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[투자백서43] 재개발 투자타이밍

닥터아파트 2016-09-14 조회 28,805 | 추천 1 | 의견 0 | 평점 평점 : 없음


 

 

 

2016년 상반기 강남발 재건축 광풍은 하반기에 재개발시장으로 불고 있다. 하지만 재개발은 재건축에 비해 투자 난이도 높다.


재건축은 아파트만 사면 조합원이 될 수있지만 재개발은 사려는 지분이 조합원 분양자격이 있는지가 중요하다. 주택 토지 등 지분 가격도 천차만별이다.


재개발 투자타이밍을 잡기전 가장 중요한 것은 사업속도다. 물론 입지가 좋아야 한다. 또 재개발 투자 초보자라면 무조건 조합원 분양자격이 주어지는 주택을 사는게 안전하다.


지분은 작은 물건이 좋다. 초기투자비가 적게 들기 때문이다. 특히 실투자비 1억원미만이 인기다. 다세대 빌라 등 중소형 주택을 전세끼고 사는게 투자금을 줄이는 가장 좋은 방법이다.


중소형 평형을 신청한다면 주택의 대지 지분은 10평 안팎이면 된다.


그럼 언제 재개발 지분을 사야 할까?


2015년부터 주택시장 상승장이 시작됐다. 재개발시장도 2016년 하반기부터 투자수요가 늘어나고 있다. 따라서 매수타이밍은 빠를수록 좋다.


하지만 재개발은 짧게는 10년, 길게는 20년 이상 소요되는 사업이다. 너무 일찍 들어가서 오랫동안 돈이 묶이는 것을 조심해야 한다. 그렇다고 상승상에서 너무 늦게 들어가면 프리미엄은 오를대로 오르고 매물도 많지 않다.


서울 기준으로 A급 구역(상승장이 아니더라도 메이저 건설사가 수주에 나서는 입지에 단지규모가 1천가구 이상인 구역)이라면 매수타이밍은 사업시행인가 신청 단계, 즉 사업시행인가전에 매수하는게 좋다. 늦어도 사업시행인가 후 시공사 선정전에 매입해야 한다. 서대문구 마포구 성동구 동작구 뉴타운 재개발이 대표적이다.


B급 구역(주택시장이 침체되면 사업지연 가능성이 높아 조합의 업무추진능력이 중요하고 시공사가 수주에 소극적인 구역)이라면 매수타이밍은 사업시행인가 후 시공사 선정 전후가 매수타이밍이다. 안전한 투자를 원하면 시공사 선정 후 매수하면 된다. 은평구 영등포구 동대문구 등이 대표적이다.


서울 재개발구역에 투자를 한다면 서울시 클린업시스템(cleanup.seoul.go.kr)에 들어가 사업단계와 사업속도를 확인하는게 좋다. 또 현장조사를 통해 믿을만한 중개업소를 확보해야 한다. 


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