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[투자백서19] 아파트 대지지분이 중요한 이유

김수연 전임애널리스트 2016-05-02 조회 58,816 | 추천 4 | 의견 2 | 평점 평점 :  


 

아파트는 땅이라는 부동산에 짓는 주택 상품이다. 땅이 중요한 이유는 부동산 가격은 결국 땅이 결정하기 때문이다.

 

재건축 아파트가 비싼 이유는 재건축을 추진하기 때문에 비싼게 아니다. 재건축을 추진하는 아파트가 들어서있는 땅값이 비싸기 때문이다. 그리고 대지지분이 많기 때문에 비싼 것이다.

 

대지지분이란 아파트 단지의 대지면적을 가구수로 나눈 것이다.

 

재건축 단지는 물론 분양아파트도 대지지분을 눈여겨봐야 한다. 입주자모집공고에서 대지지분을 확인할 수 있다. 이때 대지지분은 주택형별 전용면적 비율에 따라 배분한 것이다.

 

건축비에다 대지지분을 곱한 가격과 분양가를 비교하면 분양가 적정성(거품)을 어느정도 알 수 있다.

 

재고아파트의 경우 등기부등본에서 대지지분을 확인할 수 있다. 표제부에서 토지면적과 대지권비율을 확인해 곱하면 대지지분 크기를 쉽게 알 수 있다.

 

아파트 건물 가격이 낮아져도 대지지분의 땅값이 오르면 아파트값은 떨어지지 않는다. 오히려 아파트값이 오른다. 재건축 호재를 맞으면 큰 폭으로 오른다.

 

지은지 20년이 넘은 아파트는 건물가격은 거의 없다. 오로지 땅값만 남는다.  그래서 땅값이 비싼 아파트가 결국 아파트값이 비싼 것이다.

 

반포동 잠원동 개포동 아파트처럼 땅값이 비쌀수록, 가구당 대지지분이 많을수록 재건축 가능성이 높아 아파트값이 비싸다.

 

용적률이 높을수록 대지지분은 적다. 주상복합의 대표적 단점중 하나다.

 

나홀로 아파트일수록 대지지분이 적다. 대단지일수록 편의시설이 많아 상대적으로 대지지분이 많다.

 

대지지분의 면적이 중요한 게 아니다. 대지 위치가 중요하다. 대지 위치가 뛰어나 접근성이 좋아야 한다. 그래야 희소가치가 높아 땅값이 비싸다.

 

투자가치가 가장 높은 아파트는 대지지분이 많고 땅값이 비싼 아파트다. 따라서 대지지분이 적고 땅값도 싼 아파트는 매수하지 않는게 상책이다. 


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