고 있음

- 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고 우려가 있는 지역
- 주변 토지이용 상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 소재한 건축물
- 공장의 매연, 소음 등으로 위해를 초래할 우려가 있는 지역 안에 있는 건축물로서 서울시 조례로 정하는
   건축물
- 기존 건축물의 유지 관리하는 비용에 비하여 새로이 건축하는 비용이 효용을 현저히 증가가 예상되는
   건축물
   * 준공일 기준 40년까지 사용을 위한 보수 보강비가 철거 신축비보다 클 것으로 예상되는 건축물
- 도시 미관의 저해, 건축물의 기능적 결함, 부실시공 또는 노후화로 인한 구조적 결함으로 철거가 불가피한
   건축물
   * 준공된 후 20년(서울시 조례가 그 이상의 연수로 정하는 경우)이 지난건축물

※ 서울시 노후기준(서울시 도시 및 주거환경조례 제3조(노후건축물))

1. 공동주택
준공년도 92.1.1. 이후 82.1.1~91.12.31. 81.12.31.이전
층수구분 5층이상 4층이상 5층이상 4층이상 구분없음
경과년수 40년 30년 22+(준공년도-1982) 21+(준공년도-1982) 20 년


2. 공동주택 및 기존무허가건축물 이외의 건축물
    다음 각목에서 정하는 내구연한의 3분의 2이상이 경과된 건축물

가. 철근·철골콘크리트 또는 강구조 건축물
    60년(「건축법 시행령」별표 1 제1호의 규정에 의한 단독주택을 제외한다)
    (개정 2006.01.01)⇒ 60년 * 2/3=40년
나. "가"목 이외의 건축물(강구조가 아닌 건축물-단독주택) : 30년 ⇒ 30년 * 2/3=20년

* 토지등소유자? 정비구역 안에 소재한 토지 및 건축물의 소유자
자 격 비 고
조합이 시행하는 정비구역내 토지 및
건축물 소유자로서 조합설립에 동의한자

1. 동의자도 분양신청 안하면 자격상실  
2. 미동의자도 분양신청 하면 자격취득
3. 공유인 경우 대표자 1인만 조합원임
4. 2이상 건축물 소유시 1조합원으로 봄


재건축 추진절차



1. 기본계획수립

특별시장, 광역시장, 시장이 도시기능의 보존, 회복, 정비 차원에서 법에 의한 정비구역으로 지정할 예정인 구역별 정비사업의 기본방향과 지침을 정하여 무질서한 정비사업을 방지하고, 적정한 밀도로 주변지역과 조화되는 개발을 유도하고자 계획을 수립한다.


일정한 지역에 정비구역을 지정하여 그 구역을 적용대상으로 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업 및 도시환경정비사업을 시행하는 것으로 정비구역 안에서만 적용하는데, 다만, 주택재건축사업은 정비구역 밖에서도 대통령령이 정하는 주택 및 그 부속토지 등에 적용될 수 있다.

2. 안전진단

시장. 군수는 정비계획의 수립 또는 재건축 사업의 시행여부를 결정하기 위해 안전진단을 신청하고 그 결과에 따라 사업을 진행하도록 규정하고 있다.


- 주택재건축사업의 정비예정구역별 정비계획의 수립시기가 도래한 때

- 정비계획의 입안을 제안하고자 하는 자가 정비예정구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 1/10이상의 동의를 얻어 안전진단 실시를 요청하는 때

- 정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업을 시행하고자 하는 자가 추진위원회 승인 신청 전에 해당 사업예정구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 1/10 이상의 동의를 얻어 안전진단 실시를 요청하는 때


종전에는 예비안전진단과 정밀안전진단으로 나뉘었으나 예비안전진단을 폐지해 1회로 줄었다. 더불어 안전진단의 시기를 ‘재건축 추진위원회 승인 이후’에서 ‘정비계획 수립 때’로 조정했다.


안전진단비용도 종전 조합이 부담하던 것을 시장 군수가 부담하며 주민이 안전진단을 요청하는 경우에는 주민이 비용을 부담하도록 했다. 「도시및주거환경정비법 제20조, 제21조」

종합점수 56점 종합점수 31~55점 종합점수 30점 이하
유지보수 조건부 재건축 재건축

3. 구역지정

시장, 군수가 정비기본계획 범위 안에서 시도지사에게 신청하여 노후불량건축물이 밀집하는 등 지정요건에 해당하는 구역에 대하여 기본계획에 적합한 범위 안에서 지정하여야 함.


구역지정은 단순히 면적의 의미를 갖는 것으로 정비기반시설설치, 용적률 · 건폐율 등에 관한 사항이 없음. 구역지정과 정비계획수립은 반드시 결합돼 발표됨.


정비구역의 지정고시가 있는 날부터 당해 정비구역 안에는 정비계획의 내용에 적합하지 아니한 건축물 또는 공작물을 설치할 수 없음.

4. 추진위원회 승인

추진위원회는 조합의 전 단계로서 정비사업의 초기 단계에 설립되어 조합설립을 위한 일반적인 준비행위를 하는 단체를 말함.


향후 조합을 설립할 경우 포괄적으로 승계되는 단계로서 하나의 정비구역에 여러 추진위가 난립되어 분쟁이 발생하는 경우가 있어 추진위원회 제도를 법제화함.


정비구역지정고시 후에 구성하는데 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 재건축사업의 경우는 재건축 시행 결정 후 구성함.


토지등의소유자의 1/2이상 동의를 얻어 구성함.

4-1. 주민대표회의

정비구역지정 고시 후 토지등소유자가 시장군수 또는 토지주택공사등의 사업시행을 원하는 경우(정비사업을 공공시행방식으로 추진하려는 경우) 사업시행을 원활하게 하기 위해 구성함.


토지등소유자의 1/2이상 동의를 얻어 구성함.

5. 조합설립인가

정비사업의 시행자는 조합이 단독시행자로 인정되며 조합원 자격은 토지등소유자가 됨. (재건축 사업의 경우에는 사업에 동의한 자에 한함)

이 때 다음의 조건일 경우에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 봄
1) 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때
2) 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 봄)
3) 조합설립인가 후 1인의 토지등 소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때

조합의 설립인가 후 양도증여판결 등으로 조합원의 권리가 이전된 때는 조합원의 권리를 취득한 자를 조합원으로 봄. 이 때 조합원명부 등 관계서류를 수정하여 시장,군수에게 신고해야 함.

단, 투기과열지구 안에서 시행하는 재건축사업의 경우 조합설립인가 후 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수하는 일체의 행위는 제한된다. 하지만 다음의 경우는 조합원이 될 수 있다.

1) 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말함)의 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료, 취학, 결혼으로 인하여 세대원 전원이 당해 사업구역이 위치하지 아니한 특별시, 광역시, 시 또는 군으로 이전하는 경우
2) 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
3) 세대원 전원이 해외로 이주하거나 세대원 전원이 2년 이상의 기간동안 해외의 체류하고자 하는 경우
4) 조합설립인가일로부터 2년(현행 : 3년)이상 사업시행인가가 없는 경우로서 양도인이 2년(현행 : 5년)이상 해당 주택을 소유하고 있는 경우
5) 업시행인가일로부터 2년(현행 : 3년)이내에 착공이 이루어지지 않는 경우로서 양도인이 2년(현행 : 5년)이상 해당 주택을 소유하고 있는 경우
6) 착공일로부터 3년(현행 : 5년)이내에 준공되지 않고 양도인이 해당 주택을 소유하고 있는 경우
7) 공매·경매 등으로 인해 소유권이 이전되는 경우

추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 토지등소유자 4/5 이상의 해당하는 자의 동의를 얻어 정관 등 관계 서류를 첨부하여 구청장에게 인가를 받아야 함.

구 분 동 의 요 건
주택
재건축
사업
주택단지

각 동별 구분소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의1이상 토지소유자의 동의
(복리시설의 경우에는 주택단지안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)

전체 구분소유자의 4분의 3이 이상 및 토지면적의 4분의 3이상의 토지소유자의 동의

비주택
단지

주택단지가 아닌 지역안의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및
토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의

6. 시공사 선정

조합은 조합설립인가를 받은 후 조합 총회에서 국토해양부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정함.

종전에는 재건축은 사업시행인가 후 시공사를 선정할 수 있었으나「도시및주거환경정비법」제11조 1항 (시공사선정)을 개정해 조합설립과 동시에 시공사를 선정할 수 있도록 바뀌었다.(2009년 2월 6일 개정)

7. 사업시행인가

조합등 사업시행자가 추진하고 있는 정비사업에 관한 일체의 내용을 시장군수가 최종적으로 확정하여 인가하는 절절차이다.
정비사업의 시행인가를 받기 위해서는 각종 조건에 토지면적 50%이상 토지소유자의 동의를 받은 후 사업시행인가신청서를 시장군수에게 인가를 신청하여야 한다.
사업시행인가 고시 후 60일 이내에 개략적인 분담금 및 분양신청기간을 토지등 소유자에게 통지 종전토지 등의 평가시점의 기준이 된다.

8. 관리처분계획인가

조합원이 출자한 재산의 가치산정 방법, 새로이 신축하는 건축물과 대지지분을 조합원에게 배분하는 기준 및 추산액 등을 확정하여 토지등소유자에게 분담 또는 환급하는 절차
사실상 토지등소유자가 취득할 건축물 및 대지지분이 얼마인지, 정산받을 금액 또는 납부하여야 할 금액이 얼마인지 가늠할 수 있는 기준이 됨.
종전의 토지 또는 건축물의 면적, 이용 상황, 환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 하는 것으로 공법적 통제하에 진행됨.

9. 준공

사업시행인가를 받아 건축한 건물이 사업시행인가 내용대로 이행되어 건축행정 목적에 적합한지의 여부를 확인하고 준공인가등을 교부하여 줌으로써 허가받은 자로 하여금 건물을 사용, 수익할 수 있도록 하는 것임.


규제사항


1. 재건축 개발이익 환수


재건축 개발이익환수란 도시 및 주거환경정비법에 따라 재건축으로 발생하는 개발이익의 일부를 재건축조합이 임대아파트를 건립하게 해 정부에서 환수하는 제도를 말한다. 수도권 과밀억제권역에서 2005년 5월 18일 이후 분양승인신청을 하는 재건축 추진단지가 대상이 된다.

법 시행이전에 사업시행인가를 받지 못한 경우 용적률 증가분의 25%를 임대아파트로 건립해야 하며 조합은 건립한 임대아파트에 대해 추가 용적률과 표준건축비(건물만)로 보상받거나 또는 추가 용적률 없이 표준건축비와 공시지가(토지)로 보상받는다.

현행) 하지만 재건축사업이 주택공급이라는 순기능에도 불구하고 집값 상승의 주원인으로 낙인 찍혀 과도하고 불합리한 중복규제를 받아 경기활성화를 위해 재건축사업의 규모 및 건설비율을 합리적으로 개선해야 한다는 취지하에 2009년 4월 22일 「도시및주거환경정비법」제30조2 조항이 삭제되면서 폐지됐다.

2. 일반분양 후 분양


2003년 5월 23일 건교부는 주택가격 안정화 대책을 통해 재건축을 통해 발생하는 기대이익을 최대한 줄이기 위해 사업승인이 나더라도 80%이상 시공 후에 분양을 허용하기로 하여 사실상 후분양제를 도입했다.

따라서 7월 1일부터 투기과열지구 내에서 건설되는 재건축 아파트는 전체공정의 80%이상을 시공한 후에 일반인을 대상으로 입주자 모집을 하게 됐다.

현행) 하지만 국토해양부는 재건축 일반공급분 후분양제 폐지를 위해「주택 공급에 관한 규칙 제7조 4항」개정안을 2008년 9월 5일 입법예고하고 2008년 11월 11일 폐지했다.

3. 조합원 지위양도 금지(도시및주거환경정비법 제19조2)


2003년 9월 5일 투기과열지구내 재건축 조합원에 대해서는 조합원 지위양도를 금지하는 규정을 발표해 2003년 12월 31일부터 시행에 들어갔다.

법 시행 전에 이미 조합설립이 이루어진 경우는 1회에 한하여 조합원지위 양도를 허용하되, 이를 새로이 양수한 조합원은 소유권 이전등기까지 조합원지위 양도가 금지된다.

현행) 하지만 2009년 2월 재개발·재건축사업 절차간소화를 위한「도시 및 주거환경정비법」개정에 따른 후속조치의 일환으로 투기과열지구 안에서 재건축아파트 매매 시 조합원의 지위양도를 금지하는 것에 대한 예외규정의 대폭 확대 및 절차를 간소화했다.

이로써 재건축사업 시 조합설립ㆍ사업시행인가 또는 착공일로부터 장기간 후속절차가 진행되지 않는 경우에도 조합원 자격이전이 금지되어 주민의 재산권 행사가 곤란한 실정이므로 일정기간 동안 사업이 진행되지 않은 경우 또는 경매 등으로 소유권 이전되는 경우를 예외적으로 조합원 자격이전이 가능하도록 하여 재산권 침해소지를 제거했다.

도시및주거환경정비법 시행령 제30조 3항

①조합설립인가일로부터 2년(현행 : 3년)이상 사업시행인가가 없는 경우로서 양도인이 2년(현행 : 5년)이상 해당 주택을 소유하고 있는 경우
②사업시행인가일로부터 2년(현행 : 3년)이내에 착공이 이루어지지 않는 경우로서 양도인이 2년(현행 : 5년)이상 해당 주택을 소유하고 있는 경우
③착공일로부터 3년(현행 : 5년)이내에 준공되지 않고 양도인이 해당 주택을 소유하고 있는 경우
④공매·경매등으로 인해 소유권이 이전되는 경우

4. 소형평형 의무비율 건립


2003년 9월 5일부터 수도권 과밀억제권역 안에서 주택재건축사업을 하는 경우 전체 건설예정 세대수(조합원분양+일반분양)의 60% 이상을 국민주택(전용 85㎡ 이하)으로 건설하도록 의무화했다.

수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역에서 20세대 이상으로 재건축하고자 하는 경우 적용을 받으며 2003년 9월5일 전에 사업시행인가를 신청한 재건축 사업지는 적용에서 제외 된다.

(현행) 이를 2009년 1월 30일 개정을 해 「도시및주거환경정비법 시행령」 제13조3(주택규모의 건설비율) 1항 3조를 개정해 '전용 60㎡이하 20%, 60㎡초과∼85㎡이하 40%, 85㎡초과 40%'로 돼 있던 종전 규모별 건설비율을 '전용 85㎡이하 60%, 85㎡초과 40%'로 바꿨다. 이에 따라 재건축 때 85㎡이하 주택을 60% 지으면 60㎡ 이하 소형은 짓지 않아도 된다.

단, 제13조3(주택규모의 건설비율) 2항에서는 국토해양부장관이 고시한 범위에서 시ㆍ도 조례로 주택의 규모 및 건설비율에 관하여 따로 정하도록 했는데 서울시는 종전규정을 그대로 적용한다.

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