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[투자백서24] 돈되는 리모델링 아파트 조건

최준열 주임애널리스트 2016-05-18 조회 44,591 | 추천 0 | 의견 0 | 평점 평점 : 없음


 

 

서울시가 최근 ‘2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획안’을 발표했다. 2016년 9월부터 일정요건을 갖춘 아파트는 수직증측 리모델링을 할 수 있다.

 

정부는 지난 2014년 4월 지은 지 15년이상된 단지는 가구수를 최대 15%까지 늘릴 수 있게 했다. 또 15층 이상은 최대 3개층까지, 14층 이하는 최대 2개층까지 수직증축을 할수 있다.

 

다만 아파트 수직증축 리모델링은 지방자치단체별로 리모델링 기본계획안을 수립해야 본격적으로 추진할 수 있다.

 

그러면 돈되는 리모델링 아파트는 어떤 조건을 갖춰야 할까?

 

우선 땅값이 비싸야 한다. 재건축과 마찬가지로 땅값이 비싸야 수익성이 높다. 땅값이 비싸야 집값이 비싸다. 집값이 비싸야 리모델링 후 시세차익이 높다.

 

둘째 입지여건이 뛰어나야 한다. 같은 지역, 권역, 신도시에서도 입지에 따라 아파트값 차이는 크다. 동판교 서판교처럼 말이다. 도로망 지하철 등 교통과 학군을 기본으로 할인점 병원 공원 공원 등 생활인프라가 풍부해야 한다.

 

셋째 대단지가 무조건 좋지 않다.  소유자 동의서를 두번 받아야 한다. 리모델링 조합설립시 1/2 이상 동의를 얻어야 한다. 또 행위허가(사업승인) 단계에서 75% 동의를 받아야 한다. 재건축과 마찬가지로 사업속도가 중요하니 단지규모는 300~500가구가 좋다.

 

넷째 평형은 중소형, 단일 또는 2~3개평형이 좋다. 전용면적 기준으로 59~84㎡가 좋다. 리모델링 니즈가 가장 많다. 평형대로 보면 20평형대와 30평형대로 단일 평형 또는 이들 2개 평형으로 구성된 단지가 가장 좋다.

 

다섯째 단지는 기억자형보다는 일자형이, 타워형보다는 판상형이, 복도식보다는 계단식이 좋다. 평면은 2베이보다 3베이가 좋다. 수직증축을 할 경우 타워형은 1개층에 3가구를 추가할 수 있지만 판상형은 4가구가 들어간다.

 

여섯째 일조권, 조망권 침해가 없어야 한다. 특히 건축법에 따른 일조권 규정에 따라 수직증축이 불가능한 단지도 있다. 따라서 용적률이 낮아 단지 앞뒤, 좌우로 여유 공간이 있는 단지가 좋다.


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