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[1월4주 마켓워치] 관망세? 흔들리는건 당신의 마음이다

닥터아파트 2018-01-26 조회 105,130 | 추천 2 | 의견 1 | 평점  



김동연 경제부총리는 지난 1월 23일자 한겨레신문 인터뷰에서 “고가주택 1주택자도 보유세 인상을 검토하겠다”고 말했다. 나중에 번복했지만 말이다.


이에 앞서 1월 21일 일요일엔 국토교통부에서 (반포주공1단지 3주구로 추정되는) 재건축 초과이익환수제 시뮬레이션 결과 개발이익 부담금이 8억원에 달한다고 발표했다.


정작 조합은 자체 시뮬레이션 결과 부담금이 7천만원 정도라고 하는데... 조합이 가격 상승을 보수적으로 잡고 정부가 낙관적으로 잡았다? 문재인정부는 앞으로 5년간 강남 아파트값 상승세가 계속될 것이라고 본다는 건가?


문재인정부의 심리적 압박용 포워드 가이던스(선제안내)가 쏟아지면서 1월 넷째 주 강남3구는 투자수요가 주춤했다. 관망세로 돌아섰다.


지난해 10월부터 시작된 강남3구 폭등장은 수도권은 물론 부산 대구 등 지방 대도시에 거주하는 아파트 부자와 현금부자들이 일제히 강남3구 아파트시장에 가세하면서 시세분출했다.


하지만 1월 들어 지난주부터 부동산 중개업소 단속, 재건축 연한 및 안전진단 강화 검토, 아파트 구입자 세무조사, 보유세 인상 검토 및 재초환 부담금 폭탄 등이 잇따라 발표됐다.


이에 따라 강남3구 시세분출을 주도했던, 고가주택이 몰려있는 압구정 아파트시장이 관망세로 돌아섰다. 반포잠원 개포대치 등도 크게 다르지 않다.


강남3구에 투자수요는 줄었지만 실수요자들의 매수세는 계속됐다. 매도자 입장에서도 다주택자 양도세 중과를 피하려면 3월까지 매도해야 하니 1월에는 계약해야 해 거래는 이어지고 있다.


한편 재초환이 유일한 재건축 악재로 남은 잠실주공5단지는 36평형이 이번 주에 20억1천만원에 거래됐다. 최근 이주를 마무리한 둔촌주공도 상승세다.


강북권도 뜨겁다. 한강변 재개발구역인 한남뉴타운과 성수전략정비구역 매물은 지난주에 소진됐다. 초기투자비가 10억원 안팎이 필요함에도 강남 투자자들이 한강을 넘어오고 있다.


청량리역 인근 신축 답십리 래미안위브 25평형은 7억원을 돌파했다. 일반분양을 하려면 4년 이상 남은 서대문구 북아현뉴타운 북아현2구역은 조합원 입주권 프리미엄이 3억원을 넘어섰다. 마포공덕 아현뉴타운의 시세분출이 북아현뉴타운으로 번지고 있다.


경기권에선 과천이 뜨겁다. 재건축 연한 규제에서 자유롭고 3기 재건축단지인 과천주공 4, 5, 8, 9단지는 안전진단도 통과돼 추격매수까지 붙고 있다. 여기에 GTX C노선 과천역이 4호선 정부과천청사역에 들어선다는 소식에 갭투자자들이 몰려들고 있다. 래미안슈르는 33평형이 11억원을 향해, 26평형이 9억원을 향해 우상향하고 있다.


2018년 1월 현재 수도권 대세상승장이 언제까지 지속될지는 아무도 모른다. 지금이 2006년이라면 4년 뒤부터 대세하락장이 올 것이다. 반면 지금이 2003년이라면 2004년처럼 1년간 조정장세가 올 것이다.


하지만 예측에 휘둘려선 안된다. 지난 2015~2016년 금리인상 입주물량 폭탄으로 2017년 하반기부터 집값이 폭락한다는 뉴스가 얼마나 많이 쏟아졌는가? 이를 믿고 2016~2017년 아파트를 팔고 2018년을 기다렸던 사람들은 멘붕에 빠졌다.


비관론자인 해리 던트는 수도권 집값이 30% 이상 하락한다고 했다. 2018년 이후 집값 하락을 지켜본 다음 사도 늦지 않는다고 주장했다. 하지만 실제 상황은?  


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