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[3월3주 마켓워치] 미국 집값이 금리상승기에 오르는 이유

닥터아파트 2017-03-17 조회 36,132 | 추천 3 | 의견 1 | 평점  


 

한국보다 부동산에 대한 집착이 약하다는 미국에서 금리상승기에 집값은 왜 계속 오를까? 가계 자산에서 부동산 등 비금융자산이 차지하는 비중이 미국은 30%, 한국은 63%다. 

 

지난 2014년 10월 양적완화 종료를 선언하고 경기회복 속도에 따라 금리인상을 하겠다는 시그널을 거듭 보내고 있음에도 미국 주택가격은 2016년부터 급등하고 있다. 

 

2016년 미국 주택착공건수는 전년대비 10.5%나 증가했다. 2016년 12월 케이스쉴러 20개 대도시 주택가격지수는 전년동기대비 5.6% 올랐다.

 

전미주택건설협회(NAHB)가 발표한 3월 주택시장지수는 71로 전월 65 대비큰폭으로 상승했다. 2005년 6월 이후 최고치를 기록했다.

 

2015년 양적완화가 끝나고 금리인상기에 접어든 미국 집값이 상승하고 있다. 우상향하고 있다. 


지난 2012년 바닥을 친 미국 주택 가격은 2014~2015년 조정기를 거쳐 2016년부터 활황세가 시작됐다. 대세상승장이다. 지난해 12월 금리인상 이후에도 마찬가지다. 

 

그럼 왜 미국 집값은 금리인상에도 불구하고 오를까? 크게 2가지로 해석할 수 있다. 

 

우선 미국 금리가 매우 낮다는 것이다. 아직도 제로금리에 가깝다는 것이다. 지난 2004년 이후 금리상승기에 2006년 기준금리가 5%를 넘어서도 집값이 하락하지 않았다. 

 

미국은 3월 16일(한국시간) 기준금리를 0.75%에서 1.00%로 0.25% 포인트 올렸다. 하지만 여전히 초저금리다.

 

물가상승률을 크게 뛰어넘는, 기준금리가 3%를 넘어설때까지는 유동성 장세가 계속될 것으로 본다. 따라서 앞으로 기준금리를 2% 포인트 이상 올릴 때까지 집값이 계속 상승할 가능성이 높다는 것이다. 연내 1.5%까지 오를 가능성이 높다.


두 번째로 주택 수급 문제다. 수요에 비해 공급이 부족하다. 미국 인구는 17초마다 한명씩 늘어나고 있다. 매년 220만명씩 증가하고 있다. 가구수도 꾸준히 늘어나고 있다. 

 

2007년 서브프라임 모기지 사태로 인해 주택착공건수는 2008년부터 급감했다. 특히 2009~2012년 4년간 주택공급이 크게 부진했다. 

 

미국 실질주택가격지수는 공급부족으로 2012년 이후 우상향하고 있다. 그리고 2016년부터 주택시장 상승장이 시작됐다 


2013년 이후 미국 외에 영국 일본 한국 등 글로벌 주택경기가 살아나면서 경기 회복에 대한 기대감이 높아지고 있다. 우리나라도 그렇다. 체감하지 못할 뿐이다. 

 

경기가 살아나 물가가 오르니 금리도 오르고 인플레이션시대가 시작됐다. 주택시장이 살아나면서 신규주택 착공이 늘어나 원자재 가격이 오르고 있다. 땅값도 건축비도 오르니 신축주택 분양가 역시 오를 수밖에 없다. 분양가가 오르니 재고주택 매매가, 임대료가 오르고 있다. 


금리가 단기간 급격히 인상되지 않는 한 당분간 금리인상이 집값을 꺾기는 힘들 것이다. 그 어느때보다 집값 기대심리가 높다. 다만 주택시장 활황세가 한센사이클(17년 주기의 부동산 경기 사이클)에 따라 2023년까지 갈지는 지나가봐야 알 것이다. 

 

한국 주택시장도 미국 시장과 다르지 않다. 아니 매우 동조화돼 있다. 2015년 10년만에 찾아온 주택시장 상승장은 공급부족과 유동성장세 때문에 시작됐다. 

 

3개월전 미국 금리를 앞둔 2016년 12월 국내 주택시장은 관망세가 우세했다. 하지만 이번 3월에는 미국 금리 인상이 확실시 됐음에도 매수세가 늘어났다. 지난 2005~2007년, 2010~2011년 국내 금리인상기에 수도권과 지방 아파트값은 가파르게 상승했다. 

 

2017년 3월 이후 국내 기준금리가 오르기 시작한다면-이미 시장금리가 오르고 있지만-주택 구입을 서둘러야 한다. 상승장에선 금리가 올라 이자가 늘어난다고 하우스푸어가 되지 않는다. 늘어난 이자의 100배 이상 아파트값이 올라 돈을 벌게 된다. 


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