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[1월1주 마켓워치] 꿩 못지않은 건실한 닭을 찾아라

닥터아파트 2018-01-05 조회 37,734 | 추천 0 | 의견 0 | 평점 없음



2017년은 서울 아파트값 상승폭이 컸다. 지난해 한해 서울 아파트 매매가 상승률은 평균 5%에도 미치지 못했다. 하지만 아직 매수하지 못한 투자자들에겐 이 수치는 전혀 와 닿지 않는다.


2018년 1월 첫째 주 서울 아파트시장을 보면 매물량이 부족하다. 매수세는 여전한데 매물이 없다. 매물이 있더라도 실거래가보다 높은 가격으로 나온다. 즉 급매가 없다. 지난 10월부터 지속된 매도자 우위 시장이 견고하다.


8.2대책 이후 강남3구 아파트에 대한 투자자의 ‘갈증’이 갈수록 심해지고 있다. 상승폭이 워낙 컸기 때문일 것이다. 또 거래 가능한 매물이 갈수록 줄어들기 때문일 것이다.


하지만 추격매수는 지양해야 한다. 여기서 추격매수란 시세보다 너무 높은 매도호가 그대로 매매계약을 하는 것이다.


예를 들어 서울 도심권 84타입이 거래 가능한 가격이 9억5천만원이라고 치자. 그런데 10억원에 나온 매물을 추격매수자가 덥석 문다. 이같은 과정이 반복되고 기간이 길어질수록 가격 거품이 발생할 가능성이 높다. 규제책 등에 따라 조정장세가 올 가능성이 높다.


따라서 아무리 매도자 우위시장이라고 하더라도 매수자는 적정가를 스스로 판단하고 매수여부를 결정해야 한다.


투자자가 현금여력이 있고, 보유기간중 매매가가 많이 오를 것으로 기대한다면 강남3구에 아파트 한 채를 추격매수 할 수 있다. 하지만 남이 사고, 지금 내가 강남3구에 아파트 한 채가 없다는 조바심에 추격매수를 하는 것은 바람직하지 않다.


남이 압구정 아파트를 산다고 보유하고 있는 아파트를 싸게라도 팔아 추격매수를 해선 안된다. 주변 사람은 이미 샀는데... 사고 나서 한달만에 1억원이 올랐는데...


조바심에 너무 비싸게 사고 조바심에 너무 빨리 팔 확률이 높다. 추격매수는 지양해야 한다. 오버슈팅을 하지 말아야 한다.


압구정만 오를 수 없다. 압구정이 오르면 반포가 오르고 반포가 오르면 잠원과 서초가 오른다. 대치가 오르면 개포가 오르고 개포가 오르면 일원수서가 오른다. 강남3구가 오르면 강동, 목동, 과천이 상승한다.


중심부에서 주변부 또는 또 다른 중심부로 아파트값 상승세가 확산되는 것을 저수지이론이라고 한다. 주식시장의 순환매와 비슷한 개념이다. 매수세가 돌아다니는 것이다. 지역별 단지별 시차를 두고 아파트 가격이 오르는 것이다.


아파트시장에도 상승장을 이끄는 주도주가 있다. 압구정 신현대처럼 생활권별 랜드마크 단지가 먼저 오른다. 쏠림 현상이 가속화되고 가격은 절정에 이른다. 너무 오른 가격에 대기 매수자들은 관망한다. 물론 압구정은 조합원지위 양도금지라는 8.2대책 여파로(수혜로) 아직 관망세가 아니다.


랜드마크 단지에 이어 상대적으로 덜 오른 블루칩이 오르고 저평가 우량주, 옐로칩이 뒤따라 상승한다. 이와 같은 순환매를 통해 벌어진 매매가 차이(갭)가 줄어들면 시장은 다시 균형을 이룬다.


꿩 대신 닭이라는 속담이 있다. 꿩(강남3구) 못지않은 건실한 닭(범강남권)을 사서 4년 이상 장기보유하면 의외의 수익을 올릴 수 있다.


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