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[4월4주 마켓워치] 판교 약보합세는 공급시차일 뿐이다

최준열 주임애널리스트 2016-04-29 조회 24,065 | 추천 0 | 의견 0 | 평점 없음


 

 

4월 마지막 주 주택시장도 개포발 훈풍이 강남권 재건축단지에 위력을 발휘했다.


강남권 및 범강남권 재건축단지가 강보합세를 보이고 있다. 반면 재고아파트는 여전히 실수요자의 소량 거래만 이어질 뿐이다.


개포주공이 숨고르기를 하는 가운데 가락시영 재건축 아파트인 송파 헬리오시티(헬이 ‘지옥’을 연상케 한다고 조합원들이 개명을 추진중) 입주권은 30~40대를 중심으로 34평형 매수세가 활발했다. 강동구 고덕주공은 물론 성남 신흥주공 등 다른 범강남권 재건축단지도 강보합세다. 비교적 실수요자의 매수세가 활발했다.


최근 판교 아파트값 약보합세에 대해 걱정하는 사람이 많다. 하지만 일시적일 가능성이 높다. 알파리움 및 위례신도시 입주물량으로 일시적으로 공급물량이 늘어나 수요가 분산됐을 뿐이다.


공급과잉과 일시적 공급증가는 명확히 구분할 필요가 있다. 잠재적 수요가 부족한 지역에 아파트 분양물량이 2~3년간 꾸준히 늘어나면 2~3년 뒤 입주시기가 오면 공급과잉 후유증에 시달릴 가능성이 높다.


하지만 판교, 특히 동판교는 공급과잉을 걱정할 필요가 없다. 앞으로 강남 3구와 분당 등에서 이주해올 잠재수요가 풍부한데다 인근 지역에 추가 입주물량이 당분간 없기 때문이다.


수급으로 보면 강남권 재건축붐은 호재다. 멸실주택이 늘어나(공급 감소) 이주수요가 발생하니까 말이다. 이웃한 분당신도시 아파트 재건축 또는 리모델링 추진도 마찬가지로 호재다.


공급과잉은 파주나 평택 김포 남양주 화성 용인 등에서 걱정해야 할 것이다.


판교 약보합세는 공급 시차(Supply Time-lag)로 인해 발생한 수급 불균형 때문이다. 아파트를 시장에 공급하려면 택지 확보-인허가-분양-공사-입주까지 적어도 5~6년이 걸린다. 5~6년이 바로 공급시차다.


5~6년 걸려 알파리움과 위례 아파트가 일시적으로 입주해 일시적으로 공급물량이 늘었을 뿐이다. 일시적으로 공급이 초과해 판교가 약세를 보인 것이다.


5월 이후 성수기가 가까워울수록 판교 장세도 변할 것이다. 변동성이 커질 것이다. 오를 아파트는 결국 오르게 마련이다. 위례 전셋값이 오르고 1차 입주가 마무리되면서 다시 판교 수요는 늘어날 것이다. 따라서 매매 전세 동반약세인 4월 마지막주 실수요자에는 매수타이밍이다.  


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