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[2월4주 마켓워치] 가계부채에 대한 오해와 진실

닥터아파트 2017-02-24 조회 29,288 | 추천 2 | 의견 1 | 평점  


 

가계부채가 줄어들면 좋고 늘어나면 나쁘다는 이분법에서 벗어나야 한다.


지난 2014년 6.5%를 기록한 국내 가계부채 증가율이 2015년 10.9%, 2016년 11.7%로 확대되고 있다. 이에 정부는 올해 가계부채 증가율을 한 자릿수로 줄이기 위해 ‘주범’ 주택담보대출 규제 수위를 높이고 있다. 


하지만 지난 2015년 이후 10년만에 찾아온 주택시장 상승장에서 가계부채가 늘어나는 것은 너무나 당연하다. 아주 자연스러운 현상이다.


집값이 오르면 가계 대출이 늘어난다. 집값을 사고 싶지 않아도 주변에 집을 사고 내가 전세로 살고 있는 아파트의 매매가와 전셋값이 뛰는데 사지 않을 수 없기 때문이다. 그러니 주택담보대출이 늘어날 수 밖에 없다.


2015년 이후처럼 분양물량이 늘어나면 가계 대출이 늘어난다. 분양받은 사람, 수분양자는 계약금만 자기 돈으로 부담하고 중도금은 무이자 또는 유이자로 집단대출을 받기 때문이다. 이주철거를 하는 재개발 재건축 사업장이 늘어나도 마찬가지다.  조합원이 이주비및 중도금 대출을 받기때문이다. 

 

상승장에서 분양권 전매제한 기간이 짧아지고 자유화되면 가계 대출은 늘어난다. 계약금+프리미엄만 있으면 실투자비 1억원 안팎으로 투자할 수 있기 때문에 분양권을 여러채 소유하는 투자자들이 늘어난다. 분양권을 매수하면 중도금 대출을 승계받기 때문에 가계 대출은 늘어나게 마련이다.


지금 재개발 재건축에 투자하는 사람들이 모두 자기 돈으로만 매수하고 있다고 생각하면 착각이다. 은행권 대출을 레버리지로 삼아 투자한다. 물론 소득이 많고 자산이 많으니 대출 규모도 늘어나게 마련이다.


분양아파트(분양권)에 대한 잔금대출 규제도 너무 걱정할 필요 없다. 잔금대출을 걱정해야 할 아파트는 입주시점에 프리미엄이 적게 붙는 아파트다. 프리미엄이 1억원 이상 붙는 아파트는 잔금대출을 걱정할 필요가 없다.


여신심사 가이드라인에 따라 소득심사를 한다고 하지만 잔금대출은 어디까지나 입주아파트를 담보로 한 주택담보대출이기 때문이다. 똘똘한 아파트라면 잔금대출을 걱정할 필요가 없다. 은행에서 가격이 오르는 아파트의 주택담보대출을 꺼려할 이유가 없다. 한 세대에 아파트(분양권)을 한두채 갖고 있다면 전혀 걱정하지 않아도 된다.


가계부채는 양보다 질이 중요하다. 2015년말 현재 가계부채 1,340조원중 주택담보대출이 660조원, 전세자금대출이 450조원에 달한다. 이들만 1,110조원이 넘는다. 연체 리스크가 낮다.


2015년 이후 주택을 적극적으로 매수하는 연령대는 40대와 60대다. 이들의 가계부채가 늘어나는 것은 당연하다. 그럼 부채가 줄어든 30대는 가계부채 리스크가 낮다는 말인가?


가계부채가 가장 심각할때는 집값이 폭락해서 거래가 되지 않을때다. 2010~2012년처럼 말이다. 팔고 싶어도 팔지 못해 이자를 연체하고 하우스푸어가 되기 때문이다.


소득이 적은 사람일수록 대출규제 수위가 높아질수록 역발상투자를 해야 한다. 대출규제의 최대 피해자는 바로 서민이기 때문이다.


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