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[2월2주 마켓워치] 상승장 추세는 바뀌지 않는다

닥터아파트 2017-02-10 조회 32,926 | 추천 3 | 의견 1 | 평점  


 

꿈틀꿈틀하는 수도권 주택시장은 2월 둘째 주 강남을 중심으로 매수세 움직임이 빨라지고 있다. 매수세가 강해지고 매물은 줄어들고 있다.


강남 재건축단지는 사업속도별 차별화를 보이고 있다. 지난주 서울시 경관심의를 통과한 반포주공1단지(1/2/4주구) 매도호가가 1억원까지 올랐다. 한신4지구 등 반포잠원 재건축단지도 저가매물이 소진되고 있다.


개포주공의 경우 1단지와 4단지를 중심으로 거래량이 늘면서 강보합세다. 개포주공1단지의 경우 33평형을 배정받은 13평형 최저가가 10억4천만원이다. 래미안블레스티지(개포주공2단지) 분양권 매수세도 살아나고 있다.


둔촌주공은 소형 평형이 11.3대책 이전 전고점을 회복했다. 고덕주공은 3단지와 6단지를 중심으로 설 이후 거래량이 늘어났다. 반면 서울시 도계위에서 종상향 보류판정을 받은 잠실주공5단지는 약보합세로 돌아섰다. 34평형 최저가가 다시 14억원으로 떨어졌다.


이쯤에 추세(趨勢, Trend)라는 경제용어를 생각해본다. 추세는 장기간에 걸친 성장 정체 후퇴 등 변동경향을 나타내는 움직임을 말한다.


추세는 쉽게 바뀌지 않는다. 주택시장 추세도 마찬가지다. 하지만 부동산 개미들은 눈앞에 보이는 현상에 집착한다. 11.3대책 이후 조정장세에 휘둘린다. 비싸게 사서 싸게 파는 실수를 반복한다.


수도권 주택시장 추세를 보면 지난 2010~2013년 하락기를 거쳐 2014년 회복기를 지나 2015년부터 상승기를 맞고 있다. 일시적인 조정장세는 올수 있지만 상승장 추세는 쉽게 바뀌지 않는다.


2000년대 상승장인 2001~2006년에도 2004년에 1년간 조정장세가 지속됐지만 2005년부터 강한 반등세를 보였다. 이어 2009년 가을 전고점을 찍고 글로벌 금융위기와 입주물량 급증으로 2010년 이후 하락기가 시작됐다.


배추는 심어서 수확하는데 90일이 걸린다. 하지만 아파트는 입주할 때까지 공사기간만 2~3년 걸린다. 택지 개발-착공-완공까지 7년이 걸린다. 따라서 공급부족이 단기간에 해소되지 않는다. 그래서 주택시장 10년 주기론이 나온 것이다. 더욱이 11.3대책과 같은 규제책이 나오면 공급물량이 줄어 공급부족 해소시간이 길어진다.


1, 2월은 전형적인 실수요 시장이다. 투자수요가 본격적으로 움직이는 3월의 수도권 아파트시장이 주목된다. 공급부족으로 시작된 수도권 상승장은 가다서다를 반복하며 2020년 전후까지 계속될 것이다. 물가가 오르면 집값과 전셋값도 오른다. 그리고 금리가 오르는게 경제법칙이다.


사족이지만 중요한 내용 하나. 지난 2014~2015년은 전셋값이 매매가를 끌어올리는 전세우위시장이었다. 2017년 수도권 주택시장은 매매가가 전셋값을 끌어올리는 매매우위시장 2년차다. 올해 서울 아파트 전셋값은 전세재계약이 많은 홀수해지만 두자릿수 상승률은 힘들 것이다. 하지만 5% 안팎 상승세는 유지될 것이다. 


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