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[투자백서29] 금리와 집값, 정비례? 반비례?

오윤섭 수석애널리스트 2016-06-13 조회 37,699 | 추천 0 | 의견 0 | 평점 평점 : 없음


 

 

금리와 집값은 반비례가 아니다. 그렇다고 정비례도 아니다. 상관관계가 없다고 보는게 정확할 것이다.

 

금리는 집값에 영향을 미치는 변수중 하나일 뿐이다. 오히려 2016년 6월 현재 국내 주택시장은 금리보다는 대출규제가 더 영향력을 발휘하고 있다. 금리가 워낙 낮기 때문이다.

 

집값은 금리외에 집값 상승 기대심리(기대수익률)와 수급, 정책, 경기 등 각종 변수에 좌우된다.

 

지난 1987~1990년 12%이상 고금리였지만 집값은 연평균 30% 상승했다.

2002~2003년 금리 하락기였지만 집값은 약보합세였다.

2004~2006년 금리 상승기였지만 집값 상승률은 연간 두자릿수였다.

 

중장기적으로 집값은 금리가 아닌 경기회복(경제성장률)에 영향을 받는다. 그래서 집값은 경기의 ‘그림자’라고도 한다. 경기가 좋아지고 실질소득이 높아지면 소비가 활발해지고 인플레 압력이 커진다. 그러면 현금 가치가 떨어져 자연스럽게 부동산 등 자산 매수세가 늘어나 집값은 오르게 마련이다.

 

금리인상에도 이자 및 취득비용 이상으로 집값이 오른다는 기대심리가 있다면 집값은 오를 것이다.

 

반대로 금리인하를 하더라도 집값 상승 기대심리가 바닥이라면 이자부담이 줄어든다고 하더라도 매수세가 늘어나지 않아 보합세를 보일 것이다.

 

그럼 이번 6월 금리인하 조치로 집값은 오를까? 내릴까? 오를 가능성이 높다.

 

2016년부터 투자수요 장세로 옮겨가고 있는 주택시장에서 금리인하는 자산계층을 움직이게 할 것이다. 금리인하는 수익률 하락을 의미하기 때문이다. 자산계층은 보유하고 있는 주택의 전세를 월세 또는 반전세로 돌릴 것이다. 유동성 장세를 맞아 현금 보유 대신 재건축 분양권 등 주택 자산을 적극적으로 매수할 것이다. 오피스텔 등 수익형 부동산도 매수할 것이다.

 

또 중가 및 고가 전세입자 등 실수요자들도 전세 또는 반전세 대신 매매수요로 돌어설 가능성이 높다. 따라서 이번 금리인하는 실수요와 투자수요를 자극할 것이다. 집값 상승 기대심리가 고조되고 있는 상승장에선 더욱더 그렇다.

 

하지만 중장기적으로 경기 회복을 전제로 하지 않은 집값 상승은 거품이 생길 수밖에 없다는 것을 명심해야 한다. 


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