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[4월4주 마켓워치] 개포 다음엔 왜 목동과천이 오를까?

닥터아파트 2017-04-28 조회 32,728 | 추천 1 | 의견 0 | 평점 없음


 

4월 마지막주 강남 재건축시장과 도심권 재개발시장이 뜨거워지고 있다. 한마디로 선제투자한 사람에게는 분위기가 좋아지고 있다.


서울 재개발시장에서 흑석7구역 아크로리버하임과 대흥2구역 신촌그랑자이 입주권은 권리가액 프리미엄이 3억원을 넘어섰다. 조합원 동호수 추첨을 앞두고 있는 염리3구역은 프리미엄이 2억원을 넘어섰다. 건너편 북아현2구역도 2억원에 육박하고 있다.


강남재건축시장의 경우 재건축 초과이익환수제(재초환)가 제외는 개포주공이 가격을 선도하고 있다. 시공사와 본계약이 임박한 개포주공1단지가 전주보다 1천만~2천만원 올랐다.


반포잠원에선 연내 관리처분 신청이 가능하다는 기대감이 높아지고 있는 반포주공1단지와 한신4지구가 상승기운이 강해지고 있다.


여하튼 서울 아파트시장은 5월을 앞두고 대선전 매수하려는 투자수요가 지난주부터 늘어나고 있다.


강남 재건축시장은 지난 2015년 반포잠원지구부터 상승세가 시작돼 지난해 3월 개포주공2단지(래미안블레스티지) 일반분양 이후 폭발했다. 이어 목동 과천 → 잠실 → 고덕둔촌 → 압구정 → 여의도 → 대치동으로 이어지는 도미노 상승세가 거셌다.


2006년과 마찬가지로 개포 재건축단지가 지난해 4월부터 상승폭이 커지자 목동과 과천 재건축단지가 뒤따라 동반상승했다.


그럼 왜 개포가 오르면 목동 과천이 뒤따라 오를까?


가장 큰 이유는 개포에 투자한(또는 투자하려던) 사람이 목동 과천에 투자하는 경우가 많기 때문이다. 재건축 도미노 상승장에서 상대적으로 덜오른 목동과 과천 아파트를 저가매수하는 것이다.


또 도미노 상승세엔 초기투자비와도 관련 있다. 개포주공은 초기투자비가 5억원에서 시작된다. 최근 한신4지구 17평형 저가매물이 소진된 이유도 이와 관련이 깊다.


개포 아파트값이 초기투자비가 적은 목동 과천 재건축단지를 매수하는 것이다. 목동 과천 은 모두 초기투자비 3억원 안팎으로 매수할 수 있다.


강남 재건축시장이 지난 2006년과 다른 것은 재초환에 따라 연내 관리처분신청 가능여부에 따라 가격이 차별화되고 있다는 것이다. 4월 들어 둔촌주공 1~4단지와 고덕주공 2, 3단지가 상승세인 반면 연내 관리처분신청이 힘들어진 잠실주공5단지는 보합세를 보이고 있다.


또 재초환과 상관없는 A급 재개발구역도 4월 들어 반등세가 시작됐다. 용산구 한남뉴타운과 성동구 성수전략정비구역의 경우 소형 대지지분이 평당 7천만원 이상 호가하고 있다.


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