공식SNS 닥터아파트 공식 페이스북닥터아파트 공식 블로그닥터아파트 공식 블로그

회원정보변경 | MY닥터아파트 | 로그인

닥터아파트

시장포커스

트위터 페이스북 프린트하기메일발송하기스크랩하기목록보기

공급이 아파트값을 결정한다

오윤섭 수석애널리스트 2016-02-12 조회 31,761 | 추천 0 | 의견 0 | 평점 평점 : 없음


 

 

집값이 움직이기 위해선 여러 가지 변수가 존재한다. 그중 가장 핵심이 수급(需給) 즉 수요와 공급이다. 이중에서 하나를 꼽자면 바로 공급이다.


지난 2013~2015년 대구 등 지방 아파트값이 폭등한 것도 바로 공급물량(입주물량)이 2~3년간 부족했기 때문이다.


2007년 글로벌 금융위기 이후 주택시장은 지방이 먼저 침체되고 수도권이 뒤를 이었다. 반면 상승세는 지방이 먼저 시작됐고 수도권이 뒤를 이었다.


과거와 다른 패턴이다. 왜 그럴까? 바로 공급물량 때문이었다. 대구의 경우 2008년에 미분양 물량이 2만가구가 넘을 정도로 공급과잉이었다. 때문에 2008~2013년 신규 분양물량이 평균을 크게 밑돌았다. 그리고 3년뒤인 2011년부터 상승세가 시작됐다.


하지만 대구 아파트 입주물량은 2012년 4천여가구에서 2016년 2만8천여가구에 달하면서 대구 집값은 2016년 들어 약세장으로 돌아섰다. 공급과잉 후유증이 시작된 것이다.


이처럼 최근 주택시장은 공급이 아파트값을 결정한다. 작년부터 논란이 된 공급과잉 여부는 전국이 아닌 지역별 권역별로 나눠 공급물량을 따져봐야 한다. 수요 대비 공급이 얼마나 많은 가를 분석해봐야 한다.


간단한 계산법으로는 지역별 연평균 입주물량을 가구수(주민등록 세대수)로 나누는 것이다. 수도권 또는 전국 평균 수치에 비해 지나치게 높다면 공급과잉으로 볼수 있다.


좀더 정확성을 기한다면 입주물량에서 멸실주택(재개발 재건축 등)을 빼는 것이다. 그리고 미분양 물량을 더해 계산하는 것이다. 그러면 어느정도 공급과잉의 흐름을 유추할 수 있다.


시군별보다 생활권별(대체수요지 포함)로 공급물량을 따져보는게 정확할 것이다. 용인이라면 수원, 성남, 광주, 화성까지 같은 생활권으로 묶어서 공급과잉 여부를 판단하는 것이다.


저성장으로 인해 주택시장에서 수요가 크게 늘어나기는 힘들다. 따라서 공급이 늘면 가격이 내린다. 또 공급이 줄면 가격은 오른다. 대구처럼 말이다.


트위터 페이스북 프린트하기메일발송하기스크랩하기목록보기
다음글주택임대사업자 세제혜택의 모든것 30523
현재글공급이 아파트값을 결정한다 31761
이전글우량 역세권 아파트 찾는 법 29832


 

우측광고