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[9월5주 마켓워치] 전세난 대신 매물난이 발생했다

닥터아파트 2017-09-29 조회 56,108 | 추천 1 | 의견 0 | 평점 없음



8.2대책 이후 전문가 예측중 가장 크게 틀린 게 전셋값이다. 역대급 규제책에다 대출도 힘들어져 매매수요가 줄어들고 전세수요가 늘어나 전셋값이 오를 것으로 예측했다.  

 

하지만 9월 수도권 아파트시장은 정반대로 움직이고 있다. 매물은 줄어들고 전세물건이 쌓이고 있다. 월세도 줄어들고 있다. 다시 전세 전성시대? 

 

우리가 잊으면 안되는 평범한 사실 하나?  

 

시장참여자가 집값이 내려갈 것으로 기대하면 아파트를 사지 않고 전세나 반전세를 산다. 하지만 집값이 오를 것으로 기대한다면 전세입자도 적극적으로 내집마련을 하려는 매수심리가 강해진다. 

 

8.2대책 이후 6주간 일시적으로 매수심리가 위축됐다. 하지만 6주가 지나자 압구정 반포잠원 개포 잠실 등 강남 리딩 지역부터 아파트값이 반등세로 돌아섰다. 

 

9월 다섯째 주 수도권 아파트시장은 전세를 구하려는 사람보다 사서 입주하려는 실수요자들이 늘어나고 있다. 또 투자수요도 집값 기대심리가 높아지면서 똘똘한 아파트 한 채를 전세끼고 사려는 매수세가 강해지고 있다.  

 

따라서 지금 수도권 전역이 전세물건은 있지만 매물은 많지 않다. 특히 전세를 끼지 않은 즉 입주매물이 부족하다. 지금은 전세난아 아니라 매물난이다. 저가매물이 사라지고 일반매물만 남아있다.

 

여기에 강남 재건축발 이주비가 일으킨 유동성장세는 2000년대 이후 입주 아파트 중심으로 전세레버지투자가 늘고 있다. 문재인정부는 서울 전역을 투기과열지구로 지정해 재건축 조합원 지위 양도를 금지하면서 투자용 아파트 공급물량을 없애버렸다. 


이에 투자자들은 대체 투자처로 재고아파트를 매수하는 것이다. 이주비와 전세금을 레버리지 삼아 말이다. 전세레버리지투자는 대출규제에서 자유롭다. 

 

여하튼 8.2대책 이후 전문가 예측과 달리 전세수요가 줄고 매매수요가 늘고 있다. 

 

전세수요가 줄어든 반면 전세물량은 늘어나고 있다. 특히 입주아파트 전월세물량중 상당수가  대출규제 때문에 월세 대신 전세로 나오고 잇다. 

 

더욱이 인천 경기 입주물량이 올 4분기에 크게 늘어난다. 서울 입주물량은 4분기에 8천가구로 평년 수준이다. 하지만 인천은 1만가구, 경기는 4만6천가구가 4분기에 집중될 예정이다. 전년동기에 인천은 505가구, 경기는 2만4천구에 그쳤다.

 

따라서 2017년 가을 성수기엔 전세난이 아니라 역전세난을 걱정할 정도다. 특히 경기 남부권(용인 화성 동탄2신도시 평택 등)과 서남권(시흥 안산 등)과 서북권(김포 고양 남양주)이 그렇다.

 

반면 서울은 2019년까지 입주물량이 적은데다 연내 관리처분인가를 신청한 재건축단지가 일제히 2019년 이후 철거하면서 멸실주택이 크게 늘어나 역전세난 가능성은 낮다. 재개발 멸실주택도 2018~2019년에 노량진뉴타운 장위뉴타운 수색증산뉴타운에서 크게 늘어날 예정이다.  


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