문재인정부가 참여정부처럼 집값을 잡기 위해 종합부동산세 카드를 만지작거리고 있다. 3주택이상 다주택자들을 대상으로 종부세 부담을 늘리겠다는 것이다.

유력한 종부세 인상방안은 공시가격(공시지가)에 실제 과세하는 금액인 공정시장가액 비율을 현재 80%에서 3채 이상 다주택자에 한해 100%까지 올리겠다는 것이다.

예를 들어 2주택자의 1인당 주택공시가격이 총 10억원이라면 과세표준(주택공시가격을 인별로 전국 합산후 6억원<1주택자는 9억원)을 빼고 80%를 곱함)은 현재 3억2천만원에서 4억원으로 높아진다. 현재 종부세율은 5단계 누진과세로 최소 0.5%(6억원 이하)에서 최대 2%(94억원 초과)다. 세부담 상한선(재산세+종부세)은 150%.

정부는 다주택자들에게 내년 3월까지 주택을 팔던지 아니면 주택임대사업자로 등록하라고 윽박지르고 있다.

참여정부 시절 지난 2003년 10.29대책에 따라 처음 도입된 종부세는 일정한 금액을 초과하는 토지 또는 주택 소유자에 대해 누진세율을 적용해 국세로 부과하는 세금이다. 2005년부터 부과했다. 그해 종부세 납부 대상자는 7만4천명이었다.

하지만 참여정부는 종부세를 도입했음에도 집값이 계속 상승하자 종부세를 더욱 강화했다. 2005년 8.31대책에 따라 종부세 과세 기준을 종전 9억원에서 6억원으로 낮췄다. 또 인별 합산이 아닌 세대별 합산 방식으로 바꿨다.

이로 인해 2006년 종부세 납부 대상자는 올해 35만1천명에 달해 전년보다 5배 가까이 늘었다. 2007년에는 48만6천명으로 13만명 이상 증가했다. 1주택자 종부세 대상자도 2006년 6만8천명, 2007년 14만7천명에 달했다.

이러한 무차별 증세는 결국 선거를 통해 참여정부에 처참한 패배를 안겼다. 특히 대선을 치룬 2007년에는 집값은 보합세를 보였지만 종부세 대상자는 크게 늘었다. 더욱이 납부기한이 대선직전인 12월(1~15일)이었다. 결과적으로 MB정부가 출범하는데 결정적으로 기여했다.

참여정부는 다주택자를 부동산 투기의 주범으로 보고 종부세를 도입했지만 집값을 잡는데는 실패했다. 2007년에는 잡힐 듯 했던 집값은 2008년부터 다시 상승하기 시작해 2009년 가을 정점을 찍었다.

종부세는 지난 2008년 11월 세대별 합산이 위헌이라는 결정이 내려지면서 집값은 다시 상승했다. 강남3구 등 종부세 부담이 컸던, 고가주택을 보유한 다주택자들이 매물을 거둬들였다. 반면 종부세 부담이 줄어들면서 매수세가 늘어나 상승폭이 다시 커지기 시작했다.

참여정부 집값 상승은 공급부족과 유동성장세가 주원인이었다. 무엇보다 미국 등 글로벌 주택시장이 호황기였다. 2007년까지 말이다.

국내 주택시장은 2009, 2010년까지 상승장이 이어졌다. 2005년부터 양도세 중과에 따른 매물이 급감한데다 수도권 2기 신도시를 비롯해 혁신도시 기업도시 세종행복도시 등 개발에 따라 토지보상비가 급증해 집값 상승을 부추겼다. 또 종부세, 양도세 중과 등 징벌적 과세를 통한 수요억제 일변도의 주택정책 실패도 집값 상승에 큰몫했다.

참여정부의 실패를 되풀이지 않게 하기위해 문재인정부는 최소한 3주택이상 다주택자만을 타깃으로 해 종부세 증세를 신중하게, 세밀하게 시도할 것이다.

하지만 문재인정부는 우선 지금 집값이 왜 오르는가?를 정확히 알아야 한다. 참여정부처럼 다주택자의 투기 때문에 집값이 오른다고 생각하면 안된다. 참여정부의 ‘시즌2’ 수준인 양도세 중과, 종부세 인상 등 징벌적 과세만으로 집값은 안정되지 않는다. 오히려 시장의 역습을 받게 될 것이다. 시장은 언제나 정부보다 똑똑하니까 말이다.