공식SNS 닥터아파트 공식 페이스북닥터아파트 공식 블로그닥터아파트 공식 블로그

회원정보변경 | MY닥터아파트 | 로그인

닥터아파트

상가가이드

법률/정책 길라잡이 상가별 투자 포인트 상가계약시 유의사항 관련 서식

상가건물 임대차보호법이란?
상가건물 임대차보호법 상가건물 임대차보호법 시행령

1. 목적
상가건물임대차보호법은 상가건물임대차의 공정한 거래질서를 확립하고 영세상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 과도한 임대료 인상방지와 세입자의 권리를 보장하기 위하여 2002. 11. 1.부터 시행되는 법률이다.
2. 상가임대차보호법상으로 임차인에게 유리해진 핵심내용
1) 임대차 존속기간 보장 - 최대 5년간의 계약갱신요구권 보장
2) 대항력의 발생 - 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면(대항요건) 이후에 건물의 소유자가 바뀌어도 새로운 소유자(즉 양수인)에 대해 임차권을 주장할 수 있다
3) 우선변제권 보장 - 대항력 취득하고 확정일자를 받은 경우 전세권등기와 같은효력을 인정하여 경매, 공매시 후순위채권자보다 우선 변제된다.
4) 임대료 인상상한선 설정 - 연 12%의 범위내 인상 가능
3. 상가임대차보호법 효력발생시기
2002. 11. 01 부터 효력을 발생한다.

다만, 법시행일인 2002. 11. 1. 현재 존속중인 임대차에 대해서는 법적요건을 갖춘경우의 대항력, 우선변제권, 최우선변제권이 발생한다.

즉, 계약갱신요구권 및 기타 사항은 2002. 11. 1. 이후 새로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다
4. 적용대상(보증금액기준)
1) 서울특별시 : 2억4천만원
2) 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울 제외) : 1억9천만원
3) 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 1억5천만원
4) 그 밖의 지역 : 1억4천만원
 • 사업자등록의 대상이 되는 영업용 건물만 해당된다.
5. 보증금의 산정기준
보증금 + (월세 × 100)

예를들어, 보증금 2천5백만원에 월세 2백30만원이라면,
계산식 2500만 + 230만 × 100 = 255,000,000원이 된다.

• 월세에 대한 부가가치세는 계산식에 포함하지 않는다
6. 임대차기간
임대기간은 임대인과 임차인 사이에 자유로이 정할 수 있다.

다만, 1년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보게되나, 이때에도 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

• 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위내에서 계약갱신을 요구할 수 있다. 따라서 임차인이 재계약을 원하면 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신 요구(가급적이면 차후 다툼을 피하기 위해 내용증명을 보내는 것이 좋음)를 하여야 한다.
7. 건물주(즉 임대인)가 계약갱신을 거절할 수 있는 경우
1) 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2) 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3) 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4) 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5) 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
6) 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7) 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우
8) 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

• 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다. 이때에 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.
8. 전차인의 계약갱신요구권
임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 범위내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요권을 행사할 수 있다.
9. 대항력

대항력은 임차인이 대항요건 취득 이후에 매매등으로 임차건물의 소유권을 취득하는 제3자에 대하여 대항할 수 있는 권리로서 임차인은 임대차기간동안은 건물주가 바뀌더라도 임차권자로서의 지위를 유지하며 임대차계약기간 동안 거주할 수 있음은 물론 임대차기간이 끝나더라도 보증금을 반환받을 때까지 계속 거주할 수 있다.

임차인은 임대인으로부터 건물을 인도받고 세무서에 사업자등록을 신청한 경우 신청일의 다음날부터 대항력이 발생한다.

임대차계약서상 내용이 사업자등록과 일치하고, 임대차목적물이 등기부등본 등 공부와 일치하여야 대항력이 보장되므로 이를 일치시키도록 하여야 한다.

또한, 사업자등록정정신고 사유에 임대차계약의 내용이 변경되는 경우를 포함시켰으므로 계약변경시 반드시 사업자등록정정신고를 하여야 한다.

• 따라서, 현재 상가를 임차하여 사업을 하고 있으나, 사업자등록을 하지 않은 임차인의 경우 이 법의 보호를 받으려면 반드시 사업자등록신청을 하여야 한다. 확정일자는 사업자등록신청과 임대차계약서에 동시에 받을 수 있다.

10. 사업자등록정정신고

이법 시행전에 사업자등록을 한 임차인이 이 법의 보호를 받으려면 반드시 사업자등록정정신고를 하여야 한다.

11. 대항력과 우선변제권이 발생하는 시점
대항력은
건물의 ①인도 ②사업자등록의 두가지 요건을 모두 갖추어야 하고, 두가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 대항력이 생긴다.

확정일자 순위에 따른 우선변제권은
건물의 ①인도 ②사업자등록 ③확정일자라는 세가지 요건을 모두 갖추어야 하고, 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 결정된다.
12. 우선변제권
임차인이 ①건물의 인도 ②사업자등록신청으로 대항력 요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상 확정일자를 받은 경우 확정일자와 다른 담보물권 설정일을 비교하여 우선순위를 가리게 된다.
13. 최우선변제권

임차건물이 경매, 공매에 의하여 소유권이 이전되는 경우에도 경매절차에서 보증금 중 일정액을 모든 권리자보다 최우선하여 배당을 받을 수 있는 권리.

최우선변제권은 임차인이 대항력을 갖추면 생기는 것으로 확정일자와는 무관하다. 확정일자 없이도 대항력을 갖추면 당연히 최우선변제권이 생긴다. (주택임대차와 동일)

14. 최우선변제권의 보호범위 및 금액

1) 소액임차인의 범위 (다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.)
① 서울특별시 : 4천5백만원
② 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울제외) : 3천9백만원
③ 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 3천만원
④ 그 밖의 지역 : 2천5백만원

2) 최우선변제를 받을 수 있는 금액(다음 각호 금액 이하)
① 서울특별시 : 1천3백5십만원
② 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울제외) : 1천1백70만원
③ 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 9백만원
④ 그 밖의 지역 : 7백50만원

• 임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다.

하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다.

15. 임대료 증감요구권
임대료는 임대인, 임차인간에 자유롭게 정할 수 있으나 연 12% 한도내에서만 인상할 수 있다. 다만, 감액의 경우 제한이 없다.
16. 전대차관계
1) 전차인은 전대인에게 계약갱신요구권, 차임등의 증감청구권 등의 권리가 적용된다. 하지만 전대인에게 대하여 권리를 행사할 수 있을 뿐이다.

다만, 임대인의 동의를 받고 전차한 경우에는 임차인의 계약갱신 요구권 기간내에서 임차인을 대위하여 계약갱신권을 주장할 수 있다
2) 전차인은 확정일자 대상이 아니다.

다만, 전차인은 전대인이 임차인으로서 사업자등록 및 확정일자를 받아 우선 변제권을 득한 경우 임차인의 임대보증금에 대하여 민법 규정의 채권자대위권을 행사하여 적극적으로 채권(임대차보증금)을 변제받을 수 있을 것으로 보인다.
17. 확정일자
1) 확정일자는 건물을 인도받고, 사업자등록신청을 하고 임대차계약서상 확정일자를 받아야 한다.
2)

이법 시행전 사업자등록이 되어 있는 임차사업자는 관할세무서에 사업자등록정정신고서 및 임대차계약서 원본을 지참하고 관할세무서에서 확정일자를 받으면 된다.
이법 시행이후 사업자등록을 신청하는 신규사업자는 사업자등록신청서 및 임대차계약서 원본을 세무서에 제출하고 확정일자를 받으면 된다.

3) 전차인은 확정일자를 신청하여도 우선변제권이 발생하지 않는다
4) 시행전에 확정일자를 부여받았더라도 모두 법 시행일인 2002. 11. 1. 동일자로 효력이 발생한다.
18. 구비서류

1) 사업자등록을 한 임차인의 경우
① 임대차계약서원본
② 사업자등록정정신고서(확정일자신청겸용서식)
③ 사업자등록증원본

2) 신규사업자로 등록하는 임차인인 경우
① 임대차계약서원본
② 사업자등록신청서(확정일자신청겸용서식)

3) 현재 미등록자로서 확정일자만 우선 신청하는 경우
① 임대차계약서원본
② 확정일자신청서

• 공히 임대차목적물이 건물의 일부인 경우에는 해당부분의 도면이 필요하다.

• 위 구비서류등을 준비하여 세무서를 방문할 경우에는 본인여부에 대하여 확인 가능한 신분증을, 대리인인 경우 위임장, 대리인 신분증을 소지하여야 한다.

19. 사업자등록사항의 열람제공

열람제공 요청 건물의 임대차에 관하여 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 등록사항등의 열람제공을 요청할 수 있다.

• 열람제공사항
① 임대인 및 임차인의 성명, 주소, 주민등록번호
② 건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적
③ 사업자등록신청일
④ 사업자등록신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차기간
⑤ 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날
⑥ 임대차계약이 변경 또는 갱신된 경우에는 변경된일자, 보증금 및 차임, 임대차기간, 새로운 확정일자를 받은 날
⑦ 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 해당 부분의 도면

20. 강행규정

이 법을 위반하여 임차인에게 불리하게 정한 약정은 효력이 없다.