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[12월3주 마켓워치] 지금 추격매수하는 사람은 누굴까?

닥터아파트 2017-12-15 조회 41,796 | 추천 5 | 의견 0 | 평점 없음



수도권 아파트시장은 지역별 양극화, 단지별 차별화로 치닫는 것인가?


서울 핵심입지 아파트는 매물량이 줄어들면서 거래될 때마다 실거래가 기록을 경신하고 잇다. 이어 매도호가는 주단위로 치솟고 있다. 물론 ‘똘똘한’ 아파트에 국한된 얘기다.


2017년 12월 둘째 주 같은 셋째 주 서울 아파트시장은 현금부자들의 똘똘한 아파트 추격매수가 거세다.


우선 이번 주 12월 13일 발표한 임대주택 등록 활성화 방안을 들여다보자. 다주택자에 압박 강도를 계속 높이겠다는 문재인정부의 의지가 담겨있다. 하지만 규제책으로 위력을 발휘하지 못한 8.2대책, 10.24대책의 후속대책일 뿐이다.


이번 대책은 다주택자에 대한 양도세, 종합부동산세 부담을 높였다. 내년 4월부턴 양도세 중과 배제 및 종부세 합산배제를 받으려면 준공공 임대주택으로 등록해야 한다. 물론 의무적으로 8년 이상 임대를 해야 한다.


다만 내년 3월까지 단기임대나 준공공임대로 등록하고 5년 이상 임대하면 지금처럼 양도세 중과 배제 및 종부세 합산배제 혜택을 받을 수 있다. 물론 주택 기준시가가 6억원 이하(지방 3억원 이하)여야 한다.


채찍만 있는 게 아니라 당근도 있다. 준공공임대의 경우 전용면적 85㎡ 이하라면 주택가격에 상관없이 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있다.


현재도 준공공은 8년 이상 임대하면 장특공제 50%를 받을 수 있다. 10년 이상이면 70% 공제받을 수 있다. 2019년부턴 8년 이상 임대하면 공제율 70%를 적용받아 공제혜택이 커졌다.


내년 3월까지 조정대상지역에 3주택 이상을 보유한 다주택자의 선택은? 4년 이상 버티기에 들어갈 것인가? 임대주택사업자 등록을 할 것인가? 아니면 자녀 등에게 증여할 것인가? 똘똘한 아파트로 갈아탈 것인가?


6억원 이하 양도세 중과나 종부세 합산에서 제외되는 주택을 보유하고 있다면 임대등록을 고민할 것이다.


하지만 6억원이 넘는 아파트라면? 8년 임대해 장특공제를 받고 10년 임대해 양도세 100% 감면을 받으려고 준공공 임대사업자 등록을 하는 다주택자가 얼마나 될까?


이미 다주택자들은 버티기에 들어갔다. 이미 똘똘한 아파트로 갈아탔다. 버티기에 들어간  다주택자가 많아 주택시장 성수기가 다가옴에도 매물은 오히려 줄어들고 있다. 대기 매수자들이 고대하는 내년 3월까지 다주택자의 움직임(매물량 증가)은 없을 것이다.


12월 대기 매수자들은 다주택자보다는 대부분 무주택자나 1주택자들이다. 지난 2015~2017년 매매타이밍을 잘못 잡아 추격매수를 하는 실수요자가 많다. 물론 5억원 안팎 현금부자들이다. 지난해 9월 잠실엘스 33평형을 11억원에 팔고 전세 살다 1년 만에 4억원이 오르는 것을 보고 추격매수를 하는 사람처럼 말이다.


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