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부동산시장이 조용하다. 3월 투자수요시장이 시작되고 3월 16일 탄핵 선고전까지는 제법 거래가 활발했다. 반등장 기운이 강했다.
그런데 탄핵 선고 이후 시장이 잠잠해졌다. 이어 3월 16일 미국 금리인상까지 단행되면서 더욱 조용해졌다.
3월 넷째주 주택시장은 약보합세다. 개포동 재건축시장도 3월 들어 개포주공 1, 4단지와 2단지(래미안블레스티지) 분양권을 중심으로 거래가 활발하다 이번 주 들어 거래가 끊겼다.
일시적 매수자 우위 시장이 왔다. 뜬금없지만 이럴때 무작정 기다리는 부동산 개미들을 위해 부동산시장 3대 바보를 소개한다.
2018년 이후로 주택구입을 늦추는 사람
2018년 이후로 내집마련 등 주택구입을 늦추는 사람이 의외로 많다. 2018년부터 입주물량이 급증하면 매매가가 하락한다는 것이다. 그때까서 아파트를 사면된다는 것이다. 과연 그럴까?
지난 2015년 10년만에 찾아온 주택시장 상승장에서 매매가는 가다서다를 반복하며 계단식 상승중이다. 2018년까지도 마찬가지일 가능성이 높다. 공급부족이 해소되고 유동성장세가 끝날때까지는 말이다.
그럼 1년 6개월 지난 2018년 9월에 아파트를 산다고 가정하면 매매가는 얼마나 내릴까?
결론적으로 매매가가 내리는 아파트는 거의 없다는 것이다. 오히려 서울 기준으로 새아파트는 평균 1억원 이상 오를 것이다.
입주시점에 매매가가 하락하는 아파트는 따로 있다. 2016년에 쏟아진 대구 달성군 입주물량의 교훈을 명심하라. 내부수요가 취약하고 투자수요가 지나치게 많고 입주물량이 급증하면 가격은 조정받는다. 특히 입주하려는 실수요가 50% 미만이면 위험하다. 매물로 내놓았도 팔리지도 않고 전세도 나가지 않으니 매매 전세 가격이 동반하락하는 것이다.
반면 서울 도심권처럼 내외부 수요가 두텁다면 입주물량이 매매 전세 거래로 소진되면 가격은 원상회복된다. 최근 입주한 고덕래미안힐스테이트를 보라.
입주물량 때문에 정비사업 아파트 구입을 꺼리는 사람
앞에도 설명했지만 입주물량이 일시적으로 증가하면 매매 전세 가격은 영향을 받을 수밖에 없다. 특히 동일 생활권역에서 갑자기 입주물량이 늘어나면 전셋값은 하락한다.
하지만 일시적이다. 과거 분당 목동 잠실 판교 광교 등 과거 1990년대 2000년대 입주한 아파트값 히스토리를 들여다봐라.
둔촌주공 고덕주공 등 강동권 정비사업장에서 2020년이후 입주물량이 2만~3만가구가 쏟아지면 집값이 떨어질까?
지난 2008년 입주물량이 쏟아진 잠실 저밀도 재건축단지, 엘스 리센츠 트리지움 등 시세 추이를 보라. 입주 2년후를 말이다. 싸게 전세를 얻은 세입자들은 떠나고 집주인들은 시세차익을 남겼다. 오래보유할수록 말이다.
정비사업장 입주물량 증가는 3종 일반주거지역 역세권 요지에 새아파트가 증가한다는 의미다. 기반시설이 좋아지고 새아파트가 들어서 내부수요는 물론 외부수요가 늘어난다. 새아파트를 싫어하는 사람이 어디 있는가? 새집증후군 때문에?
입주시점에는 물량으로 인해 전셋값이 낮게 형성되고 매매가는 상승세가 일시적으로 주춤할 것이다. 하지만 입주 2년이 지나면 상황은 급변한다. 전셋값은 최소한 1억원 이상 오르고 매매가는 상승폭이 커진다. 상향여과 현상 때문이다.
정비사업 아파트 값은 재건축 하기전과 급이 다르다. 입주민 수준도 달라진다. 소득수준이 높은 입주민들이 이주한다. 학군이 좋아지고 상권이 확장되고 생활인프라는 풍부해진다. 새아파트와 낡은 아파트(재건축호재가 없는 지은지 20년이상 된 아파트) 가격은 2억원 이상 벌어질 것이다.
미국 금리인상을 집값 하락 신호탄으로 생각하는 사람
미국 금리인상은 미국 경기가 회복되고 있다는 것이다. 시간이 걸리겠지만 한국 경기도 회복될 가능성이 높아진다는 것이다. 물가가 오르고 아파트 등 자산가격이 오를 것이다.
국내 금리는? 미국이 금리를 오른다고 무조건 한국 금리가 오르는 것은 아니다. 지난 2003~2004년 미국이 금리를 올릴때 우리는 경기부양을 위해 금리를 내렸다. 집값은 폭등했다. |
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