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[5월5주 마켓워치] 개포주공4단지와 대체주택 재테크

닥터아파트 2017-06-02 조회 26,852 | 추천 1 | 의견 1 | 평점  


5월 9일 대선 이후 서울 강남권 아파트시장에선 보통 사람은 이해할 수 없는 일들이 일어나고 있다.


언제 재건축될지도 모르는 압구정동 낡은 아파트값이 매주 5천만원 안팎 뛰고 있다. 거래될 때마다 전고점을 돌파하고 신고가를 기록하고 있다.


또 하나가 바로 개포주공4단지다. 아무리 이번 달 관리처분인가가 초읽기에 들어갔다고 하더라도 4월 이후 시세가 분출하고 있다. 한마디로 활화산이다. 한국식으로 표현하면 천천히 달궈지다가 어느 순간 앉기 힘들 정도로 뜨거워지는 구들장 같다.


개포주공4단지는 34평형을 신청한 소형 아파트 총투자비(매매가+추가분담금)가 4월에도 13억원대 초반이었다. 하지만 지금은 14억 중후반대까지 치솟았다.


이미 조합원 동호수가 지정됐고 일반분양도 완판돼 사업 리스크가 없는 개포주공2단지, 래미안블레스티지와 개포주공3단지, 디에이치아너힐즈 34평형(13억 후반대~14억원 중반대)보다도 총투자비가 더 많다.


도대체 왜 그럴까? 비례율도 97.8%로 1단지보다 낮고 일반분양분도 170가구에 불과하다.지난해 12월 관리처분총회를 앞두고 추가분담금도 늘었다.


개포그랑자이라는 브랜드 때문? 컨소시움이 아니라 시공사가 단독이라서? 중소형을 늘리는 평형변경에 타워형을 판상형으로 대폭 바꾼 설계변경 때문에? 자이안센터로 대표되는 커뮤니티 시설과 조경시설 때문에?


혹시 대체주택 재테크 때문은 아닐까?


대체주택이란 재개발 재건축으로 헐릴 종전주택 대신 거주하기 위해 구입하는 주택을 말한다. 일정요건을 갖출 경우 새 아파트에 입주하면서 대체주택을 팔면 일시적 1가구 2주택처럼 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.


단 다음 요건을 갖춰야 한다


- 사업시행인가후 관리처분인가전까지 대체주택을 취득할 것

- 정비사업이 예정된 1주택 외에 다른 주택이 없는 상태에서 대체주택을 취득할 것

- 대체주택을 취득하고 세대원 전원 1년 이상 거주할 것

- 아파트가 완공되면 세대원 전원이 1년 이상 거주할 것

- 아파트 완공전 또는 완공후 2년 이내 대체취득을 양도할 것


즉 개포주공4단지를 관리처분인가전 추격매수를 하고 대체주택을 추가로 구입하겠다는 것이다. 개포그랑자이 입주 시점에 대체주택을 팔면 적지 않은 시세차익을 노릴 수 있다. 부족한 자금은 주택담보대출을 받으면 된다. 정비사업 집단대출(이주비, 추가분담금)은 DTI(총부채상환비율)나 DSR(총부채원리금상환비율)도 적용되지 않는다. 따라서 대체주택을 담보로 대출받을 때 영향을 주지 않는다. 더욱이 시세차익이 10억원이 되더라도 양도세를 한푼도 내지 않는다. 물론 다주택자는 해당 사항이 없다.


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