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수도권 주택시장을 보면 강남만 뜨겁다. 강남3구가 특히 그렇다. 범위를 넓히면 과천 판교 분당 목동 등 범강남권이 강세장이다. 매도자들이 매물을 내놓으면 바로 사겠다고 매수자가 나타나 깜짝 놀라 매물을 걷어 들일 정도다.
반포잠원의 경우 잠원한신, 롯데캐슬, 반포래미안아이파크, 신반포자이, 아크로리버뷰, 신반포25차, 신반포2차, 신반포16차, 반포우성 등 구축 신축 입주권 분양권 재건축단지 등 가릴 것 없이 거래가능한 아파트는 매매가가 우상향하고 있다. 6개월전보다 최소 1억원씩은 올랐다.
최근 강남에서 분양권 프리미엄 상승폭이 커지고 있다. 조합설립인가를 받은 재건축 아파트가 조합원 지위 양도 금지로 거래가 금지대 대체투자처로 떠오르고 있다. 무엇보다 중도금 대출승계를 받는다면 초기투자비가 적어 선호한다. 5억원 안팎이면 강남3구에서 중소형 분양권을 살 수 있다.
8.2대책 이후 6주만에 상승세로 돌아선 강남3구는 10.24 가계부채대책에도 분양권 프리미엄이 우상향중이다.
서초구의 경우 신반포자이가 분양권 프리미엄이 4억원을 돌파했다. 반포래미안아이파크도 8.2대책 이전에는 2억5천만원 안팎인데 1, 2층을 제외하고 3억원을 넘어섰다.
강남구에선 상대적으로 오름폭이 적었던 일원동 래미안루체하임이 3억원대에 진입했다. 10.24대책 전후 5천만원이 올랐다.
송파구에선 송파헬리오시티가 조금씩 상승하고 있다. 20~30평형대 프리미엄이 3억원을 넘어서 3억5천만원으로 향하고 있다. 40평형대는 4억원을 돌파했다.
매수자는 연말연초 다주택자 중과 회피 매물을 기대하지만 시장은 그렇지 않다. 개포동 아파트시장은 12월까지 지켜보겠다던 매수자들이 가격이 하락하기는커녕 오히려 오를 것 같아 매수에 적극적이다.
매도자들은 다주택자 양도세 중과가 다가옴에도 조급해하지 않고 있다. 우선 팔고 살 아파트가 없다. 대체 투자처를 찾기 쉽지 않다. 매물도 많지 않고 가격이 오르고 있기 때문이다. 비싸게 사려면 비싸게 팔아야 하는데 추격매수는 자제하고 있어 갈아타기가 쉽지 않다.
예를 들어 잠원동 아파트를 팔고 압구정에 진입하고 싶어도 압구정 아파트값이 너무 올라 갈아타기가 쉽지 않다. 11월 둘째 주에 압구정 현대 35평형 호가가 22억원대에 진입했다.
그럼 왜 강남권은 10.24대책이후에도 아파트시장이 뜨거울까?
우선 강남 주택시장에서 거래될 수 있는 아파트 매물, 즉 공급물량이 너무 부족하다. 8.2대책 이후 거래가능한 재건축 매물이 급감했다. 이제 분양권마저 지난 6.19대책으로 서울 전역이 전매가 금지된 데다 분양권 양도세 중과(2018년 1월부터)로 매물이 갈수록 줄어들고 있다.
또 2018년 4월 이후엔 다주택 양도세 중과에 따른 동결효과(양도세를 일반세율만 부담하면 팔 아파트를 중과세로 인해 계속 보유하게 돼 매물이 줄어드는 효과)로 재고아파트 매물 역시 급감할 것이다.
반면 수요는 2018년 신DTI 등 대출규제 수위가 높아지면서 올해 가기전 똘똘한 아파트, 즉 강남3구 아파트를 사려고 30~40대 실수요자들이 몰려들고 있다. 현금을 동원하고 기존 주택을 팔아서 말이다.
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