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[1월3주 마켓워치] 1월은 투기심리가 지배하는 장세

닥터아파트 2018-01-19 조회 126,185 | 추천 3 | 의견 0 | 평점 없음



새해 들어 서울 주요 지역 아파트값 실거래가를 보면 부동산 중개업소도 깜짝 놀랄 가격으로 거래되고 있다.


1월에 압구정 신현대 35평형이 24억5천만원에 거래되고 이젠 매물도 없다.


잠실권에서 잠실주공5단지 34평형은 18억원을 넘어서 19억원에 육박하고 있다. 구축인 엘스 84타입이 16억원을 넘어섰고 가락동 송파헬리오시티도 14억원을 넘어서 따라잡고 있다. 2018년 12월 입주예정인 송파헬리오시티 84타입 전셋값은 이제 9억원이 기준이 되고 있다. 오는 7월 입주하는 신반포자이 84타입도 20억원을 넘어서면서 아리팍(아크로리버파크)을 따라가고 있다.


입주를 앞둔 금호파크힐스 전용면적 84타입이 10억원을 넘어서고 힐스테이트 서울숲 리버 84타입도 한강조망 라인은 13억원을 호가한다.


서울에서 시작된 시세분출은 범강남권은 물론 강북권으로 확산되고 있는 추세다.


3월 일반분양을 앞두고 있는 마포구 염리3구역은 권리가액 프리미엄이 3억5천만원까지 치솟았다. 이제 노원구 등 강북권 매매가는 움직이기 시작하고 있다.


개포가 움직이면 1~2개월 시차를 두고 움직이는 목동 과천도 시세분출중이다. 목동은 지난해 11월부터, 과천은 새해부터 시세분출중이다.


과천 래미안슈르 84타입이 10억원을 넘어섰다. 과천에 유일한 분양권인 래미안센트럴스위트 84타입은 12억원을 넘어섰다.


과천은 투기과열지구에 따른 조합원지위 양도금지로 인해 조합설립인가전 매수하기 위해 4단지 등 3기 재건축단지의 투자수요가 몰리고 있다. 여기에 올 상반기에 과천지식정보타운과 과천주공 7-1지구(과천 센트럴파크 푸르지오 써밋), 2단지(과천 위브필드) 일반분양을 앞두고 시장이 뜨겁다.


강남권의 중심이 되고 있는 판교신도시는 봇들마을 8단지 84타입이 실거래가 12억원을 넘서면서 시세분출중이다. 매물은 대부분 13억원대로 나오고 있다.


판교 여파로 위례도 점차 뜨거워지고 있다. 휴먼링내 신안인스빌 인스토로와 일반아파트 대장주인 위례엠코타운 센트로엘의 경우 전용 95타입이 최근 11억5천만원에 거래됐다.


지금 수도권 아파트시장은 8.2대책으로 갑자기 매물량이 줄어든데 따른 일시적인 상승인지, 아니면 주택경기 사이클에 따라 공급부족과 유동성장세가 결합된 대세상승장인지는 지켜보면 알 것이다.


다만 지금 누가 매수하고 있나?를 들여다볼 때 지난 10월 이후 주택시장은 투자심리보다 투기심리가 강하다.


‘현명한 투자자’의 벤저민 그레이엄은 투자의 정의를 다음과 같이 밝혔다.


“투자는 철저한 분석 아래 원금의 안전과 적절한 수익을 보장하는 것이다. 이러한 조건을 충족하지 못하는 행위는 투기다.”


철저한 분석만이 지금처럼 시장변동이 심할 때 자신만의 투자원칙을 고수할 수 있다. 철저한 분석을 통해 안전마진을 확보한 아파트를 살 수 있다. 그레이엄은 내재가치보다 시장가격이 30% 싸게 싸야 안전마진을 확보하는 것이라고 말했다. 철저한 분석과 안전마진을 확보하면 적절한 수익은 따라온다고 했다. 


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