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[5월1주 마켓워치] 주택시장 소음과 정보, 추격매수

닥터아파트 2017-05-05 조회 31,040 | 추천 2 | 의견 0 | 평점 없음


 

2016년 4월, 1년전의 학습효과 때문인가?


5월 들어 서울 강남4구 재건축시장은 추격매수가 늘어나면서 3차 상승랠리의 움직임을 보여주고 있다.


마포구 서대무구 동작구 등 A급 입지 재개발시장도 마찬가지다. 사업시행인가를 받고 감정평가가 나온 서울 A급 정비사업지의 경우 감평가 대비 프리미엄이 2억원을 넘으며 상승세다. 초기투자비가 1억원대인 분양권 상승세는 말할 것도 없다.


서울 아파트시장은 3월부터 꿈틀댔다. 4월 들어 저가매물이 소진되며 거래량이 늘어났다. 5월 들어 개포 반포잠원 압구정 등 강남 재건축시장은 추격매수가 시작됐다.


아직까지는 고덕둔촌, 목동 과천 등을 포함한 범강남권과 도심권 정비사업지에서 상승세가 강하다. 특히 개포주공 1, 4단지와 둔촌주공 1~4단지, 반포주공1단지, 한신4지구 등 연내 관리처분인가 신청이 가능한 단지가 4월 이후 거래량이 크게 늘어났다. 


앞으로 개포주공, 둔촌주공 등 하반기부터 강남 이주물량이 크게 늘어난다. 이주수요로 인해 주택시장은 요동칠 것이다. 여기에 대선이후로 미뤄진 인기 분양단지가 쏟아지면 청약경쟁률 및 완판여부에 따라 시장은 출렁거릴 것이다.


10년만에 찾아온 수도권 주택시장 상승장에는 수많은 정보가 난무하다. 기업(증권 대기업 등) 연구소, 공공기관 산하 연구소, 전업투자자, 부동산 컨설턴트, 파워블로거 등 수많은 전문가들이 정보를 쏟아내고 있다. 특히 전업투자자, 부동산 컨설턴트, 파워블로거가 카페 블로그 밴드 동영상 생방송(아프리카TV, 카카오TV 등) 등을 통해 소음을 유발하고 있다.


언론 뉴스와 전문가들의 글(예측)은 대부분 정보가 아닌 소음일 가능성이 높다. 최근 대선 후보의 부동산 정책에 대한 전망(예측)은 대표적인 소음이다. 주택시장과 대통령 당선자와는 아무 상관이 없다. 차라리 2018년 2월 9일부터 시행되는 도시 및 주거환경정비법 개정안을 공부하라.


이럴때 가치있는 정보를 찾아내는 안목이 중요하다. 주택시장에서 가장 가치 있는 정보는 악재다. 정확히는 일시적인 악재다. 예를 들어 상승장에서 관리처분 총회를 앞두고 재개발구역의 조합장이 뇌물을 받아 구속된 경우다. 조합장이 구속된다고 재개발구역의 가치가 떨어지는 것은 아니다. 관리처분 총회 날짜가 한두달 늦어질수 있을 뿐이다. 이때가 매수타이밍이다.


또 11.3대책처럼 규제책으로 인한 일시적인 조정장세로 가격이 떨어질 때다. 투자자가 보유하고 있는 아파트를 저가매수한다면 최고의 투자가 아닐까? 


아무리 강도 높은 규제책이라고 하더라도 유동성장세와 공급부족이 사라지지 않는한 그동안 오른 가격이 하락하는 조정장세는 3개월 안팎이다.


따라서 역발상 투자를 해야 한다. 주택시장에 대한 부정적인 뉴스나 아예 뉴스가 없을때야 말로 최고의 매수타이밍이다.


그럼 지난해 하반기처럼 5월 현재 대기 매수자들이 고민하는 추격매수 여부다. 과연 추격매수를 할 것인가? 말 것인가?


소음을 걸러내고 가치있는 정보를 기반으로 투자자 스스로 판단해야 한다. 수요의 양과 질에 초점을 맞춰 3년 이후 시세를 예측하고 장기보유할 가치가 있다면 5월에, 아니 대선전에 추격매수를 해야한다. 그럴 자신이 없다면 다시 악재가 나올때까지 기다려야 한다. 물론 그때 가격은 2017년 5월 가격이 아닐 것이다.


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