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[4월3주 마켓워치] 전세가율 하락과 3차 상승랠리

닥터아파트 2017-04-21 조회 33,456 | 추천 3 | 의견 0 | 평점 없음


 

매매가 대비 전셋값 비율인 전세가율이 정체국면이다. 지난해 11월 이후 전세가율은 거의 변화가 없다.


서울 아파트 전세가율(KB국민은행 통계)은 73.2%에서 멈춰서있다. 특히 2017년 올해는 홀수해로 전세수요가 많은 해임에도 불구하고 전셋값은 보합세를 유지중이다. 매매가는 지난해 4월부터 시작된 2차 상승랠리를 10월에 끝내고 11.3대책 전후 시작된 조정장세가 4월에 끝났다.


서울 아파트시장은 올들어 매매가 전셋값은 동반 보합세를 보이고 있다. 하지만 앞으로 매매 전세는 다르게 움직일 가능성이 높다.


강남권은 3월말까지 저가매물이 소진되면서 바닥다지기를 끝냈다. 4월 들어 거래량이 조금씩 늘어나고 있다. 매수세가 강해지고 있다. 대기 매수자들이 매수타이밍을 대선이후에서 대선이전으로 앞당기며 적극성을 띄고 있다.


그럼 전세시장은 앞으로 어떻게 움직일까? 2016년부터 전세우위시장이 끝나고 매매우위시장이 시작됐다. 지금은 매매가가 전셋값을 끌어올리는 시기다.


홀수해인 올해 전셋값이 보합세를 보이는 이유는 무엇일까?


전세수요가 줄어든데는 여러가지 요인이 있지만 크게 3가지다. 첫째 30대 후반~40대 초반 무주택자들이 2013년 이후 대거 내집마련에 나섰기 때문이다.


둘째는 수도권 아파트시장에 2013년부터 갭투자수요가 급증하면서 전세물량이 지속적으로 공급되고 있기 때문이다. 셋째로는 위례 미사 동탄2 한강 등 신도시를 비롯해 입주물량이 수도권에서 꾸준히 늘어나고 있기 때문이다. 2018년까지 계속될 것이다.


미사강변도시와 위례신도시(남위례) 입주가 마무리되고 있다. 하지만 화성(동탄2신도시)을 비롯해 용인 수원 시흥 김포 평택 등 수도권 외곽에서 입주물량이 2018년을 정점으로 쏟아질 예정이다.


따라서 내년까지 정비사업에 따른 멸실주택이 많은 서울 도심권 및 강남권을 제외하고 수도권 아파트 전세시장은 보합세에서 벗어나기는 힘들 것으로 보인다. 2017년은 지난 2009년 이후 홀수해로는 처음으로 전셋값 한자릿수 상승이 유력하다.


5월 9일 대선이후 3차 상승랠리가 시작된다면 전세가율은 하락세가 본격적으로 시작될 것이다. 매매가 상승폭과 전셋값 상승폭 격차가 갈수록 벌어지게 될 것이기 때문이다.


사족을 붙이면 대선이후 전세가율 하락이 시작되면 지난 4년간 유행한 갭투자 시대는 끝날 것이다. 하지만 전세끼고 새아파트를 사는 전세레버리지 투자가 늘어날 것이다. 이제 오르지 않는 낡은 아파트를 사서 전세 맞추느라 고생하는 갭투자를 해서는 안된다. 실투자비(전세가율)보다는 매매가 상승폭(양도차익)에 집중하는 전세레버리지 투자를 해야 한다.


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