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[8월1주 마켓워치] 역전세난에 대한 착각

닥터아파트 2016-08-05 조회 25,303 | 추천 3 | 의견 0 | 평점 없음


 

 

신문 기사는 ‘액면(額面)’이 아니라 이면(裏面)을 바라봐야 한다. 그건 마치 광고지(찌라시)를 보고 아파트를 사는 것과 같다.


최근 언론에 많이 노출된 뉴스가 바로 역전세난이다. 위례신도시 미사강변도시 등 범강남권 신도시에서 입주물량이 늘어나 송파구 아파트 전셋값이 하락했다는 것이다. 그리고 내년 내후년 입주물량이 더욱 늘어나 역전세난을 넘어 역전세대란이 일어날지도 모른다는 것이다.


그럴듯해 보이지만 실제로는 역전세난에 대한 엄청난 착각이다. 기상청이 한두시간 쏟아질 소나기를 사흘간 계속된 장마철 폭우라고 예보하는(착각하는) 수준이다.


우선 전세난이든 역전세난이든 시장에서 발생하려면 이사철 성수기에 발생해야 한다. 성수기는 계약기준으로 8~9월이다. 이중 9월이 가장 중요하다. 추석 전후로 말이다.


그리고 지속적이어야 한다. 한두달이 아닌 최소한 3개월 이상 지속적으로 전셋값이 하락하고 전세입자를 구하지 못하는 역전세난이 발생해야 한다. 국지적 현상이 수도권 전역으로 확산된다면 역전세대란이 되는 것이다.


이보다 더 중요한 건 전세 하락이 매매 하락으로 이어져야, 즉 동반 하락해야 역전세난이 발생한다는 것이다. 1998년 외환위기 직후처럼 말이다. 광교신도시 입주물량이 급증한 2012년에도 역전세난 기사가 많이 나왔지만 결국 일시적었다. 그이후 광교 전셋값은 2년간 50% 이상 폭등하면서 싼 전세라고 좋아했던 세입자는 전세난민으로 또다른 지역으로 이주해야만 했다. 매매가도 2013년 5월 이후 하락세를 멈췄다.


지난 3월 이후 강남발 광풍으로 시작된 매매가 급등은 전셋값 상승때문이 아니다. 시중에 돈이 많이 풀려나온 유동성장세가 가장 컸다. 실수요에 이어 교체수요 투자수요가 매수세로 가세했기 때문이다.


2016년 8월 현재 수도권 주택시장은 매도자 우위 시장이다. 매매가 거래의 중심이 되는 시장이다. 지난 2014년까지 전세가 거래 중심이 되는 시장과는 정반대 상황이다. 이제 거래량도 전월세보다 매매가 더 많은 상황이다.


전셋값 하락은 일시적이다. ‘소나기’일 뿐이다. 설령 약세가 지속되더라도 매매가는 유동성장세로 인해 최소한 2018년까지는 우상향할 가능성이 높다. 특히 서울은 말이다.


역전세난으로 전셋값이 하락하면 결국 매매가도 하락할 것이라는 생각은 커다란 착각이다. 부동산 개미들의 착각이다.


부동산 부자들은 8월 여름 휴가철에도 급매물이 나오면 재빨리 낚아채고 있다. 부자들이 계속해서 주택시장에 돈을 투입시키는 상황에서 매매가는 쉽게 하락하지 않는다. 물론 2010년 이후처럼 부자들이 아파트를 팔고 주택시장을 떠난다면 집값은 100% 하락할 것이다.


비수기와 여름 휴가철이 겹친 8월 첫째주 주택시장은 소강상태다. 매수세는 급매물을 여전히 노리고 있지만 말이다. 역전세난 기사에 현혹돼서 내집마련을 늦추는 실수를 범하지 않길 바란다.


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