공식SNS 닥터아파트 공식 페이스북닥터아파트 공식 블로그닥터아파트 공식 블로그

회원정보변경 | MY닥터아파트 | 로그인

닥터아파트

마켓워치

트위터 페이스북 프린트하기메일발송하기스크랩하기목록보기

[7월4주 마켓워치] 아직 먹을게 많다? VS 없다?

닥터아파트 2017-07-28 조회 27,922 | 추천 1 | 의견 0 | 평점 없음



서울 아파트시장의 열기가 대구로 번졌나? 대구 범어 센트럴 푸르지오 분양권 프리미엄이 1억원을 돌파했다. 대구역센트럴자이도 마찬가지다. 대구 주택시장은 여름 날씨처럼 6월보다 7월이 더 뜨겁다. 대푸리카? 

 

2년 남짓 조정기를 거쳐 대구 아파트시장이 상승랠리를 시작했다. 연말연초 바닥을 찍고 5월 이후 반등했다. 11.3대책에 따른 풍선효과가 컸다. 부산 등에서 원정 투자자들이 몰려들고 있다. 하지만 무엇보다 분양물량이 줄어들고 입주물량이 소진되면서 높아진 집값 기대심리도 한몫했다.  

 

8월 추가 대책에다 10월 전매제한이 강화된다고 하더라도 대구 주택시장이 다시 사그라질 가능성은 없어 보인다. 

 

본론으로 들어가 우리가 쉽게 아파트값을 예측하지만 그 예측의 쓰디쓴 결과를 보면 얼마나 허망한지 알 수 있다.  

 

지난 2014년 하반기 마곡지구 입주아파트 전용면적 84타입 시세가 2017년에 7억원까지 간다고 했을 때 주변 사람들의 반응은 미쳤다고 했다.  

 

하지만 7월 현재 9억원 돌파를 눈앞에 두고 있다. 개포주공 재건축단지도 2015년에 입주시점에 15억원까지 갈 것이라고 했다. 그러나 지난 6월에 이미 입주권이 15억원을 돌파해버렸다. 지금은 1년 6개월 이상을 기다려야하는 입주시점에 17억원까지 보고 있다.  

 

철거중인 당산동 상아현대를 재건축한 당산역 아이파크(가칭) 84타입이 2020년 입주시점에 9억원까지 간다고 예측했다. 하지만 입주를 2년 6개월 이상 앞두고 9억원에 육박하고 있다.  

 섣불리 예측해선 안되지만 미래가치를 보고 투자해야하는 부동산 가치투자자에게 예측은 숙명이다.  

 

2015년 이후 10년만에 찾아온 상승장에서 시세예측은 낙관적으로 해야한다. 특히 생활권별 입지가 A급이라면 말이다. 랜드마크 단지가 되고 블루칩 단지가 된다면 말이다.  

 

이번 주 분양한 신길뉴타운 신길센트럴자이 84타입 분양가가 7억원이다. 발코니 확장을 더하면 7억1천만원? 현재가치로 보면 비싸지만 미래가치로 보면 적정하다고 생각한다. 2020년 2월 입주시점에 로열층 기준 9억원을 넘어설 것이다.   

 

무슨 근거로? 비교대상으로 분양권(신축)이 있다면 예측은 의외로 쉽다. 여기에 모멘텀(상승동력)을 시세에 반영하면 된다. 비교적 낙관적으로 말이다.  

 

지난 4월 입주한 신길뉴타운 래미안에스티움은 8억원을 호가한다. 한단계 높은 입지의 흑석뉴타운 재고아파트와 분양권은 8억원 후반대다.  

 

모멘텀으론 내년 하반기 착공예정인 신안산선(안산~여의도) 신풍역 역세권이 된다는 점과 신길뉴타운 후반기 입주아파트로 상향여과 현상이 강하다는 점이 대표적이다. 또 여의도 재건축 스타트와 흑석뉴타운에 이은 노량진뉴타운 이주수요, 장승배기행정타운 착공, GTX C노선 신도림역 등이 모멘텀이다.  

 

아직 먹을 게 많다? 없다?는 입주아파트 가치, 특히 정비사업 새 아파트 가치를 입주시점에 얼마나 보느냐가 중요하다. 특히 서울에선 말이다. 

 

강북 재개발구역을 기준으로 관리처분인가 시점에 입주권 시세(총투자비=조합원 분양가+권리가액 프리미엄=권리가액+권리가액 프리미엄+추가분담금)가 100이라면 착공후 일반분양시점엔 110, 입주시점에 130, 입주 5년이 되면 160까지 오른다. 


예를 들어 관리처분인가 시점에 84타입이 7억원이라면 1~2년 지나 일반분양때 7억7천만원이 되고 4~5년뒤 입주시점에 9억1천만원, 10년뒤 11억2천만원이 된다는 것이다. 


론 모든 재개발 아파트값이 이렇게 오른다는 것은 아니다. 관리처분인가 이후 먹을 게 없다는 신중론자를 위해 A급 입지의 서울 재개발 아파트 과거 시세 추이를 보여줬을 뿐이다.


트위터 페이스북 프린트하기메일발송하기스크랩하기목록보기
다음글[1월4주 마켓워치] 매매가를 쌍끌이 하는 2가지 32359
현재글[7월4주 마켓워치] 아직 먹을게 많다? VS 없다? 27922
이전글[1월4주 마켓워치] 매매가를 쌍끌이 하는 2가지 32359


 

우측광고