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[6월1주 마켓워치] 어서상: 어차피 서울은 상승한다

닥터아파트 2017-06-09 조회 29,517 | 추천 0 | 의견 0 | 평점 없음



6월 첫째 주 강남권 재건축시장은 가라앉았다. 

지난 6월 1일 가계부채 대책을 마련하라는 문재인 대통령의 한마디에 매수세가 잦아들었다. 강남에서 재고아파트는 물론 입주권 분양권 재건축 초기단지까지 추격매수를 하던 대기 매수자들이 멈춰섰다.

방향은 이미 정해져있다. 문재인정부는 부동산 규제강화책을 적극적으로 구사할 것이다. 다만 참여정부의 규제강화책을 그대로 따르지는 않을 것이다. 수위조절을 하며 가계부채를 줄이는 쪽으로 규제강도를 높일 것이다.

하지만 대출규제 등 규제책이 장기화되면 참여정부처럼 주택공급부족을 가져온다. 아직 신규아파트공급물량이 부족한 서울에서 규제책에 따른 공급부족 후유증은 5년 뒤에 나타나 10년 뒤에 절정에 이를 것이다.

이제 부동산 투자도 속도가 아니라 방향이다. 매매가가 전셋값을 끌어올리는 시대다. 잠실엘스의 전세가율이 2년전 85%에서 70%로 낮아졌다. 그래도 전세레버리지(갭투자가 아니다) 투자는 계속되고 있다.

8월 부동산 대책이 발표되면 일시적으로 매수자 우위 시장이 올 것이다. 풍선효과가 나타날 것이다. 정책에 맞서지 말고 대응해야 한다. 규제책에서 살아남을, 규제책에도 우상향하는 아파트를 적극적으로 매수해야 한다. 규제책으로 공급이 줄어든다면 더욱더 그렇다.   

참여정부 등 과거 부동산 규제강화시대의 역사에서 우리가 알 수 있는 팩트는 다음과 같다.

-상승장에서 대출규제를 하면 일시적으로 조정장세가 온다.

-조정장세 기간은 3개월에서 길어야 5개월이다.

-규제책이 나오면 거래량이 줄어든다. 특히 분양권 거래량이 급감한다. 대출규모 축소로 인해 실거래가가 높은 강남 등 서울 재건축단지 거래량이 줄어든다. 

-거래량 감소는 조정장세로 이어진다

-하지만 공급부족과 유동성장세가 지속되는 한 조정장세는 일시적이다.

-DTI LTV 규제는 결국 집값을 하락시킨다. 하지만 양극화다.

-가수요가 몰려있는 재고아파트 분양권이 가격 하락폭이 큰 반면 실수요층이 튼튼한 재고아파트나  분양권은 하락이 미미하다.

-신DTI, DSR 등 대출규제가 높아질수록 가장 큰 타격을 입는 계층은 서민이다

-중산층 이하 서민들이 보유하고 있는 구축 아파트(2013년 이후 갭투자처)는 하향세를 보일 것이다.

-규제강도가 가장 강했던 참여정부 시절 집값이 가장 많이 내린 곳은 수도권 외곽이다.

-수도권 서남권에서 서쪽으로 갈수록, 서북권에서 북쪽으로 갈수록, 동남권에서 남쪽으로 갈수록, 동북권에서 북쪽으로 갈수록 집값 하락세가 두드러졌다.

-집값 대세하락은 금리와 규제로 오지 않는다. 글로벌 금융위기와 같은 대형 악재가 오거나  공급과잉이 와야 온다. 2009년 이후 수도권 아파트시장과 2016년 대구 아파트시장 움직임을 보면 쉽게 이해할 것이다.

-집값 하락은 고강도 규제책이 쏟아진 참여정부 시절이 아니다. 규제완화를 시작한 MB정부 시절 2010년에 왔다는 것을 명심하라.

규제수위가 높을수록 어서상이다. 어차피 서울은 상승한다.


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