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[11월4주 마켓워치] 실수요와 투자수요 황금비율

닥터아파트 2016-11-25 조회 17,142 | 추천 1 | 의견 1 | 평점  


 

부동산 개미들이 매수를 주저하는 이유로는 사고 나서 집값이 떨어지면 어떡하나?가 대표적이다. 하지만 개미들은 가격이 내리면 더 내릴까봐 못사고 가격이 오르면 너무 올라서 못산다.


11.3대책이후 수도권 아파트시장은 재개발 재건축 등 정비사업을 중심으로 조정장세가 왔다. 분양권시장도 전매제한이 강화되면서 약보합세다. 특히 11.3대책 이후 전매제한이 해제된 분양권 프리미엄이 그렇다. 환금성이 떨어지면서 투자수요가 유입되지 않고 있기때문이다.


그러면 개미들이 걱정하는 매수후 집값 하락 리스크를 최소화시킬 수 있는 방법은 무엇일까?


방법은 간단하다. 수요층이 두터운 아파트를 사는 것이다. 여기서 수요층이란 해당 아파트를 사서 거주하려는 사람이 대표적이다. 또 아파트를 사서 월세를 주고 4년 이상 장기 보유하려는 임대수익을 노린 투자자도 포함된다. 수요층이 풍부하려면 전세수요가 지속적이어야 한다.


2015년 11월 이후 대구 아파트시장이 하락세로 돌아선데는 수요층이 두텁지 못했기 때문이었다. 공급초과 현상 때문이었다. 입주아파트 소유자중 잔금전 매도 또는 전세로 내놓으려는 가수요가 너무 많았다. 이로 인해 매매 전세 동반하락했다.


그럼 수도권은 어떨까? 11.3대책 이후에도 재고아파트시장은 견고하다. 매매시장은 보합세, 전세시장은 강보합세다. 급매물이 없다. 전세물건은 수능이후 빠르게 소진되고 있다.


예를 들어 총 1,919가구에 달하는 경희궁자이는 돈의문1구역을 재개발하는 입주예정 아파트다. 입주(2017년 2월)를 앞두고 프리미엄이 1억원 이상 붙었다. 최고 2억원. 최근 84㎡ 실거래가가 10억원을 돌파했다. 전셋값은 7억원이 넘어섰다. 전셋값이 2014년 11월 분양가 수준에 육박하고 있다.


11월 넷째주 현재 경희궁자이 소유자 성향을 보면 입주하려는 사람 40%, 월세로 내놓으려는 사람 40%, 전세로 내놓으려는 사람 15%, 팔려는 사람 5% 정도 된다고 한다.


입주 40%는 실수요자다. 주목되는 건 월세 40%다. 서울 4대문 안 도심권 아파트이기 때문에 월세 비중이 높다. 깔세도 있다. 투자수요지만 자금력이 풍부한 사람들이다. 보증금 1억원에 월세로 200만원 이상 받겠다는 임대수익을 바라는 투자자들이다.


잔금 납부전 매매하려는 가수요는 5%에 불과하다. 전세도 15%에 불과하다. 매매 전세 모두 우상향할 가능성이 높다. 주변에 입주예정인 아파트도 거의 없다.

 

정리하면 이렇다. 한마디로 경희궁자이같은 아파트를 사라는 것이다. 입주&월세 비중이 70% 이상이면 좋다. 도심권+역세권+직주근접+대단지 요건을 갖춘 곳이 대부분이다.


반면 경희궁자이와 반대되는 입지를 갖춘 아파트는 사지 말라는 것이다. 입주예정 아파트 소유자 중에서 입주&월세 비중이 50% 이하면 위험하다. 특히 잔금전에 팔려는 단타 투자수요가 30% 이상이면 위험하다. 전세 비중이 40% 넘어도 위험하다.


입주물량이 몰리면 가격이 하락하거나 매물이 소진될 때까지 1년이상 정체될 가능성이 높기 때문이다. 2018년 이후 입주시점에 공급과잉이 우려되는 수도권 외곽은 조심해야 한다.


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