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[11월5주 마켓워치] 금리의 역설, 집값은 왜 오를까?

닥터아파트 2017-12-01 조회 42,290 | 추천 5 | 의견 0 | 평점 없음




금리가 오르면 부동산 가격이 폭락한다는 생각을 가진 사람이 아직도 많다. 그럼 과거에 금리가 올라서 한국 부동산이 폭락한 적이 있는가? 

 

집값(명목주택가격)이 하락하는 경우는 크게 2가지다. 공급과잉 후유증(입주물량이 너무 많아 매매가 전셋값 동반하락)이 발생하거나, 경제대란이 일어날 때다. 공급과잉과 경제대란이 겹치면 집값은 일시적으로 폭락한다.  

 

그런데 왜 우리는 금리가 오르면 집값이 하락한다고 믿는 것일까? 기준금리와 연동된 주택담보대출 이자가 늘어나기 때문이다. 이자부담이 커져 주택구매력이 떨어진다고 생각하기 때문이다. 

 

집값은 금리가 하락할 때보다 금리가 오를 때 더 많이 올랐다. 금리인상기인 2005~2007년, 2010~2011년에 각각 수도권과 지방은 상승폭이 커졌다.  

 

기준금리를 올린다는 것은 경기가 좋아지고 물가가 오른다는 전제조건을 깔고 있다. 지난  2015~2017년 집값이 급등했지만 금리를 올리지 못한 것은 바로 경기가 좋지 않았기 때문이다.  

 

하지만 올 하반기부터 회복세가 뚜렷해지고(서민 체감경기와 별도) 내년 국내 경제성장률이 3%대에 진입할 것으로 기대되면서 12월 미국 금리인상에 앞서 선제적으로 기준금리를 올린 것이다.  

 

금리 인상은 주택수요를 꺾는 효과가 있다. 하지만 경기회복으로 월급이 오른다면 주택구매력은 높아지게 마련이다. 여기에 물가가 올라 돈의 가치가 떨어지면 실물자산인 부동산, 아파트를 매수해 인플레인션 헤지를 하는 게 시장의 법칙이다. 

 

금리가 오르면 은행도 돈을 많이 벌고 건설 부동산 기업 설비투자 등 경제활동이 살아난다. 이에 따라 물가도 오르고 주택 수요도 늘어나 집값이 오른다. 금리 역시 오르나 금리인상에 따른 대출이자 증가률보다 집값 상승률이 높아 주택 수요는 지속적으로 늘어난다. 


이미 강남 중심으로 다주택자들은 똘똘한 아파트를 사서 보유하는 롱포지션(매수포지션)으로 잡고있다. 투자자의 심리가 고조되고 있다.


기준금리가 3%대 진입하기전까지 수도권 주택시장은 유동성 장세가 계속될 가능성이 높다.

 

한국은 미국보다 2년 늦게 양적완화가 끝나고 금리인상기가 시작됐다. 국내 집값 추세는 미국과 크게 다르지 않을 것이다. 


2년 이상 지속된 금리인상기에 유동성 장세와 주택 공급부족으로 집값 상승이 계속되고 있는 미국처럼 한국도 2~3년간 수도권 집값은 오를 것이다.  

 

금리인상기가 시작된 지금 아파트를 매도할 것인가? 보유할 것인가? 아니면 매수할 것인가? 선택에 따라 기회이자 위기가 올 것이다.  


편 11월 마지막 주 수도권 주택시장은 범강남권 중심으로 여전히 강세다. 다만 시세분출하던 압구정 아파트시장이 숨고르기에 들어갔다. 주거복지로드맵이나 금리인상 때문이 아니라 세무조사 등 정부의 추가대책에 주목하면서 대기 매수자들이 심사숙고하고 있다. 


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